还记得在不久之前的视频中，我们曾提及新西兰的银行正在重新审核他们现有的贷款政策吗？ 随着2021年3月新西兰政府推出了最新的房屋政策，规定了投资房的贷款利息不再能与房租收入相抵消，这意味着投资者不得不交更多的税，而因此减少了现金流。 就在昨天（5月10日），ANZ银行发布了最新的贷款政策。在这期视频中，我们将谈谈ANZ最新发布的房贷政策将会带来哪些影响？有哪些群体的贷款能力会受到影响？以及我们该如何做？

ANZ收紧房贷政策：削减投资房租金收入的计算比例至65%

视频时间轴 1. ANZ最新的房贷政策：收紧投资房租金收入的计算方法 – 01:00 2. ANZ削减投资房租金收入的计算比例至65%，会如何影响您的贷款能力？- 02:34 3. 其他银行也会跟着削减投资房租金收入吗？- 03:05 4. ANZ此次调整出租房租金的计算比例，会影响哪些人？- 04:00

1. ANZ最新的房贷政策：收紧投资房租金收入的计算方法

ANZ最新公布（5月10日）的投资房贷款政策规定： （1）如果您现有的投资房购于2021年3月27日前，或者是新房，那么ANZ仍旧按照原有的政策来计算投资房的租金收入，即按照实际租金收入的75%来计算。 银行之所以不能100%承认租金收入是因为：投资房给您带来租金收入的同时，还会产生一定的支出，例如：地税、保险、物业管理费等等，并且银行还考虑到了出租房每年可能会存在一定的空置期，所以银行只是按照一定的比例来计算出租房上的租金收入，也并不会参考您出租房的财报。 （2）如果您的投资房是于2021年3月27日或之后购买的，并且不是新房，那么ANZ的新政策规定只能计算实际租金收入的65%。 ANZ的新政策将于2021年5月13日开始执行。具体来说，指的是贷款递交日期在5月13日之前，按照原有的政策处理；而如果是在5月13日或者之后递交，那么按照新政策来计算出租房收入。

2. ANZ削减投资房租金收入的计算比例至65%，会如何影响您的贷款能力？

那么，ANZ投资房的租金收入计算比例由原有的75%削减至65%，对您的贷款能力影响有多少呢？ 为了方便计算，我们假设每周的租金收入为$100： 根据ANZ原有的出租房计算比例75%来计算，每月租金收入为$325；新政策下（65%），每月承认的租金收入减少至$282。再根据ANZ目前评估贷款时所用的5.8%的“测试利率”（test rate）和30年默认的房贷还款期限，可得出在ANZ的新政策下，如果每周租金收入是$100，那么您将少贷$7,385。 通常而言，一套投资房的租金收入可能至少为每周$500，那么当ANZ将租金收入削减至65%后，您将比之前少贷出$36,926。

3. 其他银行也会跟着削减投资房租金收入吗？

虽然截止目前为止，只有ANZ一家银行重新调整了投资房租金收入的计算方法，但我们认为其他银行也将很快会跟进，只是时间问题而已。 因为新西兰早在今年3月就已经宣布了最新的房地产政策，投资者的现金流也将因为房贷利息不能与租金收入相抵消而减少，所有银行也因此正在重新审核他们的贷款政策，尤其是出租房租金收入的计算比例。 虽然我们并不知道其他银行会在何时宣布调整投资房的贷款政策，但需要注意的是，在上文中，我们得出基于每周$100的租金收入，在ANZ的贷款能力将比过去减少$7,385。但如果其他银行也跟进，您被削减的贷款能力可能会有所不同。因为这基于以下三点：

• 银行评估贷款时所使用的“测试利率”(testrate)：每家银行采用不同的“测试利率”
• 贷款还款年限：并不是每家银行都允许最多30年的还款期限，比如ASB对于投资房最多允许分25年来还
• 投资房租金收入如何计算：我们已知目前ANZ只承认65%的租金收入，至于其他银行会如何削减房租收入，我们不得而知

4. ANZ此次调整出租房租金的计算比例，会影响哪些人？

在以下两种情况下，ANZ的新政策将影响到您的贷款能力：

• 您有在2021年3月27日及以后购买的投资房，并且是二手房（不是新房）。如果有，哪怕您新的贷款不是为了购买投资房，比如说是自住房贷款，同样也会受到影响
• 您即将要购买投资房，并且也是二手房

这其中还包括，把房产卖给自己名下的entity(实体)。如果买卖合同上的交割日期写的不是3月27日之前，那么同样，银行也会采用新的政策来削减租金收入的承认比例。但ANZ的新政策并不会影响每个人，例如：

• 考虑向ANZ以外的其他银行申请贷款。（虽然同样的情况下，ANZ通常能比其他银行贷的更多，但现在他们削减了租金收入）
• 仍然向ANZ申请房贷，但买的是新房，或者已有的房产是购于3月27日之前

所以，如果大家最近有申请房屋贷款的计划，建议尽快联系我们。虽然目前为止只有ANZ收紧了贷款政策，但其他银行也会陆续跟进。

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