房产新政下，如何抓紧最后的机会做出调整？
作者: 小宇信贷
新西兰2021年最新的房产政策已经出台了，其中对房产投资者最不利的一条规则是，投资房贷款利息将不再与房租收入相抵消，投资者不得不交更多的税，投资房上的现金流也因此减少。
为了应对新出台的房产政策，新西兰的银行很有可能改变现有的房屋贷款政策。也就是说，无论您是计划在未来申请新的贷款购买投资房，或是您已经购买了投资房，但是计划在将来更换新的自住房，这都意味着您买房贷款的能力有可能会减少，因为对于投资房租金收入的算法已经有所更改了。
如果您的投资房是在2021年3月27日之前购买的，那么此次出租房租金不能与房贷利息相抵消的规定是直到2021年的10月1日才开始实施，并且是分阶段逐步实施的，所以，在这之前，您还有最后的机会做出调整。
最近我们发现，仍然有很多客人把所有房产的贷款都放在了同一家银行，趁着政策改变之前，您需要review您现有的贷款结构，如果不及时做出调整，之后可能会带来不可避免的风险。
在这期的小宇频道里，我们将与您分享在房屋贷款中常出现的一个误区，也就是为什么我们不建议把您所有房产的贷款都放在同一家银行，这样做会有哪些风险？并且，如果要把房贷分散在不同的银行，这其中有哪些因素值得考虑？还有哪些成本？
2021新西兰房产新政下，房屋贷款如何调整？
视频时间轴 1. 2021新西兰房产新政下，为什么建议把所有房产抵押给不同的银行？- 02:10 2. 如何将房贷分散在不同的银行？- 05:01 3. 将房产分散抵押给不同的银行，会有哪些成本？- 07:041. 2021新西兰房产新政下，为什么建议把所有房产抵押给不同的银行？
（1）增加灵活性，因为新西兰银行的房屋贷款政策不尽相同
由于最新的房产政策已经出台了，新西兰的银行很有可能会改变其房屋贷款的政策。但是，至于每家银行会如何修改各自的房贷政策，什么时候颁布新的政策，都不尽相同。当您所有房产的贷款都在同一家银行，那这意味你的情况很被动，只能全权听凭这一家银行。 举个例子，在去年上半年（2020年），大部分银行都将投资房LVR的贷款比例由70%上调至80%，唯独Westpac没有做出调整，而如果当时您的房子都放在了Westpac，那岂不是比放在其他银行损失了很多equity，而因此少贷了很多？ 由此看出，由于每家银行的贷款政策不同，如果能把各个房屋贷款分散在不同的银行，至少能增加你的灵活度。（2）避免自住房受到投资房债务的牵连
当您把自住房和投资房放在同一银行时，万一有一天您的投资房还贷出现问题，您的自住房会面临着巨大风险。因为您在同一家银行的所有房产都会被看成一个整体，也就是说银行控制着您全部的房产。 最常见的做法是，把自住房单独抵押给一家银行，并且尽快还完自住房上的贷款，以尽早从银行解除抵押。（3）避免售房所得的收益受到限制
当银行控制着您多个房产抵押时，如果想要卖其中的一个房产，是由银行来决定您售房所得的收益有多少用来还掉现有贷款，有多少您可以自己留有支配。银行会根据您剩下所有抵押房产的净值，还有您家庭目前的总收入，来重新审核您的贷款能力，而并不是当时这个房产贷了多少就还多少。 在最差的情况下，在售卖房子后，银行可能会要求把这笔钱全都用来还贷款，最后一分钱也没拿到。而如果您在一个银行只有一个房产抵押，就完全不用担心这个问题了，卖掉房子后的收益除了用来还所剩下的贷款，余下的部分您都可以随意支配。（4）避免被动接受贷款利息上升的风险
有些银行投资房的贷款利息要高于自住房，而有些银行是一样的。而如果能把房产分散在不同银行，则可以避免这一问题。（5）不同借款实体之间可避免的相互担保
您可能把自住房放在家庭信托的名下，所有的投资房放在一个公司（通常是LTC的形式）的名下。如果这些房产都抵押给同一家银行，那么家庭信托和这个公司之间互做担保。如果公司无法偿还贷款，您家庭信托名下的自住房就面临着被强制出售的风险，以便来偿还公司的贷款。而当初设置家庭信托的目的是为了保护资产，而现在这个作用却被削弱了。2. 如何将房贷分散在不同的银行？
第一步，联系小宇信贷，为您预先审核一下您现有的情况，例如您的收入、现有的房产和负债情况。 第二步，了解您的计划。例如：近期是否有卖房的打算？是否有房产开发的计划？等等 第三步，我们会综合考虑您的情况和计划，为您选择最适合您的银行，制定最佳的方案。同时，由于整体的房价在过去一年内上涨了不少，我们会帮您看看您有哪些房产可以从银行解除抵押（discharge），从而降低风险。3. 将房产分散抵押给不同的银行，会有哪些成本？
（1）律师费 当把房屋贷款refinance转到另一家银行时，这个过程需要律师的介入，具体的收费您还需咨询您的律师。 （2）Break cost (打破还未到期的贷款所产生的费用) 如果您现有的房屋贷款还没有到期，此时如果要把这笔贷款refinance转到其他银行，则意味着您将在贷款固定期限到期前，提早解约打破现有的贷款，这会产生一笔费用，称为break cost。 至于break cost是多少？这不是一笔固定的费用，您需要联系我们代您向银行咨询，或是您直接联系银行。 （3）现金返还（cash back） 当您向一家银行申请房屋贷款时，在交割后，银行通常会给您一笔现金返还（cash back）。但如果您在银行规定的期限内（通常为两年、三或四年）提早把贷款转到其他银行，也就是提早解约，这则需要您返还当时的cash back。 至于提早解约需要返还多少cash back，每家银行的政策也不一样。有些银行会根据所剩的日期来返还一定比例的cash back，而有些银行则要求返还全部。 虽然把现有的房贷refinance转去新的银行会产生一定的费用，但至少在转去新银行后，您也会有一笔cash back，也许能弥补，也许还不够，所以，我们需要将以上这些成本与新的cash back做比较，再做决定。 所以，如果您还没有将房贷分散在不同的银行，建议您尽早联系我们为您审核现有的贷款，因为银行近期随时都有可能会调整他们的贷款政策，宜早不宜迟。点击这里联系小宇信贷
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