贷款预批

什么是贷款预批,为什么重要?

房屋贷款预批是由借贷机构提供的书面批准,它概述了您可以借到多少钱,有什么特定条件。请注意,当借贷机构发出预批函时,他们没有评估您想要购买的物业是否可以接受,因此,即使您已经获得预批,我们建议您仍然要得到银行的书面确认,确保他们对您要购买的房产能够接受。

来自借贷机构的预批给予您在借贷能力和买房预算方面的信心,以及在贷款之前您必须满足哪些条件。一旦您掌握了这些资料,您就会知道去哪里寻找什么样的房产以及您可以买得起的房产类型等等。当您有兴趣购买一个特定的房产时,您只需要联系银行或者你的贷款经纪人以确保房产可以被接受(如果是个很简单的销售和购买协议,最快可以在同一天内得知房产能否能被接受),如果您没有其他财务条件需要满足或者您有信心满足条件(例如,取消信用卡),那么您可能想要作出无条件的购买协议,这样相比其他买家, 您更有讨价还价的优势。在参加拍卖之前获得预批也是非常重要的,因为如果您通过拍卖方式购买,您是不可以加任何条件的。如果您没有预批,您的贷款会有风险。您肯定不想置身于这种紧张的状态,并面临失去辛苦攒下的存款的危机。

请注意您的预批信中没有包含的内容:

  • 借贷机构确认接受房产
  • 利率和现金返还(只有当您找到房子并符合所有条件时才能进行协商)

我们的建议总是在您开始寻找房屋之前获得预批,以消除风险因素

为什么我要找贷款经纪人?

这是一个非常好的问题,我们经常会被问到这个问题。让我来解释一下。

当您想要贷款时,两个常用的贷款渠道就是银行(包括分行和银行里的流动贷款经理)还有一个就是找贷款经纪人 (mortgage broker)。你可以自己决定选择哪一个。

在新西兰,约有40%的住房贷款是由贷款经纪人申请的,而且这个数字还在不断增长。人们去找贷款经纪人的主要原因是:

  • 贷款经纪人不是银行雇员。他们的工作是代表您的最大利益,寻找最佳的财务解决方案来帮助您实现财务目标。不像银行员工,他们受雇于银行,他们主要任务是完成销售目标这样才能获得工资(加上奖金)。
  • 像我们这样的贷款经纪公司已经和30个左右的贷款机构建立了长期合作关系。 如果您的贷款被银行拒绝, 我们仍然可以帮助您寻找其它的解决方案。
  • 获得良好的房屋贷款审批结果不仅仅是数字或计算。贷款结构,法律结构,贷款机构的特征,还款风险评估等诸多方面的内容,优秀的贷款经纪人有能力全盘考虑你的贷款申请,以提高审批的机会或获得更好的结果,如较少的贷款批准条件。
  • 像我们这样的贷款经纪人是以专业建议为重点,而不是完成一个交易而已(机器人和银行可以做的)。虽然我们只有在你的房屋贷款交割后, 才能得到借贷机构所支付的佣金,但是在咨询阶段,我们会花费很多时间(完全免费),试图帮助你尽快成为符合银行要求的借款人。在整个申请过程中,我们也会和你保持联系,帮助您排除障碍并回答所有问题。而银行通常只会给你一个批准或拒绝的结果,中间没有任何联系。
  • 贷款经纪人做所有的工作,评估最适合您的借贷机构和贷款产品,以确保您有最好的解决方案和价格(利率和现金返还),并可以帮你节省时间和省去麻烦。
  • 优秀的贷款经纪人将在贷款交割后继续服务,因为定期审查您的住房贷款和财务状况非常重要(至少每两年),以确保它们仍能满足您的个人需求。不要把它放在一边而在接下来的25年或30 年内完全忘掉它。


贷款经纪人如何获得报酬?

大多数情况下,贷款经纪人在贷款交割后才能得到借贷机构的佣金。各个借贷机构所付的佣金也不同。如果客户在3年内偿还清贷款,我们的佣金通常要交回给借贷机构。

优秀的贷款经纪人应该为客户的最佳利益工作,因此,当选择最好的借贷机构时,不应该考虑到他们的佣金高低水平。

但有时候,贷款经纪人必须去非银行机构才能帮助客户达到目标。一般来说,非银行贷款机构不支付佣金; 因此我们需要向客户收费。如果是这样的话,贷款经纪会先与客户沟通,得到同意才会去做,这样最终客人不会感到意外。

那么如何选择对的贷款经纪人?

并非所有的贷款经纪人都是一样的。不幸的是,目前在新西兰,只付佣金和低进入门槛确实吸引了“某些人”,而这些人并不是专业从业者(尽管正在收紧)。

我们列出了一个优秀的贷款经纪人的一些共同的属性。我们希望他们能有助于帮您找到一个优秀的贷款经纪人。

  • 优秀的贷款经纪人是以解决方案为重点,而不是只关注于价格和贷款金额。我们不是说利率等不重要。我们不希望我们的客户浪费他们的辛苦赚来的钱,但只有当这个解决方案能够满足他们的需求时,才能实现未来的目标。为了提供一个好的解决方案,贷款经纪人必须认真倾听并提出很多很好的问题来了解客户的情况和目标。
  • 优秀的贷款经纪人应该可以至少和20个借贷机构有联系从而能提供一个最好的解决方案。你可以要求贷款经纪人提供他们的服务条款,看看他们合作的贷款机构都有哪些。
  • 优秀的贷款经纪人应该及时和您沟通来汇报申请流程,并回答您的问题。
  • 优秀的贷款经纪人注重和客户的长期关系,而不是交易模式。一旦贷款解决,他们应该继续照顾你的贷款审查,重新固定利率,并保持定期联系。他们做这些事的原因只是因为这些对您尤为重要,所以他们应该去关心!
  • 优秀的贷款经纪人应该与借贷机构有良好的关系,了解如何包装您的申请,以最少的审批条件获得最大的批准机会。
  • 最后,我们建议您阅读其他客户对贷款经纪的评论,看看人们对他们的评价。这些资料通常可以在他们的网站或 Facebook 找到。 

选择银行时需要考虑的事项

  • 与银行现有的关系
  • 信贷政策
  • 银行是否能够最大化您的贷款额度
  • 贷款批准条件
  • 网点服务
  • 网上银行业务
  • 允许重复提款
  • 客户服务
  • 银行是否能够支持你未来的目标
  • 借贷机构的资金能力和他们的‘胃口’
  • 银行的审批时间
  • 利率和现金返还,以及手续费
  • 其他特点,如额外还款能力,现金返还退还条款以及二次抵押的政策等

贷款结构

1. 本金和利息

也称为 “Table Loan”,意味着您的还款期限在贷款期限内保持不变。一般来说,在贷款的初期, 利息占据了还款金额的大部分比重,所以您的资产还没有建立起来。但是随着时间的推移,您将偿还更多的本金而不是利息,您的资产也会更快地增长.

2. 只还利息

顾名思义您只支付贷款的利息,不还本金。贷款期限结束时,本金(借款金额)必须偿还。

一般来讲银行规定自住物业只还利息的年限是最多两年,投资房物业只还利息的年限是最多五年。

物业投资者普遍使用只还利息,特别是如果他们还有个人债务,比如他们的家庭贷款。这主要是出于税务原因,这样做可以达到充分退税的目的- 投资房还款所产生的利息是可以抵税的。所以先把个人的债务在投资债务前还清是完全合理的。投资者只还利息的其他原因是他们可以腾出现金购买更多的房产,增加房地产投资组合,获得财富。

一些首次购房者的住房贷款也选择只还利息,因为他们需要一些时间来养成还款的习惯。通常情况下,他们需要一年时间来调整自己的生活方式,然后开始改成还本还息。有时候,当人们的个人财务发生困难的时候,也会将还本还息改成只付利息来缓解一定的贷款压力。我们建议自住房贷款,如果能够支付本金和利息,这是最好的节约资金的方法。

3. 循环信贷 / Revolving credit

这就像一个大的透支额度。您的工资存入您的循环帐户,您的日常开销帐单和住房贷款还款都可以集中使用这个帐户。您也可以使用信用卡来支付日常费用和账单。只要您每月还清您信用卡的余额,您的信用卡上就不会有任何利息费用。循环贷款的额度可以随着时间递减或者保持不变。

因为没有固定的还款额度这样给您提供了极大的方便,它需要借款人自觉地减少贷款额度。对于有富余现金的客人来说是个不错的选自。

4. 抵消贷款 / Offset Loans

储蓄账户中的资金可以用来抵消贷款账户的余额,您只需支付差价的利息。例如如果抵消贷款余额为5万元,而您有1万元的储蓄账户,则您将支付4万元的贷款利息。抵消贷款是一个浮动或可变的利率。您最多可以连接8个储蓄账户余额(最多8个账户的累计余额)。如果储蓄账户余额与抵消贷款账户挂钩,则储蓄余额不会产生利息。您也可以将您配偶的储蓄账户和您的孩子的储蓄账户都连接到抵消贷款账户。抵消贷款可以只还利息或本金和利息一起偿还。

如果您喜欢有单独的账户来储蓄(而不是把收入和贷款账户混在一起),那么这个账户可以节省你的抵押贷款利息。请记住 - 此帐户不像循环信贷帐户,您可以先申请额度然后稍后使用,此账号所有的贷款额度都会在交割日放款。

需要提供的信息

这取决于您的个人情况和贷款申请的目的,还有您是否是借贷机构的现有客户等等。在了解您的情况后,我们会为您提供适合您个人的材料清单。一般来说,通常需要以下文件

申请表 – 小宇信贷的申请表只有两页,如果需要,我们可以随时帮助您解读

最近3个月的银行对账单显示您的收入进入您的银行账户,以及您的日常费用账户,以查看您的支出模式和账户行为。对账单没有任何未经授权的透支和违约是至关重要的。

最近的3张工资单(以及其他收入证明,如果是自雇, 则需要最近2年的经营情况)

存款证明 - 如最近3个月的存款记录,如果您使用的是KiwiSaver,则需要KiwiSaver提款金额确认和KiwiSaver HomeStart批准函。

最近3个月信用卡流水或者其他任何现有债务(分期贷款,汽车贷款等)的银行对账单或合同,以确定利率,贷款期限,贷款余额和还款历史等。

有效身份证明(需有照片) - 例如护照或驾驶执照

地址验证 – 最近的银行对帐单或水电费账单能够显示申请人姓名以及住址

申请流程

如果您是首次购房者,您会觉得整个过程非常冗繁。但是在小宇信贷,我们会帮助您来确保它是一件轻松的事情。

最好的开始是通过和我们联系来探讨您的借款能力以及最适合您需求的财务解决方案。即使您现阶段没有达到贷款要求也没有关系。这就是我们想来帮助您的原因。我们将帮助您设计最佳方案并且跟进您的进展,让您尽早成为合乎要求的借款人。

然后我们提供跟进服务 - 我们定期跟进,看看您的进展情况,并回答您可能遇到的问题。

申请阶段 - 一旦您准备好了申请预批,这个阶段将自动启动。我们会帮助您填表,申请KiwiSaver,HomeStart(如适用)和获得预批。然后在房屋购买过程中我们会指导您,如何出价,一直到可以无条件购买的阶段。然后我们帮助您去和银行商量利率,并给您一个个性化的贷款还款计划。我们的目标不仅是获得最好的审批结果,而且我们也以提出专业的意见为重点,这意味着您将有能力做出合理的财务决策,享受无压力的旅程。

房屋交割之后 - 贷款交割后,我们会定期与您联系,以了解您的一切进展情况,并确保贷款结构仍能满足您的需求。我们还协助您为您的贷款重新固定利率,并就如何固定利率等提出专业的意见。

马上咨询 计算器

大家好,我是 Daisy. 我通过工作关系结识了小宇信贷的小宇。我当时刚刚有买个首次自住房的想法,但对贷款程序和知识并不了解。和小宇详谈之后,她了解我当时的情况和目标,并为我制定了详细的贷款计划. 虽然从第一次咨询到后面买到房子有一年多的时间,但在这之间小宇一直跟进并及时帮我解答各种问题。在我准备好要申请预批后,她以最快的时间帮我拿到了批准,也使我在短时间内买到了我心仪的房子。 我会推荐小宇信贷给有需要的朋友,因为她们确实做的很好。

Daisy Yu

传媒