贷款偿还能力

债务偿还能力

银行计算偿还债务能力的方式与我们计算生意的盈亏账在很多方面是不同的。 这就意味着您可能过于乐观的估计您的最大借贷能力。接下来我将用下面的例子来说明这个区别。

投资者的角度
 租金 $580一周( 以物业价格$800k为基础)        30,160
贷款额度 $520k (65% LVR 只付利息 @4.5% )        23,400
运营支出           5,500
税前利润           1,260
银行的角度
租金只算 75% ($580pw)        22,620
贷款额度 $520k 30年期限 还本还息 @ 7.5%        43,620
净亏损 -      21,000


在上述情况下,投资者认为净现金流为$ 1260,而银行认为由于现金流量不足而无法借贷52 万。为什么?

  • 无论目前实际利息如何,银行目前使用7.5%-7.8%作为评估利息。他们使用更高的利息的原因是因为一旦他们批准贷款,他们承诺给您期限是25 - 30年。利息随时可能波动。目前利息处于历史低位并不意味着不能上涨到10%(实际上在GFC时发生过)。
  • 尽管您的贷款只需要付利息,但银行会按照使用还本和息,30年内还完的基础来计算。您的收入必须能够有能力偿还本加息才能通过。通常只还利息的期限也就只有5年。
  • 请注意,对于您现有的贷款,有些银行比如BNZ等会按照剩余的贷款年限来计算偿还能力而不是30年。这意味着银行在计算您现在还贷的金额时要求比您实际还要高很多,这样导致您剩下的用来再次借贷的收入就更少了。
  • 银行只考虑总租金的75%作为粗略的租金利润参考,而不是实际的总租金减去运营成本.。

以上比较应该会让您对银行如何评估贷款能力得到进一步的了解。希望可以帮助您起到更好地规划和制定战略作用。

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Nini Ni

建筑师