新西兰政府已于今年3月推出了最新的房产政策，其中，对房产投资者最不利的消息则是：房屋贷款的利息不再能与房租收入相抵消。 如果您今年有在新西兰申请贷款的打算，并且现在有投资房的租金收入，或者贷款后将会有租金收入，那得抓紧申请了，不然您能再贷出来的钱要比现在少很多！ 在这期的视频中，我们将和您聊聊新西兰的银行可能针对此次的房产新政而做出哪些贷款政策方面的调整，并且这些调整将会对您的贷款能力产生哪些影响。

投资房贷款政策即将收紧，之后可能贷不了这么多

视频时间轴 1. 2021房产新政回顾：投资房贷款利息不再与租金收入相抵 – 00:42 2. 银行房屋贷款政策是否会因此而收紧？- 02:12

1. 2021房产新政回顾：投资房贷款利息不再与租金收入相抵

首先，我们先来回顾下新西兰最新的房产政策，其中，对房产投资者最不利的消息则是：房屋贷款的利息不再能与房租收入相抵消。 具体来说，如果您的投资房是在2021年3月27日之前购买，那么从2021年的10月1日起，在接下来的四个财政年内，投资房贷款利息逐渐无法与收入相抵扣，直到2025年4月1日后完全不能相抵扣。对于在2021年3月27日之后购买的投资房，那么从2021年10月1日开始，其房贷利息便完全不能与租金收入相抵了（新房除外）。 这意味着投资者不得不多交更多的税，从而直接导致现金流的减少。因此，银行也正在重新审核他们的房屋贷款政策，尤其是在计算贷款能力方面，有可能会做出重大调整。

2. 银行房屋贷款政策是否会因此而收紧？

目前而言，银行还没有针对最新出台的房产政策而做出调整，但这只是时间的问题。小宇信贷预测，银行极有可能在以下两方面调整他们的房屋贷款政策：

• “测试利息”（test rate）- 指的是当银行计算您的房屋贷款能力时所使用的房贷利息，它通常要高于实际的房贷利息。
• 房租的计算方式 – 当银行计算您的房租收入时，并不会计算100%的收入，而是按照一定的比例来计算，目前只能承认其中的75%至80%。这是因为银行考虑到了房子可能存在的空缺期以及地税、保险等等的支出

一旦新西兰的银行推出新的贷款政策后，您的贷款能力一定会被削弱。那么，大概会比现在要少贷多少呢？ 这里以我们小宇信贷的数据为例，客人平均需要贷款75万至80万，按照目前一年期的房贷利率（2.29%）来计算，每年的利息成本为$17,000。而如果这部分房贷利息不能与租金收入相抵消的话，假设您的税率为33%，那么每年要多交$5,700的税。这意味着您的贷款能力将减少6万到7万。 所以，如果您计划在今年： （1）贷款购买新的房屋用于自住，同时把原有的自住房转换为投资房（而不是卖掉原有的自住房） （2）申请贷款购买新的投资房 （3）开发现有的房产，并且之后用作投资 无论您是以上哪种情况，一旦银行调整了投资房租金收入的计算方法，会对您的贷款申请产生很大的影响，所以，建议您尽快申请房屋贷款的预批（通常有3到4个月的有效期），以免之后贷不了这么多。

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