自从新西兰于2021年的3月推行了新的房屋政策，规定了出租房的房贷利息不再能与租金收入相抵消，但是新房豁免于这个政策。于是，许多投资者拿不定主意，不知道该购买或者建造新房，还是投资二手房？ 其实，无论是投资二手房还是新房，都各有利弊，完全取决于投资者的情况和目标。在这期的视频中，我们将从以下13点来聊聊购买或建造新房与购买现有房产作为投资房的区别，来帮助你做出适合您的投资决策。

新西兰投资房产：该建造/购买新房还是二手房呢？

视频时间轴 1. 房贷利息是否能与租金收入相抵消（现金流）- 01:10 2. 利息（现金流）- 02:04 3. “明线规定” (Brightline Rule) – 03:00 4. “健康住房政策”(Healthy Home) – 03:30 5. 投资房首付 – 04:14 6. 贷款能力 – 04:38 7. 房屋维护 – 05:18 8. 租金回报率 – 06:48 9. 房屋地点 – 07:38 10. 为房屋增加价值 – 08:25 11. 购买价格 – 09:05 12. 房屋价格的自然增长 – 09:33 13. 期房的风险 – 11:03

1. 房贷利息是否能与租金收入相抵消（现金流）

购买新房/建造新房： 虽然从目前来看，新房的贷款利息可能能与租金收入相抵消，不受到此次房产新政的影响，但并没有明确规定能相抵消多少年，因为新房过几年之后也将不再是新房了。 投资现有的房产：如果你现有的投资房购于2021年3月27日之前，那么房贷利息将在未来的四年内逐步分阶段不能与租金收入相抵消；但如果投资房是购买于3月27日或之后，利息不再能与房租收入相抵。

2. 利息（现金流）贷款

购买新房/建造新房：ASB银行推出专门针对建造新房或购买期房的贷款产品（Back My Build），提供低至1.79%的优惠利率，最多可持续三年。 贷款购买现有的房产：目前市场上对于购买现有投资房最低的房贷利息为一年2.19%，但是仍无法与针对新房所推出的1.79%相提并论。

3. “明线规定” (Brightline Rule)

新房：如果您在持有新房的5年之后出售房屋，则不受明线规定的约束，即不用上缴“资本利得税”(capital gain tax) 现有二手房：如果您的二手投资房购于2021年3月26日之后，那么明线政策所规定的时间为十年，即十年内出售该房产都将上缴一定的税收。

4. “健康住房政策”(Healthy Home)

购买/建造新房：新房通常都会按照“健康住房”的标准来建造，您无需再多做什么。 购买二手房：您可能需要做一些测试报告来检测房屋是否满足“健康住房”的要求，并且尽快改善房屋的条件。

5. 投资房首付

新房贷款用作投资：仅需20%的首付 现有二手投资房贷款：至少40%的首付

6. 贷款能力

贷款购买新房用作投资：目前新西兰只有ANZ银行区别对待租金收入的计算方法，即只计算75%的投资房租金收入。 贷款购买现有投资房：如果您的投资房购于2021年3月26日之后，ANZ将仅采纳租金收入的65%，那么您在ANZ银行的贷款能力将因此减少。

7. 房屋维护

新房：无需过多的维护，也就意味着维护成本较低，同时也避免了麻烦。 二手房：这取决于房屋现有的状况，有时需要很大的维护。比如我们有位客人的投资房出现了很大的问题，而不得不让房客搬出去，才能完成修缮，客人因此损失了一部分租金收入，并且还要承担一笔巨大的维修费用。

8. 租金回报率

新房：新房的租金回报率相对较高。因为在同一个区域，同等房屋条件下，新房的租金相对较高，并且支出更少（包括更少的税和维护费用）。 二手房：租金回报率相对较少，这则会减少现金流。

9. 房屋地点

新房：受到土地资源的限制，新房一般都距离市中心较远，除非是土地分割后重新盖房，但大型的开发通常都位于偏远的区域。 二手房：遍布于各种区域，包括靠近市中心的成熟区域，方便生活和工作。

10. 为房屋增加价值

随着时间的积累，房屋会逐渐增加价值，但我们也可以自己动手主动为房屋创造价值。 新房：几乎做不了什么 二手房：至少可以对房屋进行装修。如果您有时间和能力，还能考虑加盖或分割。

11. 购买价格

新房：在购买时，您虽然可以尝试议价，但通常拿不到很多的折扣。 现有房产：如果卖家由于各种原因需要尽快出售房产，您有可能能拿到不错的价格。

12. 房屋价格的自然增长

新房：由于购买新房存在许多优势，并且目前银行的贷款政策也偏向于新房贷款，越来越多的人考虑购买或建造新房用作投资，价格因此有可能在短期内会上涨。 现有的房产：根据奥克兰新出台的城市发展规划，许多房产具有升值的潜力，因为它们的土地面积相对于新房更大，从长期来看，房产的价值更有可能稳步增长。并且，您买的这片土地有可能是批发价格，可以在上面盖多套房子。

13. 期房的风险

期房：如果您不是自己建造新房，而是买通过现有图纸而建造的期房，那则会存在一定风险。例如，等的时间非常长，甚至成为烂尾工程；或者是等了一段时间后，市场的走向和政策已经发生变化；如果工期预计需要超过12个月才能完成，银行通常不会通过12月以上的审批，届时您能否顺利拿到贷款都是未知数。 现有房产：没有太长的等待期，也没有那么多的不确定因素。只要在3个月内交割，贷款一般不会出现问题。 以上就是在新西兰建造/购买新房与购买现有房产用作投资的区别。至于到底该投资新房还是投资二手房，那么则是根据您个人的情况而定。 总的来说，什么样的投资者适合买新房？

• 首付不够或现金流压力大
• 没有足够的资金和时间给房屋增加价值或维护房屋
• 没有足够多的经验

什么样的投资者适合买二手房？

• 有足够的现金流，现有房产上已经累计了足够的equity
• 经验丰富

如果您想要买的不止一套投资房，并且现金流不错，从长期来看，至少需要买一些现有的房产，才能有更多的增值，这样就能用房产的equity（净值）快速购买下一套投资房。 小宇信贷非常乐意看看您的情况，为您制定最适合你的方案。

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