疫情封锁期间商业房租还要付吗？

作者: 小宇信贷

新西兰政府采取了前所未有的举国封锁(lockdown)。许多中小型企业蒙受不少经济损失，好在雇主还能申请领取政府的补贴。但是，现在因为封锁而无法开店，或是无法进入租赁的物业办公，那么租金可否减免？还需要继续支付租金吗？在今天的视频里，小宇专门采访了经验丰富的华人律师Joy Yuan ——来自于奥克兰北岸老牌律师事务所Turner Hopkins。Joy袁律师有多年的商业和房地产法的经验，是新西兰高等法院的注册律师。来听听她关于封锁期间商业物业的租金是否还需要支付的见解吧。

新西兰疫情封锁期间，商业房租还要付吗？

视频时间轴 1. 先看租约条款是如何规定的？–01:36 2. “公平比例”（fair proportion）如何定义？–05:43 3. 对于商业物业的房东，该如何处理这种情况呢？–16:04

先看租约条款是如何规定的？

关于租约的任何问题，我们首先该翻看自己租约的实际条款。这个问题的答案取决于你签订的租约版本和条款。在新西兰签订的最为普遍的租约版本为奥克兰区法律协会的租约（“ADLS租约版本”），如果你的Deed of Lease（总租约）签订的是“2012 ADLS 租约版本”（2012年之后所签订的），其第27.5条，名为“紧急情况下无通行条款”（No Access in Emergency）的条款，能为你提供帮助。本条款规定了在紧急情况下，“由于公共安全和隐患，租客无法进入办公场所充分开展商业业务的紧急情况”，那么现在由于新冠病毒的封锁造成商家无法进入自己的商铺开展业务，就属于激活该条款了。该条款规定，租客可以从封锁日起到重新可以进入商铺的这段期间内，停止支付相应的“公平比例”（fair proportion）的租金和其他开支(outgoing)。

“公平比例”（fair proportion）如何定义？

如果你是在2012年之后签署的ADLS租约，那么其第27.5条“紧急情况下无通行”（No Access in Emergency）的条款中提到的可以停止支付“公平比例”的租金和支出，该如何定义呢？虽然ADLS租赁契约没有具体说明什么比例的租金才是合理的，但商业业主和租客应真诚地协商租金的“合理比例”，基于新西兰地产委员会提出的指导建议，主要应考虑以下三方面：

租约的实际情况 – 即租赁协议及其规定
商业因素 – 这次疫情对租客业务的影响程度
道德考虑 – 道德上什么是正确的做法

自2012年在ADLS租约中加入了第27.5条款后，从未启用过该条款，所以目前还没有任何来自新西兰法院的案例判例。但相似的法院案例有曾被运用在第27.3条。第27.3条是关于因不可预见的物业受损坏时，公平比例的租金和支出应给予减免。在2015年的一起法院案例中，一家位于惠灵顿的酒吧，由于受地震影响，市政府在酒吧外围树立了脚手架进行了两个月的维修，这段期间内，只有门口能进入，酒吧外围全都被挡住了，严重影响了酒吧的生意。最后法官判定，由于物业的损坏严重影响了酒吧生意，应当减免两个月的房租。但这并非说对于27.5条款也会这样判定，到底什么样才是“公平比例”的租金，仍需参考以上提到的三点。房东与房客双方需要进行协商才能找到最公平的解决方案。从法律上来讲，房客不能直接跳过与房东协商的过程直接不支付租金。只要双方还没有达成协议，租客仍需按照租约中的条款照常支付租金。就Joy袁律师最近所接触到的案例来看，大部分房东还是愿意去体谅租客目前所处的困境。租客如果资不抵债，对于房东而言，也将失去一份稳定的租金收入。就在上周和这周已经有部分房东与租客达成协议，常见的方案有减免租金一个月，或是减免一半的房租并且可以延迟缴费。当然也有双方仍未达成协议。一旦达成协议，必须要以书面的形式记录下来，包括租金减免多少时间、减免的幅度、双方的责任等等，以免事后产生纠纷。总体而言，房东与房客双方应坦诚相待地找到公平合理的解决方案，以保持双方都能在这次史无前例的抗疫时期中共度难关。毕竟房东与房客的关系应该是长期的、可持续发展的。如果你有需要，可以直接联系Joy袁律师，他们可以协助客户进行谈判。

对于商业物业的房东，该如何处理这种情况呢？

同样地，房东首先也该翻看租约中的实际条款。大部分个人的房东用的也是ADLS的租约版本。如果签订的时间非常早（早于2012年），里面没有之前所提到的27.5条款，房东也就没有义务一定要给房客提供租金减免。但如果你的租约是2012之后的版本，也需要像之前一样来分析租金的“合理比例”。比如，租客的生意是一家药房，这段时间并不受影响，如果此时租客向你提出租金减免的要求，房东完全可以进行反驳。但如果租客的生意是一家饭店，在这种情况下，房东需要坦诚地和房客沟通。因为有些房东需要以租金的收入来偿还自己的贷款，万一完全断了租金，对房东而言也非常艰难。与其说给租客完全减免租金，是否可以考虑部分减免，或是免息延迟付费等等方式。