就在昨天，小宇受邀参加“打工族聊房产”的线上讲座，和大家聊了聊这次疫情封锁期间，新西兰最新房屋贷款政策，包括： （1）自从新西兰疫情封锁以来，小宇观察到的对房屋贷款的影响 （2）如果您的财务状况已经受到新冠疫情影响，该如何做才能尽量减少偿还房屋贷款的压力呢？ （3）如果您这次很幸运没有受到疫情影响，为了防患于未然，有哪些方面值得您考虑呢？ （4）小宇个人对于新西兰房地产市场的预估； （5）近期新西兰各大银行的贷款政策有什么变化？ 如果您错过了这次讲座，没关系，这里为您附上讲座回放的视频，欢迎收看。

疫情封锁：新西兰最新房贷政策

自从新西兰封锁以来，小宇观察到的对房屋贷款的影响

• 小宇信贷有70%原定于2020年4月期间进行房产交割的客人，无法交割
• 有些非本银行客人的贷款申请被撤回，即便这些申请是在封锁前递交的
• 银行给的现金返还（cash back）减少至0.4%
• 向我们寻求贷款重组（mortgage restructure）的客人中，有一半已经受到疫情影响，另一半目前没影响，仅仅只是为未来做打算。另外，这其中有三分之二的客人把贷款还款方式调整为“只还利息”（Interest only）或是延长贷款还款期限，还有三分之一申请了贷款还款假期（mortgage deferment）
• 如今，新西兰银行更加严格审批房屋贷款申请
• 商业物业贷款更加难以申请成功

如果您的财务状况已经受到新冠疫情影响，该如何做才能尽量减少偿还房屋贷款的压力呢？

短期来看，可考虑的有：

• 打破现有贷款，固定上更低的房屋贷款利率
• 延长房屋贷款的还款期限
• 把“本金加利息”的贷款还款方式改为“只还利息”
• 申请贷款还款假期（mortgage deferment，也称为mortgage holiday）
• 暂时停止上缴Kiwisaver
• 尽量减少不必要的生活开支

长期来看，可考虑：

• 在新西兰疫情封锁结束后，找一份新工作
• 给自己的房屋多招收租客，从而增加房屋租金收入
• 出租自己的房屋，搬去与家人同住
• 出售现有投资房

对于新西兰的自雇人士，可考虑：

• 如果现有房屋已累计了一定的净值（equity），可增加现有贷款（从房屋贷款中top up）
• 申请政府支柱的商业贷款（前提是你符合申请条件）
• 如果你的房屋或车辆累计了一定的净值，可考虑非银行的贷款机构
• 对未来的90天做好规划，让公司重新走向正轨
• 缩减公司里不必要的开支，并且和房东协商租金

如果您这次很幸运没有受到疫情影响，为了防患于未然，有哪些方面值得您考虑呢？

此时正是你重新回顾现有房屋贷款的好时机，不妨为未来做好打算。可考虑：

• 设置或增加Revolving credit（循环信用贷款）账户或Offset（对冲账户）
• 增加信用卡额度，但不要随便使用额度
• 尽量先集中偿还完一个房屋贷款（比如自住房贷款），同时将其他贷款设置为只还利息
• 将还完贷款的房屋从银行解除抵押
• 尽量将不同的房屋贷款分散在不同的银行
• 如果你是自雇，尽量不要将资产放在自己个人名下
• 把每个贷款的数额控制在50万以内
• 把公司账户所在的银行与自己的房屋贷款分散在不同银行
• 准备好抓住接下来新西兰房产投资的机会

小宇个人对于疫情封锁结束后，新西兰房地产市场的预估

由于一些人不得不出售房屋（比如公司老板或失业人员），还有些临时工签的持有者不得不离开新西兰，可能会导致新西兰房屋价格的下滑，幅度甚至有可能达到10%，但这都是暂时的，因为： 从现金流角度来说：

• 目前新西兰房屋贷款利率已达到历史最低点
• 疫情封锁期间省下来更多钱，比如：外出用餐，咖啡，娱乐开销
• 如果不进行贷款重组 (mortgage restructure)，很多人也许不得已被强制出售自己的房产（mortgagee sale）。但通过对贷款进行重组，很大程度上减少了还贷者对现金流的需求，缓解了还房贷的压力
• LVR贷款比例限制有可能会取消（现在银行会做出什么反应还不能确定）

从新西兰经济恢复的角度来说：

• 新西兰境内范围的疫情已暂时得以控制 – 意味着对新西兰经济的影响会越来越少，人们的收入和信心在逐渐恢复
• 在Level 3中，很多人可以正常上班了，收入也能恢复了
• 政府的补助 – 雇主可申请工资补贴和政府支撑的商业贷款
• 新西兰政府目前财务状况良好
• 长期来看，新西兰有足够多的净移民数量

从新西兰买房的需求来看：

• 在Level 3中，看房是允许的
• 新西兰商业物业的投资者有可能会转向投资民宅
• 移居国外的新西兰人可能会回国
• 更多的人会从小的区域的地方来到大城市寻找工作，大城市的房屋需求因此增加

从新西兰房地产投资的机会来看：

• 目前在新西兰买房的竞争更少，房屋的屋况好，且房价更低
• 新西兰储备银行最近出台了许多政策，来鼓励银行房贷，包括：OCR下调0.75%，购买政府债券，延迟对银行储备资金的要求，对银行LVR贷款比例的限制取消

近期新西兰各大银行的贷款政策有什么变化？

• 最近一些银行只对自己本银行客人的贷款申请进行了审批
• 一些银行给的现金返还（cash back）减少至0.4%
• 如果收入减少或买房首付减少了，那么想要延长贷款预批信则变得困难 – 银行要求看到最新的账单（而过去，仅要求在过去的30天内，即为有效）
• 如果用了房租作为收入，一些银行会要求在房屋交割之前签署租房协议
• 新西兰的商业物业贷款近乎停滞

声明：本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息，意见，观点和建议，没有考虑个人的特定财务状况或目标，因此，不构成个性化的财务建议。因此，我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。

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