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DEC 16 2025
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为什么提前还房贷，可能让你每年多交数万税？

Posted by: 小宇信贷

很多人都会做的“看似正确决定”

很多人在有了一笔存款后，第一反应都是：“先把房贷还掉，心里踏实。”

这位客户也是这样想的。

但如果他当时真的这样做了，之后的每一年，都会白白多交将近 3 万纽币的税。

-

客户原本的贷款与财务状况

客户目前拥有一套自住房，仍有几十万纽币的房贷。近两年公司经营情况良好，账上累积了一笔暂时不会动用的资金。

他的原计划是：在固定利率到期后，一次性还清剩余贷款，减少利息支出，也让心理压力归零。

-

一次 Loan Review，发现真正的关键点

在他正式操作之前，我们建议先进行一次 Loan Review（贷款结构回顾）。

也正是在这次沟通中，我们了解到一个重要计划——

他打算在明年更换更好的自住房，而目前这套房将转为出租。

-

房产用途改变，贷款结构却不能不变

问题正是出在这里。

如果现在把自住房贷款全部还清，等房子改为出租后，这套房名下将几乎没有任何可用于出租目的的贷款。

这意味着：即使有稳定租金收入，却几乎没有利息可以用来抵税。

-

被忽略的税务后果，才是最大成本

房子出租后的基本情况如下：

  • 每周租金约 $1,500

  • 年租金收入约 $78,000

  • 扣除地税与保险后，税前利润约 $70,000

在客户 39% 的个人税率下，每年需缴纳超过 $27,000 的税款。

更关键的是：未来购买的新自住房反而需要重新背负贷款，而这部分利息一分钱税都不能抵。

-

正确的做法：不是还掉贷款，而是放对钱的位置

在这种情况下，提前还清贷款并不是最优解。

更合适的方式是：将这笔存款放入 Offset（抵消利息账户）。

简单来说：
存款用于抵消贷款利息，利息支出大幅减少，但资金仍然完全可用。

-

Offset 的价值

通过 Offset 的方式，可以同时实现：

  • 当前阶段：几乎不再支付利息

  • 未来换房：存款可直接用于购买新自住房

  • 原房出租：保留贷款结构，利息可合法抵扣租金税

-

贷款结构调整的最后一步

唯一需要解决的问题是：

客户当时所在的银行 并不提供 Offset 产品。

因此，我们协助他将贷款转至一家支持 无限额 Offset 的银行，在降低利息成本的同时，还获得了一笔可观的 Cashback，并为明年的换房计划提前做好结构准备。

-

客户的真实反馈

客户听完后感叹道：

“我完全没想到，一个看似很小的贷款结构差异，每一年竟然能差这么多钱。”

而这种差异，并不是一次性的，而是年复一年都会发生的。

-

贷款一定要定期 Review

贷款从来不是一劳永逸的安排。

  • 收入会变化

  • 房产用途会变化

  • 市场机会也会变化

贷款批准、房屋交割完成，那只是开始，而不是终点。

-

写在最后：别让一个习惯性决定，变成长期损失

如果你的贷款已经一年以上没有人帮你 review 过，可以先让一位有经验的贷款顾问帮你看一眼。

很多时候，一个正确的结构调整，每一年，都在默默帮你省下一大笔钱。

-

声明

本文内容仅供一般情况参考，未考虑您的个人财务目标，不构成个性化建议。请在行动前咨询您的贷款顾问。


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很多人都会做的“看似正确决定”

很多人在有了一笔存款后，第一反应都是：“先把房贷还掉，心里踏实。”

这位客户也是这样想的。

但如果他当时真的这样做了，之后的每一年，都会白白多交将近 3 万纽币的税。

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客户原本的贷款与财务状况

客户目前拥有一套自住房，仍有几十万纽币的房贷。近两年公司经营情况良好，账上累积了一笔暂时不会动用的资金。

他的原计划是：在固定利率到期后，一次性还清剩余贷款，减少利息支出，也让心理压力归零。

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一次 Loan Review，发现真正的关键点

在他正式操作之前，我们建议先进行一次 Loan Review（贷款结构回顾）。

也正是在这次沟通中，我们了解到一个重要计划——

他打算在明年更换更好的自住房，而目前这套房将转为出租。

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房产用途改变，贷款结构却不能不变

问题正是出在这里。

如果现在把自住房贷款全部还清，等房子改为出租后，这套房名下将几乎没有任何可用于出租目的的贷款。

这意味着：即使有稳定租金收入，却几乎没有利息可以用来抵税。

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被忽略的税务后果，才是最大成本

房子出租后的基本情况如下：

  • 每周租金约 $1,500

  • 年租金收入约 $78,000

  • 扣除地税与保险后，税前利润约 $70,000

在客户 39% 的个人税率下，每年需缴纳超过 $27,000 的税款。

更关键的是：未来购买的新自住房反而需要重新背负贷款，而这部分利息一分钱税都不能抵。

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正确的做法：不是还掉贷款，而是放对钱的位置

在这种情况下，提前还清贷款并不是最优解。

更合适的方式是：将这笔存款放入 Offset（抵消利息账户）。

简单来说：
存款用于抵消贷款利息，利息支出大幅减少，但资金仍然完全可用。

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Offset 的价值

通过 Offset 的方式，可以同时实现：

  • 当前阶段：几乎不再支付利息

  • 未来换房：存款可直接用于购买新自住房

  • 原房出租：保留贷款结构，利息可合法抵扣租金税

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贷款结构调整的最后一步

唯一需要解决的问题是：

客户当时所在的银行 并不提供 Offset 产品。

因此，我们协助他将贷款转至一家支持 无限额 Offset 的银行，在降低利息成本的同时，还获得了一笔可观的 Cashback，并为明年的换房计划提前做好结构准备。

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客户的真实反馈

客户听完后感叹道：

“我完全没想到，一个看似很小的贷款结构差异，每一年竟然能差这么多钱。”

而这种差异，并不是一次性的，而是年复一年都会发生的。

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贷款一定要定期 Review

贷款从来不是一劳永逸的安排。

  • 收入会变化

  • 房产用途会变化

  • 市场机会也会变化

贷款批准、房屋交割完成，那只是开始，而不是终点。

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写在最后：别让一个习惯性决定，变成长期损失

如果你的贷款已经一年以上没有人帮你 review 过，可以先让一位有经验的贷款顾问帮你看一眼。

很多时候，一个正确的结构调整，每一年，都在默默帮你省下一大笔钱。

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声明

本文内容仅供一般情况参考，未考虑您的个人财务目标，不构成个性化建议。请在行动前咨询您的贷款顾问。


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