新西兰投资房退税2019年取消: “栅栏原则”（ring-fencing rules）主要针对的是新西兰的负扣税制度，也就是说，在过去如果房东的投资房租金收入没有高于这套房的总支出，那么在个人报税时，如果税务结构合理，房东可以将这部分亏损冲抵到个人收入当中进行退税。而2019年4月1号起，栅栏原则对新西兰出租房报税有了改变，新政策规定取消出租房屋的税收抵扣，出租房的损失不能抵消房地产以外的其他收入。那么取消新西兰出租房退税会有什么影响呢？

2019年取消投资房退税在即

视频时间轴

 1. “栅栏原则”(ring-fencing rules)是什么？——2019年取消新西兰投资房负扣税—— 00:47

 2. 实例分析：如果新西兰出租房退税2019年取消会对房东有什么影响呢？—— 03:38

 3. 如果2019年新西兰取消投资房负扣税了，那我需要做什么呢？—— 08:26

 1. “栅栏原则”(ring-fencing rules)是什么？——2019年取消新西兰投资房负扣税

“栅栏原则”（ring-fencing rules）主要针对的是新西兰的负扣税制度，这是新西兰和澳大利亚独有的税收制度，是一种税收计算和补偿方法。如果房东的投资房租金收入没有高于这套房的总开支，那么在个人报税时，如果税务结构合理，房东有可能将这部分亏损冲抵到个人收入当中进行退税。

新西兰工党政府上台后为了抑制新西兰的房价继续走高而酝酿了一系列改革举措，对出租房屋实施“栅栏原则”（ring-fencing rules），取消出租房屋的税收抵扣，出租房的损失不能抵消房地产以外的其他收入。

有专家预测“栅栏原则”会让很多房东会选择停止将房屋出租，在新西兰一些较大的城市，比如奥克兰，惠灵顿和基督城，将造成出租房源短缺和供不应求现象。

假设您有$100,000的年收入，分别来自于生意利润和工资，但是由于投资房的贷款比较高和一部分的维修费用，您的投资房有$15,000的亏损。在“栅栏原则”实施之前，这$15,000的亏损可以根据您的税率退回一部分（比如您的税率为30%，IRD则会退还给您$4500），但是在新的“栅栏原则”下，您投资房的损失不能与您其他收入相抵消，也就是说这$4500退不回来，您就需要从其他地方弥补这些损失。

虽然“栅栏原则”还在草稿阶段，但是一旦生效，会追溯到2019年4月1号。需要注意的是，“栅栏原则”只针对居民住房的投资房，而商业地产不在讨论范围之内。

2. 实例分析：如果新西兰出租房退税2019年取消会对房东有什么影响呢？

假设一对夫妻，均为PAYE，年收入分别为$90,000和$80,000，他们名下购买了两套投资房，分别贷款77万和70万

两套投资房的租金收入分别为$30,160和$36,140

两套投资房的总支出，包括贷款利息，房屋保险，物业管理费，地税，水电网费，和房屋维修等，分别为$42,656和$38,471

再算上会计做账的费用和银行其他的费用

那么，这对夫妻在这两套投资房上一共亏损了$17,615

如果还是过去的政策，那么这对夫妻可以根据自己的tax code向IRD申请投资房的退税，他们的tax code在33%，就可以退还给他们出租房的税收$5,812，这样，他们实际只亏损了$11,802

而2019年4月1号起，根据“栅栏原则”，这对夫妻在其出租房上的损失不能与其他收入向抵消，取消了投资房的退税，也就是说亏损的$17,615，其税收不能与这对夫妻的工资收入相抵消，根据我们之前的计算，在2019年新的政策下，他们得想办法从其他地方找回损失的$5,812，毕竟这会影响到他们的贷款还款。

3. 如果2019年新西兰取消投资房负扣税了，那我需要做什么呢？

小宇建议您尽快找到您的会计，看一下会计去年为您做的财务报表，了解一下去年IRD退还给您多少税收。另外，如果您的投资房需要维修，那么也尽快在2019年3月31号之前做完，至少赶在新政实施前还可以相抵消一部分税收。

从贷款结构的角度来看，如果您觉得缺失的这部分现金流对您影响很大，并且也不能通过涨租金来弥补，请您尽快联系我们，我们可以为您制定一些方案来为您减少风险。

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