房子全都抵押给同一银行导致最后生意难贷

作者: 小宇信贷

自从新西兰疫情防控下降至二级以来，无论是首次购房者，还是房产投资者，都想要重新进入新西兰的房地产市场中，许多客人纷纷咨询申请买房贷款的预批。在向银行申请贷款预批前，应合理做出规划。不仅要计划好这次要做什么，还要结合自身的情况对未来几年提早做出计划，比如再买房，卖房，还是换房。在今天的视频里，小宇给大家分享一个案例。客人由于没有合理的配置贷款结构，导致当他出售投资房后，售房所得全都被银行收走。而他原本计划的是，用卖房的钱还完贷款后再去买一个生意，但没意料到会一分钱也留不下，现在只能再重新向银行申请贷款来买生意，还遭遇到重重阻碍，这到底是怎么回事呢？

房子全都抵押给同一银行

视频时间轴 1. 如果客人当初把所有房产的贷款分散在不同的银行，本可以完全掌握售房所得收益，不用贷款就能买到生意 – 01:58 2. 客人所有贷款全都放在同一银行，导致售房所得的收益全数上缴，不得不申请生意贷款 – 06:25

1. 如果客人当初把所有房产的贷款分散在不同的银行，本可以完全掌握售房所得收益，不用贷款就能买到生意

这位夫妻客人，双方均为PAYE，有稳定的收入。一年前，他们曾向我们咨询，当时他们分别有一套自住房和投资房，计划再购买一套投资房：

	市场价值	贷款数额	贷款所在银行
自住房	100万	35万	ANZ
投资房	85万	70万	ANZ

小宇分析了他们的情况后，建议他们先把现有的两套房子分散在不同的银行，这是因为：从房产equity（净值）来看：对于自住房，理论上最多能贷到其房产价值的80%，也就是80万（100万 x 80%）。由于只贷了35万，那么还可以top up出45万的贷款（80万减去35万）。对于投资房，理论上最多能贷出70%的LVR，也就是59.5万（85万 x 70%）。由于当时买投资房时利用了自住房的equity，基于投资房上已有的70万贷款，则计算出负值的10.5万（59.5万减去70万）把自住房和投资房看作一个整体，那么总体的equity为34.5万。如果客人计划买100万的投资房，那么现有的equity也能满足投资房30%的首付要求，同时客人的收入也足够贷。

如果客人留在ANZ，虽然也能继续贷款买投资房，但并不能贷得特别多，所以我们得把总体的equity挪到另一个银行，并且客人的收入在这个银行眼里也能够贷出这么多。当时小宇给的建议是：投资房转去另一家银行，同时只保留投资房25万的贷款（剩余的45万贷款转到自住房上）。这样的话，所有的equity（34.5万）都留在了投资房上（59.5万减去25万）

2. 客人所有贷款全都放在同一银行，导致售房所得的收益全数上缴，不得不申请生意贷款

但很可惜，这位客人当时没有采纳我们的建议。今年年初时，先生不幸失业，太太的收入也减少了很多。他们就想到了不如把投资房卖了，然后再用卖房的钱去买个生意。但万万没想到在房产交割时，ANZ要求他们把卖房所得全部还给ANZ。这是因为：当银行控制着您多个房产抵押时，如果您想要售卖其中的一个房产，是由银行来决定您售房所得的收益有多少用来还掉现有贷款，有多少您可以自己留有支配。银行会根据您剩下所有抵押房产的净值，还有您家庭目前的总收入，来重新审核您的贷款能力，而并不是当时这个房产贷了多少就换多少虽然客人的equity足够，但双方总体的收入急剧下降。在银行眼中，夫妻二人的贷款能力只剩20多万，所以卖房所得的钱不得不全数上缴。虽然客人没有从卖房中拿到钱，但如果有不错的生意，可以考虑用自住房作为抵押。因为他们最多可以利用起80万的equity，而现在自住房上只留了20几万的贷款，所以理论上有可能能贷50多万来买生意。但银行会按照生意贷款的流程和标准来进行严格的审查，比如：生意的财报、租约合同、生意的计划书、你个人的经验等等因素。再加上新冠疫情促使了银行对于某些行业的生意（如咖啡店）较为敏感，这种种原因导致这位客人迟迟没有买到合适的生意。但如果这位客人当初能采纳我们的建议，把投资房转去其他银行，并且投资房上只保留25万的贷款。当他们出售这套投资房后，就能够拿到60万的售房所得（85万减去25万），这笔60万现金的主动权会完全掌握在客人手里。现在大家应该能更加深刻体会到了贷款结构的重要性了吧。客人也没想到自己有天会失业，如果你有两个以上的房子，尽量把贷款分散在不同的银行。希望这个案例能给大家带来一些启发，千万要将目光放长远，并且结合自身的情况，提早对未来做出规划。声明：本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息，意见，观点和建议，没有考虑个人的特定财务状况或目标，因此，不构成个性化的财务建议。因此，我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。

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