简单的贷款问题背后您不知道的那些事
作者: 小宇信贷
小宇今天想跟您分享的内容十分具有代表性，您在贷款申请的时候是否了解您的贷款申请会直接或间接影响很多其他方面，例如您的税务，资产的保护以及之后的房产投资等。您是否还是主要根据不同银行的贷款利息来做判断呢？很多时候一个看似简单的贷款申请我们的贷款顾问都需要根据每个贷款人的不同需求和情况全面分析后再做判断。
小宇最近也是深有体会，找专业的人做专业的事是多么重要。
如果您长期关注我们的频道您一定知道小宇正在盖自己的自住房，过程也是十分缓慢，从开始打算建房到目前正式开始施工也已经快一年的时间，这个过程只有亲身经历过您才会体会到什么叫隔行如隔山，就算是小宇本人因为工作的关系也经常接触一些业内人士如开发商， 承建商等，但在这个过程中，小宇体会最深的一点是：在不擅长的领域，当我们自认为是一个十分正确的判断的时候往往是不对的，一个看似很简单的决定事后或许会影响到很多其他方面的问题然而我们经常没办法再去改变。
因为小宇自己在建房方面专业性的不足，在建房的过程中已经有很多遗憾是无法挽回的了。所以小宇希望您在贷款的时候可以通过寻求专业性的建议从而实现少走弯路。有些时候贷款申请的判断没有做好之后便很难逆转。接下来，小宇就跟您分享一个真实的例子。
简单的贷款问题背后您不知道的那些事
最近小宇的一个客人找到我们，这个客人刚卖掉一套投资房同时还在建一套投资房，目前卖掉的投资房的钱这个客人有两个想法，一是客人想用这笔钱之后给孩子买一套首次购房的房子作为首付（长期目标）。二是在给孩子买房前利用这笔钱先用来支付接下来一段时间的建筑成本，之后需要用这笔钱的时候再让银行还给他们，以便减少利息。我们都知道建筑贷款的利息是浮动利息相对较高，客人想先还建筑贷款的钱也合情合理。小宇信贷在充分了解了客人的需求和一个长短期的目标后，重新分析了客人的贷款架构和利弊，最后小宇信贷的建议是暂时不要用这笔钱去还目前正在建的建筑贷款，其弊端有两个方面：- 在目前建筑贷款已批的情况下，客人如果用自己的钱去支付建筑贷款，那么需要银行贷款来支付的就比批准的少，因为客人不需要这么多的建筑贷款，从而导致的问题是之后如果客人想再拿回这部分钱去给孩子买首次购房的话，其贷款目的性发生了改变，所以这个客人需要再重新申请贷款，在目前的一个多变的贷款政策下，客人再次申请贷款会面临很多的不确定性因素。不能保证能把少贷的款再贷出来。
- 众所周知，工党在去年实施的无厘头的投资房利息不能抵税政策。但这个政策不包括新房。客人正在建的房之后也是打算用来投资，在这种情况下，如果还贷的话，考虑到新建投资房可以豁免利息不能抵税政策，小宇建议如果客人想还贷款的话也是应该还另外一个投资房而不是新建的这个投资房(这位客人有自住房但没有贷款，否则应该考虑先还自住房上的贷款)。
- 资产保护：通过客人目前持有的资金完全可以全部还掉BNZ的贷款。如果之后客人这笔钱不再需要给孩子买房用，客人可以把BNZ用来抵押的房产随时解除出来，这样起到了一个房产保护的作用。
- 税务：通过offset 这个贷款产品，客人只是把目前持有的资金放在了BNZ，但并不是把BNZ贷款还清了。只是由于额度相等，BNZ 的贷款可以暂时不用付利息。等客人需要这笔钱的时候，BNZ贷款不再可以和资金相抵消，要继续付利息，但是原有BNZ用来抵押的贷款的性质并不会有改变，税务方面的性质也不会改变。相反，如果客人去还ANZ的贷款，ANZ没有offset，最接近的产品是Revolving(called ‘Flexi’). 虽然Revolving 和Offset 在利息抵消方面没有太大的区别，但考虑到之后客人取出这笔钱之后如果用来给孩子买房产的话，在税务方面的性质就变了。
- 利息: ANZ Revovling 上限最多30万，而BNZ的offset 却没有上限，offset越多，能抵消的利息就越多。BNZ 可以最大化减少客人所需要支付的利息。
- 灵活性: BNZ因为只有一套抵押房产，客人可以有能力完全解除该房产的抵押。而ANZ因为有两套投资房，贷款数额较大，客人目前的资金就算可以支付其中一套房产的贷款也无法真正解除该房产，因为客人仍然有贷款在ANZ。相比较，BNZ解除后的房产可以由客人灵活支配。其次，客人需要用到这笔钱为孩子买房时可以随时拿出来，并不需要重新申请贷款。
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声明：本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息，意见，观点和建议，没有考虑个人的特定财务状况或目标，因此，不构成个性化的财务建议。因此，我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。
