本来只能商业贷款，为什么我们成功帮客户拿到住宅利率？

表面是高回报的投资房，银行却不给“住宅贷款”？

最近我们接到一位经验丰富的投资客户，手上签了一套非常有吸引力的投资房：

• 一个title上有5套独立住宅单元（multi-unit）
• 每周租金收益非常可观
• 土地面积充足，未来增值潜力也很强

从常规角度看，这样的房产应该是“稳赚”的项目，客户也已经签好合约、临近finance date。 但问题来了：客户原本联系的贷款顾问，建议他申请商业贷款（commercial loan）。而商业贷款意味着：

• 更高的利率（没有residential优惠）
• 没有cashback（客户错失几千甚至上万）
• 还要支付银行手续费、估价费

客户一度怀疑是不是“这块地本身出了问题”，甚至动了放弃的念头。直到他找到了我们。 声明：接下来的内容只是作为一般情况使用。没有考虑到您个人的特定财务状况或目标，因此不构成个性化的财务建议。您在采取任何行动之前都应向您的贷款顾问寻求建议。

Multi-unit房产，在银行眼里其实是“特殊结构”

这个案例的关键点，就在于：一块地上有多套住宅单元（multi-unit）时，不同银行对这种房产类型的认定标准是不同的。 常见误区是： “租金高的房子，银行一定更愿意批贷款。” 但事实正好相反：

• multi-unit 经常被默认当作 commercial asset（商业资产）处理
• 贷款比例可能更低
• 利率、费用、要求都更高

这就是客户原来的顾问没有解释清楚的地方。

精准了解银行政策，是决定贷款结构的关键

接到客户情况后，我们的顾问Michael立刻联系了几乎所有主要银行，详细确认每家银行对 multi-unit 资产的政策条款。 结果发现：

• 有些银行最多只接受两个独立住宅单元 
• 有些银行接受三个，但会降贷款成数或附加条件
• 只有ASB没有限制房屋套数，且仍然能以residential loan（民宅贷款）方式批出 

也就是说，ASB是唯一可以用住宅利率+给cashback+支持5套unit的银行。 为了确保流程万无一失，Michael提前向银行要到了email confirmation，确认：

• 可以按residential处理
• 不降贷款成数
• 支持标准审批流程

并将所有银行对比条件详细写给客户，客户很快就决定走ASB方案。

不只是批下贷款，而是彻底优化了贷款结构

除了把贷款批下来，这次我们还帮客户完成了几项重要的结构优化：

• 拿到了超过$10,000的现金返还（cashback）
• 成功为客户申请豁免银行估价（valuation），直接省下数千费用
• 为客户加设了$10万revolving额度，便于后续装修或灵活调配资金
• 重新设计贷款周期结构，提升客户未来升级自住房时的贷款能力

客户原本只是想“把房子买下来”，最后却收获了更多——不仅贷款成本更低，还为后续资产布局赢得更大空间。

总结：好的贷款方案，来自理解、判断和执行

这类multi-unit房产的贷款案例，其实在新西兰越来越常见。但真正能为客户拿下最优结构的顾问，不只是知道银行规则，更要敢于细致确认、协商和推动。 正如客户在结尾时的反馈： “我原本只是想把房子买下来，没想到你们还帮我省钱、规划结构、提升未来贷款空间。” 我们一直相信：做贷款顾问，不是把客户资料发出去，而是用经验、策略和执行力，把每一套方案做到最好。 小宇信贷，方案更全面，思考更周全，合作更安心。  

声明: 本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息、意见、观点和建议，未考虑个人的特定财务状况或目标，因此，不构成个性化的财务建议。我们建议您在采取任何行动之前，向您的贷款顾问寻求建议。