当客人打电话向我们咨询新西兰买房贷款的问题时，我们通常会询问客人很多问题，为的是找出客人真正想要达到的目标，这样才能更有效的帮助到客人，有时甚至能给客人带来一些意想不到的惊喜。

在今天的小宇频道里，小宇想和大家分享一个案例，一位客人原本向我们咨询把贷款refinance转到其他银行，在我们了解到客人内心真实的想法后，我们不建议他马上refinance，而是为他制定了一个意想不到的策略，最终客人说受益匪浅。

客人要把贷款refinance(转银行)，为什么不建议？

视频时间轴

1. 客人要把贷款refinance(转银行)，为什么我们不建议？-- 00:55

2. 最终我们帮助客人制定了什么策略，来达到他的目标？-- 03:15

客人背景：职业是房屋设计师，有partner，双方均为PAYE，收入不错且稳定。

有一套自住房，目前在银行系统内显示的价值为70万，还剩54万的自住房贷款要还。几年前，他们给房子重新装修，花了7万多。但他们估计，即使现在找估价师给房产重新估价，从中体现出房子装修所带来的价值，房子大概也只值74万多。

小宇问了客人之后的打算：是想快速还完自住房的贷款？还是计划要在新西兰买投资房？

客人表示，如果有机会的话，当然是想要买投资房, 尤其是自己是房屋设计师，正好能利用自己所擅长的部分，更好的投资房产，但又觉得似乎不太能实现。

客人要把贷款refinance(转银行)，为什么我们不建议？

如果你计划在新西兰购买投资房，通常要有30%的首付——可以来源于现金，也可以来于现有房产的equity（资本增长）。

在这个案例里，客人没有多余的现金能用作其购买投资房的首付，那么我们来计算下他房子的equity有多少呢？

如果用自住房来抵押，理论上最多能贷款出房子价值的80%，也就是56万（70万*80%）。由于目前在自住房上还剩54万的房贷要还，所以其自住房的equity只有2万（56万减去54万）。仅凭2万的首付，是远远不够在新西兰购买投资房的。

客人遇到了窘境，自己和partner收入高，又是房屋设计师。想在新西兰买投资房，需要30%的首付，现在既拿不出现金，房子的equity也不够。客人想到既然现在买不了投资房，还不如把贷款refinance到其他银行，至少还能拿点cash back（现金返还）。

最终我们帮助客人制定了什么策略，来达到他的目标？

小宇反问客人，这套自住房已经买了很多年，装修也花了7万多，原本预期这套房子的估价能上涨至少七八万，甚至增值10万。而现在房产价值却没有增长很多，只增值了4万多。在这种情况下，值得我们考虑从长远看来，这套房子是否有快速增长房产资本(equity)的可能性？换句话说，如果换套房子，是否能比这套房子增值得更快？

假设，以72万的价格卖掉这套自住房，除去4%的房产中介费，再减去54万的房贷，卖房后客人能剩下15万的现金。

对于新西兰投资房贷款，必须要拿出30%的首付。反倒是新西兰自住房首付通常为20%，但有时10%的首付就能贷款买自住房了。

也就是说，如果客人真的卖了现有的自住房，再拿卖房所得的15万作为10%的买房首付，理论上能购买到150万的自住房了。这个前提是，客人的收入足够多到能支撑那么多的房贷，当我们计算了客人现有的收入能贷出多少后，得出客人能贷90万，因此，买房预算为105万（90万+15万）。

在如今新西兰房地产市场中，如果房产的土地面积足够大，还能考虑土地分割或者加建，促进房产增值。客人有105万的买房预算，足以买到土地面积足够大的房子，再加上客人本身就是房屋设计师，了解什么样的房子具备什么样的发展潜力，更加能买到未来升值空间更大的房子。

所以我们建议，与其把现有贷款refinance到其他银行，什么房子也买不了，还不如回家和partner一起商量下，现在的自住房是否值得保留？如果决定卖房，正好趁着二三月份正值卖房的好时机把房卖了，然后在冬天房市最淡的时候，买一套具有升值潜力、能够快速增长equity的自住房。不但兼顾了买自住房的需求，也要带着投资的眼光去买房，买到具有equity快速增长可能性的房子。

客人听了我们的分析后，十分惊喜，没想到还能这样操作。这就是小宇信贷为客人带来的价值，以客人的利益为先，同时结合客人的目标（这就是为什么我们要问客人很多问题）和我们丰富的贷款经验，来为客人量体裁衣，打造最适合您的贷款方案。

声明：本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息，意见，观点和建议，没有考虑个人的特定财务状况或目标，因此，不构成个性化的财务建议。因此，我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。

点击这里联系小宇信贷

也可长按扫描下方二维码联系我们

小宇其他相关博客推荐

我的贷款利率很好，为什么还要考虑转银行（refinance）？

为什么我要考虑把贷款转银行（refinance）？（下篇）

新西兰自住房转投资房，如何避免多交上千刀的税？