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AUG 07 2019
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新西兰自住房转投资房,如何避免多交上千刀的税?

Posted by: Connie小宇 in 房产投资

许多新西兰的华人,可能在十年左右的时间就打算升级自住房,有可能是孩子长大了,需要更多的空间了;或者想要换去一个离上班更近的地方;又或是看上了一套更好的房子。

但是,当我们计划重新购买一套房子作为自住房,把旧的自住房变成投资房时,如果处理不当,很有可能每年损失上千刀。在今天的小宇频道里,我们来聊聊在新西兰升级自住房时,怎么样通过建立合理的构架,帮助你每年省下上千刀。

新西兰自住房转投资房,如何避免多交上千刀的税?

视频时间轴

1. 直接把自住房转为投资房,每年要多交上千刀的税收!-- 00:32

2. 升级自住房时,如何每年省下$7,789?-- 02:17


1. 直接把自住房转为投资房,每年要多交上千刀的税收

夫妇Luke和Jane打算升级他们的自住房,也就是把目前的自住房变投资房,并且向银行贷款再买一套房作为新的自住房。

他们告诉小宇,打算先贷款93万买下一套房,然后把现在市值为82万的自住房出租出去。

其实当升级自住房时,很多人都会想到这么做。

但这并非最佳的做法。

但是,小宇分析了他们的情况后发现:

把现有自住房出租的话,预计每周能有600刀的租金收入(相当于一年$31,200)。这个房子一年的开销(包括保险、地税、物业管理费等)有$7,596,也就是说这个投资房产生的年利润为$23,604。按照33%的税率来计算的话,这对夫妇共需支付$7,789的税收。

2. 升级自住房时,如何每年省下$7,789?

虽然客人的条件确实可以贷款买房,但是,小宇建议他们先咨询一位专业的税务会计。

这是因为当升级自住房时,建议在换房的同时把原有的自住房“卖给”不同的实体(比如公司或者信托),这个实体就可以借到100%的“买价”。由于这笔贷款是为了购买投资房,那么该贷款所产生的利息是可以与租金收入相抵消的,极大程度的减少了实体的利润。
来看看在新的构架下,有什么变化:
·      租金收入不变,仍然为$31,200一年
·      房子的其他开销也不变,为$7,596一年
·      不同的是,在新的架构之下这个投资房会有$41,000的贷款利息(基于82万的贷款和5%的利息)。也就是说所产生的总费用增加到$48,596($7,596 + $41,000) 。
·      这样这个投资房就会产生$17,396($31,200 - $48,596)的亏损。

通过这种巧妙合理的架构,Luke和Jane每年一共可省下$7,789。


所以,小宇建议,如果大家有升级自住房的计算,那么在交割新的自住房的同时,要把原有的自住房“卖到“新的实体下,该实体就可以从银行借钱”买”投资房,那么这笔贷款产生的所有利息就可以和租金相抵消,从而极大的减少税收。具体该如何操作,建议您向您的会计咨询。

大家更换自住房时,千万不要直接把自住房变成投资房呀!


声明:本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息,意见,观点和建议,没有考虑个人的特定财务状况或目标,因此,不构成个性化的财务建议。因此,我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。

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新西兰自住房转投资房,如何避免多交上千刀的税?

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1. 直接把自住房转为投资房,每年要多交上千刀的税收!-- 00:32

2. 升级自住房时,如何每年省下$7,789?-- 02:17


1. 直接把自住房转为投资房,每年要多交上千刀的税收

夫妇Luke和Jane打算升级他们的自住房,也就是把目前的自住房变投资房,并且向银行贷款再买一套房作为新的自住房。

他们告诉小宇,打算先贷款93万买下一套房,然后把现在市值为82万的自住房出租出去。

其实当升级自住房时,很多人都会想到这么做。

但这并非最佳的做法。

但是,小宇分析了他们的情况后发现:

把现有自住房出租的话,预计每周能有600刀的租金收入(相当于一年$31,200)。这个房子一年的开销(包括保险、地税、物业管理费等)有$7,596,也就是说这个投资房产生的年利润为$23,604。按照33%的税率来计算的话,这对夫妇共需支付$7,789的税收。

2. 升级自住房时,如何每年省下$7,789?

虽然客人的条件确实可以贷款买房,但是,小宇建议他们先咨询一位专业的税务会计。

这是因为当升级自住房时,建议在换房的同时把原有的自住房“卖给”不同的实体(比如公司或者信托),这个实体就可以借到100%的“买价”。由于这笔贷款是为了购买投资房,那么该贷款所产生的利息是可以与租金收入相抵消的,极大程度的减少了实体的利润。
来看看在新的构架下,有什么变化:
·      租金收入不变,仍然为$31,200一年
·      房子的其他开销也不变,为$7,596一年
·      不同的是,在新的架构之下这个投资房会有$41,000的贷款利息(基于82万的贷款和5%的利息)。也就是说所产生的总费用增加到$48,596($7,596 + $41,000) 。
·      这样这个投资房就会产生$17,396($31,200 - $48,596)的亏损。

通过这种巧妙合理的架构,Luke和Jane每年一共可省下$7,789。


所以,小宇建议,如果大家有升级自住房的计算,那么在交割新的自住房的同时,要把原有的自住房“卖到“新的实体下,该实体就可以从银行借钱”买”投资房,那么这笔贷款产生的所有利息就可以和租金相抵消,从而极大的减少税收。具体该如何操作,建议您向您的会计咨询。

大家更换自住房时,千万不要直接把自住房变成投资房呀!


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