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AUG 07 2019

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新西兰自住房转投资房，如何避免多交上千刀的税？

Posted by: Connie小宇 in 房产投资

许多新西兰的华人，可能在十年左右的时间就打算升级自住房，有可能是孩子长大了，需要更多的空间了；或者想要换去一个离上班更近的地方；又或是看上了一套更好的房子。

但是，当我们计划重新购买一套房子作为自住房，把旧的自住房变成投资房时，如果处理不当，很有可能每年损失上千刀。在今天的小宇频道里，我们来聊聊在新西兰升级自住房时，怎么样通过建立合理的构架，帮助你每年省下上千刀。

新西兰自住房转投资房，如何避免多交税？

视频时间轴

1. 直接把自住房转为投资房，每年要多交上千刀的税收！-- 00:32

2. 升级自住房时，如何每年省下$7,789？-- 02:17

1. 直接把自住房转为投资房，每年要多交上千刀的税收

夫妇Luke和Jane打算升级他们的自住房，也就是把目前的自住房变投资房，并且向银行贷款再买一套房作为新的自住房。

他们告诉小宇，打算先贷款93万买下一套房，然后把现在市值为82万的自住房出租出去。

其实当升级自住房时，很多人都会想到这么做。

但这并非最佳的做法。

但是，小宇分析了他们的情况后发现：

把现有自住房出租的话，预计每周能有600刀的租金收入（相当于一年$31,200）。这个房子一年的开销（包括保险、地税、物业管理费等）有$7,596，也就是说这个投资房产生的年利润为$23,604。按照33%的税率来计算的话，这对夫妇共需支付$7,789的税收。

2. 升级自住房时，如何每年省下$7,789？

虽然客人的条件确实可以贷款买房，但是，小宇建议他们先咨询一位专业的税务会计。

这是因为当升级自住房时，建议在换房的同时把原有的自住房“卖给”不同的实体（比如公司或者信托），这个实体就可以借到100%的“买价”。由于这笔贷款是为了购买投资房，那么该贷款所产生的利息是可以与租金收入相抵消的，极大程度的减少了实体的利润。
来看看在新的构架下，有什么变化：
· 租金收入不变，仍然为$31,200一年
· 房子的其他开销也不变，为$7,596一年
· 不同的是，在新的架构之下这个投资房会有$41,000的贷款利息（基于82万的贷款和5%的利息）。也就是说所产生的总费用增加到$48,596($7,596 + $41,000) 。
· 这样这个投资房就会产生$17,396($31,200 - $48,596)的亏损。

通过这种巧妙合理的架构，Luke和Jane每年一共可省下$7,789。