商业地产投资往往比住房投资要复杂些。尤其对于一些初步涉足新西兰商业地产的投资者而言，大多都曾接触过民用地产，都会把房产政府估价(CV)作为衡量其市场价值的重要指标。当他们涉足商业地产时，会发现有时候一个商业物业的政府估价可能会与它真正的市场价值相差甚远。 那么，为什么有时候商业地产的CV可能和最终的市场价值有巨大的差异？ 在本周的小视频中，小宇信贷请到了来自地产估价公司Darroch的地产估价师Louie Lim来和大家聊一聊，新西兰的商业物业是如何估价的，以及什么因素会影响商业物业的市场价值。 无论你是打算投资商铺、办公室、仓库，或是其他类型的商业物业，本期视频一定要看下去呀！

新西兰商业地产的市场价值是由什么因素决定的呢？

视频时间轴 1. 租金收入 — 02:38 2. 租客的质量  — 05:16 3. 租赁时长 — 05:33 4. 空置率 — 06:12 5. 高端或中低端定位 — 06:38

1. 租金收入

商业物业现有的租金收入是影响其市场价值的主要决定因素之一。举个例子，一间在奥克兰的商铺或是办公室，其租金收入是基于每平方米来计算的。可以说同样一个地方，面积越大，其租金收入越高，市场价值也越高。

2. 租客的质量

一个地理位置优越并且其租客质量也高的商业物业，通常比现有租客质量较低的商业物业，有着更高的市场价值。如果一栋办公楼里现有租客的财务实力雄厚并且稳定，那这些高质量的租客就能够长期稳定的支付租金，这栋办公楼的市场价值也会提升。有经验的投资者或是物业经理，通常都会询问租客的商业计划、查看他们以往的租赁历史，来判断租客的质量。

3. 租赁时长

新西兰的商业物业起租时长一般为两到三年起租。一些热门的商铺、办公室、写字楼等，起租时间可能长达十年。从保证租赁的长期稳定来看，如果租客能够签下较长的租赁合同，那么这也能帮助提高这个商业地产的市场价值。

4. 空置率

如果一个商业物业是空置着的，那么在这种状态下，其市场价值会比其有租客状态下的要低。以写字楼为例，如果它现在处于空置状态，没有租客，那么找到新租客的时间会比较长，可能会是几个月，甚至长达几年也不能保证一定能找到租客。如果遇到这种情况，那这就要求这栋写字楼的业主有足够强大的现金流，能支撑得了在没有足够的租金进账的情形下，还能负担的了这个物业的所有开销。

5. 高端或者中低端定位

目前奥克兰的租赁市场上，你能找到很多中低端定位的商业物业，由于竞争十分激励，所以不管是空置着的还是已经有租客的，都能很快找到租客，所以这对其市场估价并不会造成很大影响。但是，如果这个商业物业走的是高端定位，高昂的租金收入使找到长期稳定的租客变得困难。所以对于高端定位的商业物业，有没有长期稳定的租客，在很大程度上影响了其市场价值。

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需要一位专业的商业物业估计师

当你考虑商业物业交易时，我们建议您尽早联系一位专业的商业物业估价师，因为他不但能为您提供最权威的市场参考价值，而且让您对您的物业能够有更全面的了解。 Louie Lim是新西兰专业房产估价公司Darroch的注册地产估价师。他在商业物业和住宅估价方面，有着多年的经验。同时，他办事十分有效率，能为您节省很多时间。 更为重要的是，很多新西兰的主流银行都会要求你或者是你的贷款经纪人，从银行指定的名单上选一位估价师为你的房产估价。而Louie则是被多家银行认可的地产估价师之一。 Louie的联系方式： 邮箱：louie.lim@darroch.co.nz 手机：021 626 098 座机：09 374 6636

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