新西兰买房，所有权架构为什么那么重要？
作者: 小宇信贷
新西兰买房，所有权架构为什么重要？
视频时间轴 1. 嘉宾Yiping Ge背景介绍——新西兰老牌会计事务所合伙人 — 01:07 2. 在新西兰置业，为什么所有权架构那么重要？– 05:25 3. 买房后再重新转让房产所有权，有什么弊端？– 08:21 4. 房产的所有权架构有什么选择？– 11:521. 嘉宾Yiping Ge背景介绍——新西兰老牌会计事务所合伙人
作为新西兰老牌的会计事务所，Gilligan Sheppard成立已有三十年的历史。目前在新西兰有约三十位员工，并且在印度和菲律宾也有分部，总共约五十位员工。 除了传统的税务和财报服务，Gilligan Sheppard还有个叫做Value Added Services (VAS)的部门，专门服务于大型的交易。比如： 买一块很大的土地，用于一个大型的土地开发项目，Gilligan Sheppard能为客人出具一份可行性分析报告，当你融资时会需要这份报告，同时自己也能了解是否能挣到钱； 卖生意时，Gilligan Sheppard能为你的生意润色，卖出更好的价格；等等。2. 在新西兰置业，为什么所有权架构那么重要呢？
避免所有权混乱
如果用家庭的钱去购买一个物业，但是这个物业最终是在一个人的名义下，这会导致财产所有权的混乱资产保护
如果家庭成员所从事的事情风险较大，比如说经营一个有风险的生意，就像Yiping一样，如果她以个人的名义，而不是公司的名义，为她的客人提供建议，而每一个建议本身就是存在风险的，这样做就会让Yiping陷入风险之中，得不到保护。婚前财产保护
新西兰婚姻财产法规定，在双方确定伴侣关系共同生活三年后，所有财产都被视为婚姻关系财产。如果两人一旦分手（不论是否结婚），所有财产将一分为二，双方各得50%。假设同居或结婚前有一方已经单独购买了一套房，但是三年后分手，如果之前没找过律师做保护，那么此时你的财产将被分走一半。税务上优化投资项目
对于房产投资的项目，在计算投资回报率时，税收占了很大比例的支出。而如果能在税收上做到最优，则能优化你的投资回报率。法律的限制
OIA（Overseas Investment Act）法律的出台，有些人不能再购买新西兰的物业，不得不把这个物业交割在有权购买的人的名义下。这样做就变相扭曲了原本该有的所有权架构。 又比如，现在很多国际性的合作，必须符合共同申报准则(common reporting standard），这则会把另一个国家的税务居民在本地的财务信息传回去，会引发思考是否要把房产放在一个人名下，而金融资产放在另一个人的名下。 再比如，去年在新西兰开始执行了反洗钱法案(Anti-money Laundry），导致当资金从其他国家转进新西兰的过程中，会计和律师都会询资金的来源，有些人因为无法说明资金的来源，就在房产交割时写在了另一个人的名下。3. 买房后再重新转让房产所有权，有什么弊端？
如果在最初买物业交割的时候没有慎重考虑所有权架构，想着等以后觉得有必要的时候，再转出去，会有什么弊端呢？ 其一，把资产的所有权架构从一个名下，转到另一个名下，会有费用产生。 其二，在新西兰税务局的眼中，房子的转手，是一种买卖行为，哪怕只是将房子由个人名下转至家庭信托的名下。尤其当你的房产比较多时，比如把你名下的四五个投资房全都转到家庭信托的名下，这样大笔的交易就会增加你被新西兰税务局抽检的可能性。 现有的明线测试 (bright line test) 期限已从两年延长到五年。现有的明线测试规定：除自住房、关系财产房和遗产房外，同一套房产，若在五年内发生了买入和卖出行为，其收益部分必须缴税。即使是自己的房子从个人名下卖到家庭信托的名下，也可能会产生税收。 除了以上几点外，还有其他很多因素不断证明，如果一开始没有慎重考虑房产的所有权架构，之后再重新转卖，会产生诸多不利。 小宇信贷在这里提醒大家，若申请房贷，最好也是一开始就谨慎考虑好要以怎么样的名义贷款买房。举个例子，当你以个人的名义申请贷款，如果在房子交割前临时更换，那么也需要重新审批贷款，会给大家造成诸多不便。4. 房产的所有权架构有什么选择？
· 以个人的名义购买房屋，这是最简单的一种房产所有权架构。 · 以Joint (共同)的名义购买房产。 · 以公司的名义购买房产，一种是LTC (look through company)，还有一种是普通的公司。 · 以信托(Trust)的名义购买 · 如果是海外人士想要在新西兰购买房产，可建立limited partnership（有限合伙人制） 还有其他更复杂的房产所有权架构，可咨询Yiping。
