自2020年5月1日起，新西兰储备银行正式宣布在接下来的12个月内，取消LVR买房贷款比例限制。首先很快回顾一下，什么是LVR呢？ LVR定义：LVR的全称是Loan to value ratio，是指银行发放的贷款数额相对于房子价值的百分比。比如，你买下100万的房子，贷款80万，那么你的LVR贷款比例为80%。 此次央行宣布取消银行对LVR贷款比例的限制，但并非意味着在新西兰贷款买房不受到LVR的限制了。 现在有个好消息 —— 已有三家新西兰银行（ANZ, ASB, Kiwibank）将投资房贷款的LVR放宽至80%。 这意味着，如果你接下来计划购买投资房，买房首付由原先的30%降低至20%。（这里买房贷款的首付包括：手头上的现金和已有房产的equity（净值）） 很多新西兰的房地产投资者因为没有足够的买房首付，而无法再购置下一套房产，但现在机会就在眼前了，这部分投资者很有可能会因为LVR的放宽而实现目标。 另一方面，目前LVR放宽的政策将会在2021年5月1号后重新review，那么届时LVR很有可能会恢复到之前70%。房产投资者如何才能规避这个变化所带来的影响呢？ 在今天的小宇频道里，小宇通过一个案例，来谈谈投资房LVR放宽的另一个好处——最大化并且锁定现有房产的equity。因为我们无法预测在明年5月1日后，投资房贷款的LVR是否会收紧，所以现在正是个好时机，通过review现有的贷款，才能锁定现有房产的equity，让你购买下一套投资房时能贷出更多。

新西兰投资房LVR贷款比例已放宽至80%

视频时间轴 1. 新西兰投资房LVR贷款比例由70%上升至80%，如何锁定机会，通过最大化现有equity，下一套投资房能贷出更多 – 02:45 2. 如何锁定现有房产上还没用完的equity呢？ – 04:24

1. 新西兰投资房LVR贷款比例由70%上升至80%，如何锁定机会，通过最大化现有equity，下一套投资房能贷出更多

案例中，这位客人分别拥有一套自住房和一套投资房。

	市场价值	贷款数额	LVR（贷款比例）
自住房	100万	40万	80%
投资房	90万	60万	70%上升至80%

对于自住房：其市场价值为100万纽币，贷款了40万。由于自住房的贷款比例最高为80%，也就是说，如果用这套自住房来抵押贷款，其最大的贷款额度为80万，所以自住房上没利用的equity为40万（80万减去40万）。 对于投资房：其现有房产价值为90万，已贷款了60万。假设当时对于投资房最高允许借70%的LVR，那么其没利用的equity仅为3万（90万x 70% 再减去60万）。 也就是说，这位客人现有房产的equity总和为43万，即可用作购买下一套投资房的买房贷款首付。

但是！如果按照目前投资房80%的LVR贷款比例来计算 —— 其现有投资房上产生的equity上升至12万（90万x 80% 再减去60万）。相对于之前70%的投资房LVR而言，此时，没有利用起的equity则多出了9万。这意味着你购买投资房的买房预算一下子增加了30万（9万除以30%）！

2. 如何锁定现有房产上还没用完的equity呢？

但如果在明年的5月1号后，投资房的贷款比例又收紧至70%，上文中提到的买房预算增加的30万则不复存在。趁着局势有所变化前，怎么做才能立马锁定上这部分没利用起的equity呢？

假设1：如果现有的自住房和投资房分别抵押给不同的银行

通过将投资房top up至80%的LVR，那么这12万（90万 x 80% 再减去60万）可用于偿还自住房上的贷款，自住房的贷款则减少至28万（40万减去12万）。 这样一来，所有的equity都保留在自住房上。哪怕之后投资房的LVR贷款比例限制恢复到了之前的70%，这也不会影响到自住房上的贷款，并且对于投资房贷款所在的银行，只要你能正常还贷，银行更不会要求把现有投资房贷款恢复至70%。

假设2：如果现有的自住房和投资房都抵押给了同一家银行

首先，小宇建议你把自住房和投资房的贷款分散在不同的银行。 因为如果投资房和自住房的贷款都在同一家银行，万一之后投资房的LVR贷款比例由现在的80%恢复到了之前的70%，那么之前计算出的多增加的买房预算也就泡汤了。 至于是将投资房的贷款转走，还是自住房的贷款转走？小宇作为专业负责的贷款经纪，可以根据你的个人情况，为你量身定做最适合你的方案。因为这其中涉及到许多需要考量的因素，包括：哪笔贷款先到期？有没有贷款还没有待满三到四年（银行现金返还的条款）？哪家银行适合自住房？哪家银行更适合投资房？等等。 当把两套房的贷款分开在不同银行后，再像之前所说的，从投资房上top up出80%，并且最大程度上保留自住房上的equity。

计划购买投资房？

联系小宇信贷，趁早review现有房贷 现在距离明年的5月1号还有10个月的时间，虽不能预测出届时LVR会如何变化，但如果你有购买投资房的打算，建议你尽快联系我们，最大化并且锁定现有房产的equity —— 尽早review现有贷款，这样才能留出足够的时间，比如：等待现有的贷款固定期限到期，银行现金返还的条款时间到期，以避免产生额外的费用 点击这里联系小宇信贷 也可长按扫描下方二维码联系我们 其他相关博客 投资房LVR贷款比例即将下调回70%！抓紧最后3周多买房 新西兰取消LVR贷款比例限制，买房贷款一定能贷出更多？ 新西兰自住房转投资房，如何保护资产和避免多交税？ 多个房产抵押给同一家银行，有什么风险？ 声明：本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息，意见，观点和建议，没有考虑个人的特定财务状况或目标，因此，不构成个性化的财务建议。因此，我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。