许多新西兰的华人，可能在十年左右的时间就打算升级自住房，有可能是孩子长大了，需要更多的空间了；或者想要换去一个离上班更近的地方；又或是看上了一套更好的房子。 但是，当我们计划重新购买一套房子作为自住房，把旧的自住房变成投资房时，如果处理不当，很有可能每年损失上千刀。在今天的小宇频道里，我们来聊聊在新西兰升级自住房时，怎么样通过建立合理的构架，帮助你每年省下上千刀。

新西兰自住房转投资房，如何避免多交税？

视频时间轴 1. 直接把自住房转为投资房，每年要多交上千刀的税收！– 00:32 2. 升级自住房时，如何每年省下$7,789？– 02:17

1. 直接把自住房转为投资房，每年要多交上千刀的税收

夫妇Luke和Jane打算升级他们的自住房，也就是把目前的自住房变投资房，并且向银行贷款再买一套房作为新的自住房。 他们告诉小宇，打算先贷款93万买下一套房，然后把现在市值为82万的自住房出租出去。 其实当升级自住房时，很多人都会想到这么做。 但这并非最佳的做法。 但是，小宇分析了他们的情况后发现： 把现有自住房出租的话，预计每周能有600刀的租金收入（相当于一年$31,200）。这个房子一年的开销（包括保险、地税、物业管理费等）有$7,596，也就是说这个投资房产生的年利润为$23,604。按照33%的税率来计算的话，这对夫妇共需支付$7,789的税收。

2. 升级自住房时，如何每年省下$7,789？

虽然客人的条件确实可以贷款买房，但是，小宇建议他们先咨询一位专业的税务会计。 这是因为当升级自住房时，建议在换房的同时把原有的自住房“卖给”不同的实体（比如公司或者信托），这个实体就可以借到100%的“买价”。由于这笔贷款是为了购买投资房，那么该贷款所产生的利息是可以与租金收入相抵消的，极大程度的减少了实体的利润。 来看看在新的构架下，有什么变化： ·      租金收入不变，仍然为$31,200一年 ·      房子的其他开销也不变，为$7,596一年 ·      不同的是，在新的架构之下这个投资房会有$41,000的贷款利息（基于82万的贷款和5%的利息）。也就是说所产生的总费用增加到$48,596($7,596 + $41,000) 。 ·      这样这个投资房就会产生$17,396($31,200 – $48,596)的亏损。 通过这种巧妙合理的架构，Luke和Jane每年一共可省下$7,789。

所以，小宇建议，如果大家有升级自住房的计算，那么在交割新的自住房的同时，要把原有的自住房“卖到“新的实体下，该实体就可以从银行借钱”买”投资房，那么这笔贷款产生的所有利息就可以和租金相抵消，从而极大的减少税收。具体该如何操作，建议您向您的会计咨询。 大家更换自住房时，千万不要直接把自住房变成投资房呀！ 声明：本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息，意见，观点和建议，没有考虑个人的特定财务状况或目标，因此，不构成个性化的财务建议。因此，我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。 点击这里联系我们 也可长按扫描下方二维码联系我们

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