想必您最近听说了DTI (Debt-to-income ratio/债务收入比)吧? 新西兰储备银行已经成功获得财政部长(Grant Robertson)的批准，将把DTI纳入宏观工具之一。目的是为了更好的抑制房价，并且控制贷款者的负债在一定的比例范围内，以此来确保银行体系的可持续发展。 近期各大银行的贷款政策正在逐步加严，贷款变得不那么容易，此次DTI的引入更是雪上加霜。但好消息是，政策具体的细节还未公布，包括收入的界定、收入与贷款的比例是多少都还未知，直到政策敲定至少还有六个月的时间。即使敲定了，储备银行也不会立马让银行执行，直到有适当的时机才会执行。 其实ASB银行早在疫情期间就已使用类似于DTI的贷款政策，即把工作收入计算为年净收入，把投资房和房客的收入计算为毛收入，从而把贷款最多限制在收入的七倍以内。 在这期视频中，我们将聊聊此次DTI (Debt-to-income ratio)的引入会影响哪些借贷者？在多大程度上造成影响？以及我们该如何应对此次贷款政策的调整？

DTI（债务收入比）

视频时间轴 1. 哪些贷款者将受到DTI (Debt-to-income ratio) 的影响？- 03:43 2. 案例分析：DTI对投资者的影响会有多大？- 04:49 3. 该如何应对DTI的引入？- 12:04

1. 哪些贷款者将受到DTI (Debt-to-income ratio) 的影响？

答案是：投资者。此次DTI (Debt-to-income ratio)的引入必然会对投资者产生一定的影响，尤其是：

• 步入房产投资不久，并且还想再继续贷款购买更多投资房的借款者；
• 购买在房价相对较昂贵的地区，例如奥克兰、惠灵顿。这些区域的房产均价已过百万，导致投资回报率不高

2. 案例分析：DTI对投资者的影响会有多大？

假设您计划贷款购买价值95万纽币的投资房，并且假设：

• 贷款还款年限：30年
• 银行所使用的“测试利率”：6%（目前新西兰银行所使用的“测试利息”在5.0%至7.25%之间）
• 贷款占房屋买价的比例：100%贷款（即买95万的房产，则贷款95万）
• 租金折扣：75%（银行并不采纳出租房的财报，而是简单地使用一定的比例来计算投资房收入，有些银行使用75%有些则是80%）
• DTI (Debt-to-income ratio) ：假设是7倍

在以上这些假定基础上，对收入方面的贷款能力有哪些影响？

（1）目前而言，银行采用UMI (Uncommitted Monthly Income)来限制您的贷款能力，即除去日常生活开销以及还贷所需的数额后，收入所剩的余额。

银行通常要求UMI至少为$200。但如果您的贷款额度高，那么银行则会相应地要求更高的UMI，甚至高达$1000左右，以此限制您的贷款能力。 在这个案例中，需要贷款95万。假设我们使用房租收入来偿还贷款，那么每月所需的租金净收入为$5,696，换算后得出每周所需的租金毛收入为$1,753。因此，要求该房产的投资回报率达到9.59% —— 这是相当难达到的一个投资回报率，例如在奥克兰，95万的投资房的回报率大约在3.5%。 这就是为什么早期的投资者可以有能力购买很多投资房，因为在那个时候，房价并不高，也就不需要贷款很多，租金的增长也不如房价涨得快，所以如今贷款变得越来越难。再加上那些有七八套、甚至十几套房产的人主动把房子增加价值，例如通过装修、扩建来进一步提高房子的回报率。

（2）如果引入DTI (Debt-to-income ratio)

同样是借款95万纽币，则需要每周能有$2,610的租金收入，租金的毛回报率达到14.29% —— 这几乎达不到！ 如果DTI真的得以实施，那么则会影响到：

• 如果您还想继续贷款购买投资房，那么几乎不可能了；
• 如果您目前有“只还利息”(Interest Only)的房贷，如果还想再延期，那么银行仍需要重新评估您的贷款能力，当然也包括DTI；
• 如果您计划解除部分抵押(partial discharge)，即把放在同一家银行的、多套房产中的一套转去其他银行，DTI的引入则会让您还得更多，甚至是不批准您走。

3. 该如何应对DTI的引入？

虽然DTI对新西兰的房产投资者影响很大，但其实也不必对此非常恐慌。毕竟我们还有六个月的时间，哪怕六个月过后，储备银行也未必会要求银行立马执行这一政策。但是为了谨慎起见，建议大家尽早行动：

（1）尽快购买投资房

如果您已经决定了要贷款购买投资房，趁着您还有能力购买投资房的时候尽快购买，以免等到DTI真正开始实施时，便再也贷不了了。

（2）注重现金流

虽然买投资房的最终目的是通过房产的增值来为我们增加财富，但为了能买到这样的房子首先得满足银行对于现金流的要求，比如增加租金回报率和工作收入。工作收入越多，就越能弥补租金回报率不足的部分。比如，如果您家中原先只有一个人工作，不妨考虑两个人都工作，这样就能贷出更多。

（3）尽量购买有可加价值潜力的房产

如果能给房子增加一些价值，那么就能进一步地增加租金回报率。

（4）将贷款分散在不同的银行

如果能把房子分散抵押给不同的银行，也就是一家银行只对应一套房产，就能避免上文所讨论的partial discharge所带来的影响。除此之外，考虑到不同银行之间的贷款政策可能差距很大，分散银行则能帮助您分散这些不利政策带来的影响。 现在距离DTI真正开始实施至少还有六个月的时间，我们很乐意根据您的个人情况，来为您看看您应该如何应对DTI。

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