新西兰政府已于2021年3月23日公布了最新的房产政策，一时激起了来自社会各界的舆论反响，其中打击最为严重的则为房产投资者。此次颁布的房产新政中，与投资者息息相关的政策包括：

• 明线规则（bright-line test）从原有的5年延长至10年

• 逐步废除投资房利息与租金收入相抵扣

其中，明线规则的延长并不会影响大部分的房产投资者，因为许多投资者打算长期持有房产，直到退休后才卖房产，甚至不卖。但是，如果投资房贷款上产生的房贷利息不能与租金收入相抵消，而因此要交更多的税，以致于投资者不得不每年在房产上花更多的钱。一旦投资者缺乏现金流，也就是不再负担得起投资房上所支出的费用（例如税务和房贷利息），那就很难再支撑下去。问题是，房产新政下，每年到底要在投资房上多帖多少钱呢？

因此，小宇信贷制作了一个计算器，帮助大家计算在未来五个财政年内（FY2022– FY2026）投资房上的现金流，并且从长期来看，到底能不能供得起现有的投资房？如果负担不起，那么该如何做？

计算器下载链接：https://bit.ly/3uBN3zf

新西兰房产新政下，投资者还能负担得起现有的房产吗？

视频时间轴

1. 取消投资房利息与租金收入相抵的政策后，房产上的现金流如何？- 03:16

2. 还有哪些其他因素可能会对投资房现金流产生负面影响？- 10:21

1. 取消投资房利息与租金收入相抵的政策后，房产上的现金流如何？

此次房产新政逐步废除投资房贷款利息与收入相抵扣的规定，如果您的投资房是在2021年3月27日之前购买，那么在接下来的四个财政年内，投资房贷款利息逐渐无法与收入相抵扣，直到2025年4月1日后完全不能相抵扣。具体可以参考下图：

如何使用这个投资房现金流计算器？

计算器下载链接：https://bit.ly/3uBN3zf

第一步，通过在计算器中的蓝色区域输入相应的数值，您将看到在未来的财政年内，投资房上现金流的情况如何。

声明：这个计算器只能作为估算的工具，不代表税务方面的建议，也不保证会与实际产生的数值完全吻合。

假设您投资房每周租金$650，招的是长期的租客，有100%的入住率。

除了房贷利息以外，投资房上的支出，包括：

• 保险：假设$1,000

• 物业管理费：8%，如果是托物业管理中介代为管理

• 地税+水费的固定部分：$2,700

• 房产的维修费用：$500

投资房贷款的信息，包括：

• 房贷数额（截止到2021年4月1日）：假设房贷利率为3%，通过“只还利息”的方式，还剩下30年的还款期限，还剩下$750,000的房贷要还

最后，输入您的税率，假设是33%

第二步，根据以上您在计算器右方蓝框内所输入的数值，包括每周的房租收入、投资房上的固定支出和房贷的相关信息，您将在计算器的左方看到：

• 投资房上的收入：每年$33,800

• 除了房贷利息以外的支出：每年$6,904

• 房贷利息：每年$22,500，这成为了投资房上最大的开销

• 在支付税收和房贷本金前，投资房上每年所产生的现金流为$4,396。假设您的税率为33%，那么在交完税后，现金流则为每年$2,945

在新西兰实施房产新政前，投资房上产生的现金流还不错，每年都是$2,945。即使在去年，许多投资者都是以80%的贷款比例买的房，贷款虽然比较多，但由于房贷利率低（有些只有百分之二点几），再加上银行允许“只还利息”，所以哪怕是100%贷款买的投资房，现金流也极有可能是正的。

但是，在新的房产政策下，投资房利息逐步无法与收入相抵，即在2021年9月31日之前投资房的租金收入还能与利息相抵消，但在2021年10月1日至2022年3月31日，房租收入只能与75%的房贷利息相抵消，整个2023财政年（2022年4月1日至2023年3月31日）只能抵消75%，逐年递减直到2025年4月1日之后利息完全不能抵消。

在这个案例中，2022财政年投资房上的税后现金流将减少一小部分，为$2,017，随着房贷利息可抵消的比例逐年减少，到了2026年，投资房上不仅没有正向的现金流，每年所要倒贴进去的钱还非常多（负的$4,480）。

这个案例还仅仅只是列举了一套投资房的情况，而如果您有不止一套这样的投资房，在房产新政下，每年要投入到投资房上的现金流则更多了。

2. 还有哪些其他因素可能会对投资房现金流产生负面影响？

在这个计算器中，有四个因素（已用红色标记）直接影响您投资房上的现金流，即：

（1）房产新政下，投资房利息无法与房租收入相抵消

（2）税率

案例中用了33%的税率，但如果你的总收入达到18万以上，则为39%的税率，如下图：

因为房贷利息不再能与租金收入相抵消，那么在IRD眼中，有些人的总收入会因此超过18万，而按照39%的税率交税。

（3）还款方式：“只还利息”或是“本金加利息”

目前，新西兰储备银行(RBNZ)正在考量是否要要求银行取消“只还利息”的还贷方式，有可能之后投资房贷款全都变成“本金加利息”一起还。如果是这样，每年要多偿还更多的本金，等到2026年，您将在一套投资房上多帖进2万1千多。

（4）房贷利率

现在的房贷利息是百分之二点几，如果是更早之前固定了利息，最多也只是在百分之三点几。但现在新西兰房贷利率正处于最低点，非常有可能在之后上涨利率，只是时间的问题而已。

假设利率由3%上涨到4%，那么每年在一套投资房上倒贴进去的钱就更多了，达到了2万6千多！

总的来说，这个计算器可以帮助大家量化在新西兰实施房产新政后，房贷利息不能与租金收入相抵消，那么这会对投资房上的现金流产生什么影响，也就是说，您在投资房上将多贴进多少钱。

计算器下载链接：https://bit.ly/3uBN3zf

新西兰已经开始逐步实施投资房利息不能与租金相抵消，但除此之外，利息也可能会上涨、投资房可能在将来不允许“只还利息”、以及您的税率都会直接影响到投资房上的现金流，所以我们更应该提早做好准备。

建议尽早联系相关行业的专家，例如房产专家、税务专家和贷款经纪，让他们看看您的情况该如何做。例如考虑购买商业物业、restructure、增加投资房回报率等等的应对方式（具体的可以回看上一期webinar）

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