常见问题

我是应该使用贷款经纪还是直接去银行呢?

当您考虑申请贷款时,最常见最受欢迎的两个渠道莫过于直接通过银行(包括去银行网点,还有移动贷款经理)和委托贷款经纪。

新西兰大约有40%的房屋贷款申请是通过贷款经纪这个渠道,并且这个数量一直呈现上涨趋势。以下是我们总结的几个主要原因为什么人们会通常委托贷款经纪去申请贷款

  • 贷款经纪人的立场是以顾客至上,他们的主要工作就是为您选择最适合的贷款方案帮助您达到预期的贷款/融资目的。而银行从业人员, 首要工作就是完成受雇银行的销售任务,这和他们业绩表现息息相关。
  • 像我们这样的贷款经纪公司已经和30个左右的贷款机构建立了长期合作关系。 如果您的贷款已经被银行拒绝, 我们仍然可以帮助您寻找其它的解决方案。
  • 申请房屋贷款并不是仅仅把数字和计算结果呈现给贷款机构。 有关于贷款结构, 法律结构,偿还贷款风险评估 等一系列的因素都应该考虑在内。 一个好的贷款经纪通常有能力把您的贷款申请进行专业的包装, 这样也可以增加贷款批准的成功率或者尽量减少贷款条件。
  • 优秀的贷款经纪人可以为您节约很多时间,为您第一时间提供最优惠的贷款资讯(利率,现金返还等)
  • 贷款经纪人有足够的资源信息,帮助您分析贷款能力,为您从众多的贷款机构中,选择最适合您个人情况的贷款产品
  • 好的贷款经纪会提供完善的信贷售后服务,以确保您的贷款需求和财务状况得到实时的更新回顾。

我应该什么时候申请贷款?

如果您想通过银行直接申请贷款,一般不会得到完整和全面信息去做准备工作,而这会直接影响到您的贷款申请。没有充分准备的贷款申请很有可能在银行留下不好的记录,甚至影响到您以后的申请。

所有为了确保从一开始就能制定好贷款计划,我们会邀请您尽早和我们联系。即便您现在不打算立刻贷款,但我们仍然可以给您提供专业的建议,为您以后申请贷款的旅程做好充分的准备,而且我们的咨询是完全免费的。

贷款经纪人的报酬是由谁来付?

大部分的贷款经纪在贷款成功放款后会收到借款结构的佣金。 每个放款机构的佣金比例都不同。在客人某些特殊条件没有满足的时候,我们的佣金也可以被随时收回。比如说客人在三年内偿还了所有贷款或者把贷款重新融资到了其他金融机构。

好的贷款经纪总是把顾客利益放在首位,所以当为顾客选择合适的贷款机构时,佣金的比例不应该放在首位考虑的因素。

有的时候,为了给顾客提供最合适的贷款方案,贷款经纪需要选择非银行的金融机构。 一般来说,非银行的金融机构不会付佣金给贷款经纪,所以客户需要直接支付申请成功的费用。 在这种情况下,贷款经纪人会在申请贷款初期清楚的告知客户。

我怎么样选择贷款经纪?

由于之前政府和金融协会的监管没有那么严格,所以造成目前市场上的贷款公司、贷款经纪的专业水准和素质都参差不齐。为了帮助你寻找到优秀,最适合自己贷款经纪人,我们总结了以下几点供您参考:

  • 好的贷款经纪以帮助你解决问题为前提,而不是只关注贷款的额度和利率。当然我们并不是指好的利率不重要,毕竟所有客人买房子的资金都是辛苦积累下来的积蓄。
  • 好的贷款经纪应该至少和二十个以上的放贷机构合作,更多的选择才能确保提供给你最佳贷款方案。你可以通过索要他们的TERMS OF ENGAGEMENT,一般上面会介绍和他们合作的贷款机构。
  • 好的贷款经纪总会及时的向你更新贷款进程,为你第一时间答疑解惑。
  • 好的贷款经纪更注重客户关系,而不是仅仅专注交易。 他们会继续的关照你的贷款售后服务,例如利率的重新固定,贷款结构重组。
  • 好的贷款经纪一般会和金融机构建立良好的关系,深入了解他们的贷款政策,从而大大帮助你提高贷款申请成功率和减少附加贷款条件
  • 最后,我们建议你阅读我们的客服反馈意见一栏,看看我们的客人对我们的服务是怎么样的评价

什么是预批? 我需要吗?

所谓预批就是银行或者其它放贷机构在查看并评估过你的财务背景后,做出一份初步贷款同意书。 上面清楚的写着你可以借款的额度,当然通常都是有一些的附带条件。需要值得注意的是这并不是正式的贷款合同,银行需要审核你购买的物业是否符合他们的标准。所以说,即便你已经有了预批在手,你仍然需要贷款机构最终确认想要购买的房产能成为他们的抵押物。

预批能够帮助你确认大概的借贷额度,给你购买房产预算上有一个大概方向。 当你找到了合适的物业或者有兴趣购买时,你需要联系你的银行或者贷款经纪,确认物业是否能够被接受(通常通过购买合同, 房产土地信息。一旦物业审批被接受,而你不需要满足其他的贷款条件,或者你确信自己可以满足这些条件(比如说取消信用卡), 你就可以无条件购买自己中意的房产了。 有了贷款机构确认的预批信, 在某种程度上可以让你争取一些价格优势,应为房屋出售者会意识到你是真的有兴趣购买。 对于准备参加拍卖的购房者,提前有预批在手也是非常重要的, 因为拍卖都是无条件的,如果你的贷款没有被提前批准,你将面临失去辛苦积攒下来的积蓄的风险。

预批合同里面没有涵盖到的内容有

贷款机构接受的物业

利率和现金返还额度(这些通常在你拿到无条件贷款合同后,可以和贷款机构商量)

我们的建议是提前申请预批,然后再寻找理想的物业

申请贷款需要什么文件和材料?

申请贷款的材料因人而异,一般来说根据你的贷款目的,你的财务状况或者和选择的放贷机构会有不同。一旦我们了解了你的情况,会为你准备一份详细的材料清单。

什么是LVR?

LVR 是指贷款价值比,LVR的计算方式是你贷款的总额度和你抵押房产的价值的比值。 举例来说,如果你购买的房子是100万,借款额度是80万,那你的贷款价值比就是80%

新西兰的央行调控着LVR的标准,严格的控制着在新西兰注册的银行的贷款比例。

直到2018年1月1日止,如果你想购买自住房, 你的最高贷款价值比不能超过80%,也就是说你得准备20%的首付款。如果是购买投资房,最高贷款价值比不能超过65%,换而言之,你需要准备35% 的首付款。

如果你没有足够的首付,你的贷款申请将受到高贷款比值的影响。 目前来说,新西兰央行规定各大银行关于LVR超过80%(即首付低于20%)的自住房贷款,占新贷款的发放比例的15%;对LVR超过65%(之前是60%)的投资房贷款,占新贷款发放的比例不得超过5%。

为了确保银行的执照,每个银行都对高贷款比值空间有着严格的规定 ,例如有的银行最高贷款比值只到新贷款的6%-7%可以, 即便央行的规定是10%( 2018年1月1日以前)有的银行甚至明文规定最高贷款比值,根据他们现有的空间,一般在85%-90%。

LVR 是受央行控制为了保护新西兰的房地产健康的应对市场的周期变化,也为了新西兰的经济能够有能力抗衡类似于像金融危机的市场突变

对银行,这也是一个很好控制风险管理的渠道。对借款申请人的要求从某种程度可以让银行避免有大量的坏账。

贷款利率固定还是浮动?

固定利率的最大优势是为买房人提供了稳定性:当你选择了固定利率,那么你会清楚的知道在这一段时间内每个月的按揭还款是多少, 这样能够帮助到你的财务预算。 但是固定利率也有一些需要注意的地方,比如说如果你需要在固定的时间内提前还款,可能会有付一定的罚金。而且即便市场的利率降低了, 你的还款额度还是不会改变。

浮动利率相反更加灵活,你可以随时还款,你的还款额度是根据利率的变化而改变。低利率的时候你可以享受低的还款数额,当然,利率高的时候,你的还款数额也会跟着增加。 通常浮动利率比固定利率稍微高一些。

你的贷款经纪会根据你的个人情况提出相对应的利率建议。

什么因素会影响利率? 你将怎么决定固定利率的期限?

如果你想固定贷款,有以下几个因素值得考虑:

  • 现在的贷款利率-最有竞争力的是哪一家?如果你能选择最优惠的一家当然会让你减少利息费用。 你可以去银行的网站去查看他们的利率。
  • 预测将来的利率走势-如果你不是经常阅读财经新闻,预测利率是非常困难的。 好的贷款经纪应该给你专业的建议。 小宇信贷每个月都会拍摄一个有关于利率走势的录像。 简短的来说,影响利率的因素主要官方现金利率,通货膨胀率,存款利率,海外零售利率, 银行收益率,以及放贷机构的喜好和竞争
  • 你的个人情况和计划-如果你觉得将来的还款能力会下降,又或者有太多的不确定性,比如打算增加新的家庭成员,换工作,旅行或者开始新的商机,以及健康问题,在这些情况下,稳定性应该作为首要考虑因素,而不是利率的高低。
  • 个人承担风险的能力-你需要考虑到自己的风险承受能力,你是否会为将来的利率增加而担忧?
  • 最后,如果你想有一个最佳的贷款利率组合,最常见的就是把贷款分为几部分, 根据不同的利率期限使用不同的利率

只还利息和还本还息的比较

Interest only 顾名思义,就是只还利息,不还本金。所有的本金需要在贷款期限结束后全部偿还。

还本还息就是你的每次还款都是固定的金额。在贷款的初期,利息占据了还款金额的大部分比重,所以资产还没有建立起来。 但是随着时间的推移,本金会在还款额度里占据大的比重。

通常来说,只还利息的还款方式广泛被应用在投资房上,特别是当你的自住房也有贷款的时候。 这样可以帮助你达到充分退税的目的-投资房还款所产生的利息是免税的。 所以先把个人的债务在投资债务前还清是很有道理的。如果选择只还利息的还款方式,可以用多出来的资金流去投资其他资产。

一些首次购房者也会选择只付利息,因为他们需要一些时间养成还款的义务。通常来说,人们需要一年左右的时间去调整他们的生活状态(财务上的)然后逐渐改成还本还息。当个人财务发生困难的时候,还本还息改成只付利息可以缓解一定的还款压力

我们建议如果是自住房的贷款,在你能承担本金和利息一起偿还的情况下,这是最好的节约资金的办法。基本上在贷款期限30里面,你所付出的利息支出基本上和你的本金持平

而作为房产投资者,我们通常建议在你个人名下的贷款还未还清的时候,只还利息的还款方式是一个好的选择。 但是我们同时也建议储备一些存款,这样即便在所有的还款转变成还本还息的时候你也不会有太大的财政压力。

当然,银行为了控制风险,自住房的还本不还息的贷款年限通常会在两年左右,而投资房的贷款年限则在5年左右。

在选择银行的时候我需要考虑什么?

  • 和银行现有的关系
  • 贷款政策
  • 银行可以最大化你的贷款额度
  • 贷款条件
  • 网点服务
  • 网上银行
  • 客户服务
  • 批准贷款时间
  • 利率和现金返还和服务收费
  • 再次贷款
  • 以及其他特别,例如额外还款的条例,现金返还的的条款以及二次抵押的政策。

你能帮助我拿到最好的利率和现金返还吗?为什么其他人的贷款利(现金) 会比我好?

小宇信贷秉着以客户利益至上的宗旨,我们不会只是仅仅接受放贷机构提出的价格或者条件。

首先,我们会建议如何选择利率。 一般我们会要客人告知自己最想要知道的三个利率,这样可以帮助缩小利率范围,尽快的得到放款机构的答复

然后我们会用这个报价和最近贷款情况类似的客人的报价进行比较。(同样的放款机构,类似的贷款额度还有同样的贷款价值比等等)。 所有的报价(利率和现金返还)都详细的记录在我们的数据库里。 如果我们觉得报价未到最好,我们都会再次和放款机构进行协商。

有的人可能觉得自己的亲戚,朋友拿到比自己更好的报价。但是,光从表面上进行比较是没有太大意义的,像是申请贷款的时间段直接影响到贷款的利率。

但是对于我们公司来说,我们不太强调打价格战术,因为我们相信通过我们的努力和包装,高质量的贷款申请相对也会得到好的报价。而且,我们可以为客户提供更多其他的价值。

有什么方法可以凑出购房首付款?

积累购房首付款的办法有很多,你也可以选择结合几种方法一起。

  • 储蓄

每次发工资的时候,你可以自觉的拿出一部分作存入你的储蓄账户,这个习惯也同样适应你以后偿还放贷,相对来说减少你的负担。

如果你申请的是低的存款的贷款,一般来说放贷机构希望你至少有5%的存款是从储蓄账户里积累的, 而不是被赠于的。 因为自觉的储蓄行为同时也展示你是一个会管理好自己财务的人。

赠于

赠于的资金必须是无条件的,没有利息的, 不需要偿还

  • 取用 Kiwisaver

你可以从 KIWISAVER 账户取出资金成为你的购房款

家庭成员的资产

有些放款机构可以允许你使用你家庭成员的房产做抵押来作为你的首付款。 这一部分的资金贷出来的款项将成为你们的共同债务。 当然, 剩下的80%贷款将由你独自偿还。

由家庭成员资产担保出来的贷款通常是短期的,让你尽快偿还完。一旦这一部分贷款还清,你家庭成员的贷款担保就会被取消。要注意的是,合格的担保人都要通过贷款能力的评估,如果你无法偿还这一部分的贷款,他们将要对这一部分的贷款承担责任。

 政府的帮助-KIWISAVER HOMESTART GRANT

如果你加入了 KIWISAVER,在购买第一套自住房的时候,你可能获得政府大概 5,000(个人)或者 10,000( 一对)的购房补助。 如果你购买的新房,或者是建新房,你可以享受到每年 2,000 甚至 10000-20000 如果和其他人一起购买。

  • 资产兑现(比如 车,房子,首饰)
  • 遗产

我符合政府额首次购房补贴申请吗?

除了能从 KIWISAVER ACCOUNT 里面取钱,你还可以享受政府的首次购房补贴$5,000,如果满足下列的条件:

在过去的三年里,你有从工资扣除至少3%的收入去 KIWISAVER.

至少有 10%的首付,包括这个购房补贴一起

个人税前收入少于$85,000,或者过去的12月里家庭收入少于 13 万。

计划在新买的房子里住满六个月

在奥克兰计划购买 60 万以下的房子,在主要城市购买 50 万以下的房子,以及其他城市购买 40 万以下的房子

或者在奥克兰建造少于 65 万以下,在主要城市少于55万以下,以及其他城市建造价值少于 45 万以下

如果你加入的 KIWI SAVER, 你买的是新建造的房子,或者自己建造新房子,你可以享受每年两千,总数不超过一万的补贴,或者总数不超过两万如果还有其他人和你一起购房

我可以取出我的 KIWISAVER 吗?

如果你加入KIWISAVER超过三年的时间, 你可以使用这笔款项来帮助你购买第一个房子。 如果你之前已经购买过房,在有些情况你仍然可以提取你的KIWISAVER 存款

如果你有资格,你应该可以提取

  • 你自己那一部分的贡献
  • 雇主的贡献
  • 任何投资收益回报
  • 税收抵免

在你申请贷款预批之前,你需要提供符合 KIWISAVER 取款的确认信。 这封信里包含了确认你的符合第一次购房取款的条件, 和大概的提取数额。 你所在的 KIWISAVER 机构可以提供这封信件。

当然你找到你想要购买的房子,应该尽早开始第一次购房款补贴的申请,因为通常需要10个工作日以上。详细内容 可以咨询你的律师。

如果购房款被批准,这笔资金会直接转入你的律师作为结算房款的一部分

购房需要的相关的花费 (尤其针对对首次购房者)

房屋评估: $500-$1,000

质量检测报告: 口头确认$250, 书面报告$500

LIM 报告:$250

律师费: $800

房屋保险 $500

以下费用视情况而变化

分担地税(房主提前支付)

新家具

装修

清洁

搬家费用

为什么你们愿意为客人提供免费的服务?你是怎么权衡收费的?

小宇信贷的目标是和客人建立良好长期的关系,为客人解决困难而不是只关心收益。我们骄傲于客人排忧解难。 因为我们关心,而且越早接触到客人了解全面的情况,越能让我们最大程度的帮助客人。 虽然我们的报酬只有当贷款结算后才能收到,但是我们更愿意专注在客人本身而不是利益(虽然我们的运作是依赖于佣金)。我们相信

我们是高效率的团队

我们的内部程序让我们把精力放在建立客户关系,或者潜在客户上

我们的客户喜欢跟我们。 带来更多的商业机会帮助我们成长

小宇信贷的贷款程序是什么样的

在小宇信贷, 一般客人需要经过四个阶段直到贷款批准。 这些阶段有

探索-可以通过电话或者面谈。 这个阶段的目的是让我们对客人的情况有一个全面深刻的了解。我们会使用不同的策略让你成为合格的贷款申请者

跟进-我们会常常对客户进行跟进,时刻答疑解惑

申请-我们的目标不仅仅是拿到最好的贷款申请,更重要的是客人会不断收到我们的建议,让找整个贷款过程轻松愉快

交割后-交割以后我们仍然会和客人保持联系,确认现有的贷款结构任然符合客人的状况,我们也会在客人重新固定贷款利率上提供良好的建议

交割以后我应该做什么?

我们建议贷款需要每年评估一次,那样才能确保你的贷款结构或者还款方式跟你当下需求一致,不至于把现金浪费在利率上。作为小宇信贷所承诺的服务,我们将给你提供免费的贷款评估建议。