2021年投资房LVR贷款比例已经缩减至60%，目前所有银行都要求投资房贷款至少有40%的首付。除非您能拿出足够多的现金，或者是您现有房产上已经有足够多的equity（净值），不然再想申请贷款购买投资房就变难了。 如果您也在为买房首付而发愁，或许您的父母能帮助到您——如果您的父母有无抵押的房产，或者是现有的房贷比较少，也许能帮助您凑齐买房首付。在这期的视频中，我们来谈谈如何利用父母房产上的equity来帮助子女在新西兰贷款买房。

如何用父母房产的equity(净值)帮助子女买房？

视频时间轴 1. 客人现有房产的equity不够，无法top up出购买下一套投资房的首付 – 00:43 2. 用父母房产的equity来帮助子女凑齐买房首付- 01:52

1. 客人现有房产的equity不够，无法top up出购买下一套投资房的首付

最近我们有位客人想要贷款购买第二套投资房，他们夫妻二人总体的收入不错，但苦于拿不出40%的首付。虽然他们已经有一套投资房，但由于银行下调了投资房LVR贷款比例至60%，原本这套房子上的贷款比例本就不富裕，如今房子的equity甚至成了负值，更谈不上从这套投资房上top up出一笔钱来购买下一套房了。 恰好，这位客人的父母有一套无抵押的投资房，价值100万纽币。或许，父母这套房子上的equity能帮助他们的子女凑足买房首付？

2. 用父母房产的equity来帮助子女凑齐买房首付

如果你的父母也有无抵押的房产，或者是房产上的贷款非常少，有以下两种办法可以利用父母房产上的equity帮助子女凑齐买房首付，从而贷款购买下一套投资房。

第一种办法：从父母的房产上top up出给子女的买房首付

由于父母的投资房上几乎没有房贷，父母可以从这套房上top up出40%，再把这笔钱赠予或借给儿女，这样他们的子女就能有首付贷款购买投资房了。 但是，这种方法存在一定的局限性。因为向银行申请top up时，银行会重新计算贷款能力，会考虑到贷款申请人的年龄和收入。如果父母在新西兰的收入不多，或是完全没有收入，哪怕他们有无抵押的房产，也很难从银行top up出一笔钱。 在这个案例中，父母年事已高，收入也少（国内的收入不能用），所以想要通过top up出40%来帮助子女贷款购买房产几乎不可能了。所以，我们建议这位客人考虑以下第二种方法。

第二种办法：父母的房产转让给子女

如果你现有的房产上缺乏equity，而父母的房产上有足够的equity，不妨考虑把父母的房产转到你名下，来帮助你凑齐首付从而贷款购买下一套房产。 “转让”的过程需要一份房屋买卖合同来实现。这就像父母把房子卖给子女一样，合同上需要写明房屋的市场价值（这可以通过银行的EV或者做估价报告来了解）。之后子女可以向银行借款，从而把钱还给父母。 在这个案例中，客人父母的房子是以100万的市场价值卖给其子女的。由于父母没有任何的房贷，他们选择把这套房赠予给他们的子女。也就是说，客人无需贷款就能把房子买过来。 但如果他们的父母房子上还有10万的贷款，他们可以先向自己的银行申请10万的贷款，在交割当天就把这笔钱还给父母，父母的房贷也就还清了。 甚至在这个基础之上，还可以考虑top up出更多的钱，只要不超过房子的贷款比例即可（例如投资房60%）。这样做，一方面，可以不用欠父母太多的钱；另一方面，借助这个机会，给了父母这笔钱后，他们可以把这笔钱再借给你或赠与给你，你就有资金做其他的事了。 所以，父母通过把自己无抵押或者房贷非常少的房产转让给其子女，能够有效地帮助子女凑齐足够的买房首付。尤其在华人的文化里，父母的房产早晚都会转给子女。 如果您也想继续在新西兰购买投资房，收入足够，只是缺乏现金或者equity，而您的父母在新西兰有无抵押或者贷款比较少的房子，不妨考虑以上两个办法，帮助你贷款购买下一套房产。

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