新西兰多家主流银行已将投资房LVR贷款比例由原先的70%下调至60%，也就是说，如果您打算在新西兰贷款购买投资房，那么至少需要40%的买房首付。

其实早在2020年年底时，ANZ率先将投资房的贷款比例下调至60%，但当时其他银行并没有跟进。直到今年（2021年）年初时，新西兰的房地产市场依旧过于“火爆”，多家新西兰银行开始上调投资房贷款的首付至40%。

在这期视频中，我们将为您带来新西兰购买投资房LVR贷款比例的最新政策，有哪些新西兰银行已经提高了投资房贷款的首付要求？并且，如果您有购买投资房的打算，但LVR政策变严后，苦于没有足够的买房首付（包括现金和equity），还有哪些方法呢再贷款买投资房呢？最后，用一个案例来解释您为什么需要重新审核现有的贷款结构。

新西兰投资房LVR贷款比例收紧至60%

视频时间轴

1. 部分新西兰银行已下调投资房LVR贷款比例至60% - 01:28

2. LVR变严后，如果买房首付不够，该如何贷款购买投资房？- 05:20

3. 重新审视现有的贷款结构 - 09:34

1. 部分新西兰银行已下调投资房LVR贷款比例至60% 

截止2021年2月10日，新西兰的几家主流银行，包括ANZ, ASB, Westpac, BNZ和Kiwibank已经将用于购买投资房的贷款比例下调至60%，换句话说，通过这几家银行申请的投资房贷款需要至少40%的购房首付。

其他银行，包括BNZ和中资银行仍然按兵不动，暂时维持30%的投资房首付要求。

BNZ则较为特殊，因为如果您是通过mortgage broker（贷款中介）申请的投资房贷款，那么买房首付至少需要40%。但如果您是直接向BNZ银行申请，那么仍然维持30%投资房贷款的首付要求。

小宇信贷不认为BNZ站在为客人利益最大化的角度。因为当客人找到贷款中介，（例如我们）不仅仅能为客人完成贷款申请，更重要的是还能为客人制定最合适的贷款方案，比如更好的保护资产、节省税收、增加灵活性、节省贷款利息等等。而这一点是客人直接去银行无法实现的，也更是小宇信贷这么多年来所不断坚持并引以为傲的。

2. LVR变严后，如果买房首付不够，该如何贷款购买投资房？

如果你有在新西兰贷款购买投资房的打算，但没有足够的现金首付或者现有房产上没有累计足够多的equity，那么该如何贷款买投资房呢？

（1）贷款购买新房仍能贷80%

如果你买的是新房，指的是房子的CCC (Code Compliance Certificate)在十二个月以内，那么这是豁免于现有的LVR政策的，仍然可以最多申请80%的投资房贷款。

（2）非银行贷款机构(non-bank)也能贷80%

无论是申请自住房的贷款，还是投资房贷款，市场上还有不少非银行的贷款机构（non-bank）可以贷到80%，利息大约在3%至6%之间。虽然利息高于主流银行，但也是一种解决办法。

（3）考虑找房屋估价师做RV

当新西兰银行评估房产的equity时，通常默认采用EV（Estimated Value）作为房产的估价，而并非CV或者其他房产估价。在房屋估价领域，有两家主要的房地产信息服务机构——CoreLogic和Valocity。新西兰的主流银行通常使用其中一家的房屋估价服务。CoreLogic和Valocity所提供的房屋估价产品非常类似，通过采集最近的房产销售数据，并且结合其他相关的信息，通过电脑运算来对房产进行估价。

在如今新西兰房地产市场如此火爆的情形下，银行所采用的EV价通常会低于房屋的真正价值，因为这种房屋估价方式忽略了近期刚刚售出但还没有交割的房产，并且也没有考虑到房屋的屋况。

如果您现有的房产equity不够，比如只相差十万以内，并且你知道你的邻居也能卖个好价钱，不妨请估价师做一份估价报告(RV即Registered Valuation)。通常估价师需要亲自到访房屋，通过考量房屋内部的实际情况，再结合相关信息，从而对房屋出具一份评估报告。因而，通过RV所出具的房屋评估报告能更加准确地反应房屋的真实价值。

需要注意的是，申请RV是有一定费用的，通常在房屋估值的0.1%。所以只有当你认为你的房子远不止现有的EV时，才应该考虑去做一份RV。

3. 重新审视现有的贷款结构

在小宇信贷去年十一月的一篇文章中曾提及，“新西兰投资房LVR贷款比例即将由80%恢复到70%，那么该如何锁定机会贷出更多来买投资房呢？” 现在贷款比例又再一次收紧至60%，建议大家尽早调整自己的贷款结构。

我们有位客人在ASB有一套投资房和自住房，在Westpac也有一套投资房。在过去的一年多里，这些房产都增值了不少。我们曾建议这位客人尽早解除自住房的抵押，以降低风险。但是他们迟迟没有这么做，主要是因为他们在ASB有一个55万的Orbit账户（revolving，即循环信用账户），以解不时之需。毕竟现在银行会对revolving账户设置上限，已经批不了这么大额的账户额度了。其次，他们在自住房上的贷款比例也很高。所以综合这两点原因，迟迟没有解除抵押。

当我们为这位客人重新审视现有的贷款结构后，发现在Westpac的投资房可以做top up，即在现有贷款的基础上贷出更多钱，可以再多贷出50万。我们建议他们把其中的30万用于减少revolving账户，即Orbit账户变为25万，减少的30万挪到了Westpac，这样是为了减少在ASB的revolving账户，其二，Westpac的投资房已经贷出70%，哪怕之后LVR的政策再进一步收紧，也不会影响到客人。剩下的20万用于还ASB的贷款，这样ASB的贷款也减少了50万，自住房就能解除抵押。

在调整贷款结构的过程中，我们为这位客人：

• 把revolving分散了银行，不用再因为要保留ASB中55万大额的revolving账户而不能调整银行，毕竟现在银行已经不再允许这么大额的revolving账户了 。
• 客人的两套投资房都已经贷出了70%，哪怕之后银行收紧投资房的贷款政策，也不会影响到客人。
• 解除自住房的抵押

如果您还没有重新审视现有的贷款结构，建议您抓紧机会，毕竟现在还有一些银行还没有收紧投资房的贷款政策。欢迎联系小宇信贷，我们会结合您的个人情况，为您制定最适合您的方案。

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