对于大多数新西兰的华人而言，投资房地产是个不错的选择。但现实情况是，能够攒出在新西兰买自住房的首付已经不容易了，即使想要再贷款买更多的房产，一次性再拿出一大笔现金首付实属不易。

实际上，在新西兰贷款买房，除了拿出一笔现金作为首付，还可以利用现有房产的equity作为买房贷款的首付。许多新西兰的房地产投资者因此不需要支出一分钱就能买下另一套房产，实现了百分之百的借贷。

但是许多“越买越多”的房产投资者，每次都习惯性的去同一家银行申请房贷，直到某一次想要再申请新贷款的时候，现有的银行再也批不到他们想要贷到的数额。他们常问：“我现有的房产上有equity，想申请贷款预批再买投资房，为什么银行不批？”原因在哪呢？

在新西兰用equity贷款买下一套投资房

视频时间轴

1. 用equity贷款买下一套投资房：为什么房产上有equity，但却贷不多？- 00:16

2. 当多套房产抵押给同一家银行时，想用equity贷款买房，要注意什么？- 01:31

1. 用equity贷款买下一套投资房：为什么房产上有equity，但却贷不多？

当多套房产都贷款抵押给了同一家银行时，如果你想要再申请一个贷款预批，购买下一套投资房，虽然这些房产上已积累了equity，但有时这家银行不能再多贷了，或者说不能贷到理想的额度。这是因为：虽然房产上有equity，但如果你的收入不够，没有足够的还贷能力，银行也不会批准你的贷款申请。

此时，哪怕另外一家银行能够贷出来，但通常需要有20%或30%的买房首付，如果拿不出现金作为首付，还可以利用现有房产上的equity作为贷款买房的首付，但前提是有equity的房产要抵押给同时具有更多贷款能力的银行。

如果想用equity贷款购买下一套投资房，要同时具备两个条件：

• 现有房产上已累计了一定的equity
• 收入达到银行的要求，确保有足够的贷款能力

只有当已累计了equity的房产抵押给能贷出更多数额的银行时，你才能贷出更多来购买下一套投资房。如果有多套房产已抵押给了同一家银行，但这家银行能批的贷款数额不够多，此时，想要贷出更多来买下一套房，就得先把有equity的房子refinance（转银行）到能贷出更多的银行后，才能再申请新的预批，而这个过程可能得多花一个月的时间，而且也未必能顺利refinance。

2. 当多套房产抵押给同一家银行时，想用equity贷款买房，要注意什么？

如果你计划用现有房产上已累计的equity贷款购买下一套投资房，但所有房产都抵押给了同一家银行，并且这家银行再也贷不出那么多，就得分两步走：

• 先refinance有equity的房产
• 再在新的银行申请预批

那么，为什么不能同时申请新的预批和refinance呢？

第一，当已累计了equity的房产与其他房产都捆绑在同一家银行，如果要把一个带有equity的房产refinance到其他银行，其他房产仍然留在原有银行，也就是partial discharge（解除部分抵押）时，这与你申请新的贷款一样，银行既会评估剩余房产的价值，还会再次审核你的总收入是否能负担的起贷款。

如果您去一家新的银行既申请预批又申请refinance，那么当你买到房子准备交割时，此时你向原有的银行申请做partial discharge，原有的银行会看你从新银行那拿到什么样的offer。如果只是一比一的转走，例如需要转走50万并且offer上写的也是50万，这种情况是可以都转走的。但是，如果需要转走50万的同时，还有申请100万的预批，那么原有的银行可能不会批准refinance的，因为它可能认为你总贷款的还款能力不够，这就导致非常严重的后果——新买的房子无法交割。

通常的做法是，如果你计划再贷款购买新的投资房，但你的多套房产都抵押给了同一家银行，并且这家银行再也贷不出更多了，此时，需要先把已累计了equity的房产refinance转去能贷出更多的银行，然后才在新的银行申请贷款预批。

第二，即使你在原有的银行只有一个房产，在refinance时贷款全部带走，不存在partial discharge的问题（如上面一点所说），我们也建议您先refinance。这是因为：如果在申请新的预批的同时把原有的一部分贷款refinance到新的银行，那么这两部分都会被认作为新的贷款，这意味着新的银行会用test rate（用于评估新贷款的利息）来审核。由于test rate通常要远远高于实际的利息，那么能批下的贷款就减少了。

所以，如果您接下来有再次申请贷款购买投资房的计划，建议尽早将有equity的房产转到新的银行，不要与您的其他房产都捆绑在一起，这样才能快速申请下一个预批，并且贷出更多。

如果您最近计划申请新的贷款，或是想审核一下现有的贷款结构，欢迎联系小宇信贷。

点击这里联系小宇信贷

也可长按扫描下方二维码联系我们

相关文章推荐

我的贷款利率很好，为什么还要考虑转银行（refinance）？

新西兰投资房LVR贷款比例再次收紧至60%

多个房产抵押给同一家银行，有什么风险？

投资房LVR贷款比例即将下调回70%！抓紧最后3周多买房

声明：本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息，意见，观点和建议，没有考虑个人的特定财务状况或目标，因此，不构成个性化的财务建议。因此，我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。