为什么买房前需要房屋贷款预审批？
什么是房屋贷款预审批？
房屋贷款预批函是指贷款机构出具的书面批准函，其中列明了您在满足特定条件的情况下可以借贷的金额。请注意，银行出具预批函时，并未对您想要购买的房产进行评估；因此，即使您已获得预批函，您仍然需要获得贷款机构的书面确认，以确认他们对您想要购买的房产感到满意。
为什么在买房前需要获得房屋贷款预批？
获得贷款机构的房屋贷款预批函，能让您清楚自己的借贷能力和购房预算，以及申请房屋贷款前必须满足的条件。有了预批函，您就能知道在哪里寻找房源，以及自己能负担得起哪种类型的房产等等。当您对某处房产感兴趣时，只需联系银行或经纪人，确认该房产是否符合贷款机构的接受范围（对于简单的买卖协议，当天即可得知结果）。如果您没有其他财务条件需要满足，或者您有信心满足这些条件（例如，注销信用卡 ），那么您可以提出无条件购房要约 ，这将使您在与其他买家的谈判中占据优势。在参加拍卖会之前获得预批函也至关重要，因为如果您通过拍卖购买房产，就无法附加任何条件。如果没有预批函，则存在无法获得贷款的风险。您肯定不想陷入这种令人焦虑的境地，并损失自己辛苦攒下的定金。
房屋贷款预批函中不包含哪些内容？
- 贷款机构对房产的验收
- 利率和现金返还（只有在您找到房产并满足所有条件后才能协商）我们的建议始终是在开始寻找房屋之前获得预先批准，以消除风险因素。
为什么买房前需要房屋贷款预审批？
在新西兰买房时，是否值得聘请抵押贷款经纪人？
当您考虑申请房屋贷款时，最常见的两个渠道是银行（包括分支机构、移动贷款经理）和贷款经纪人。选择权在您手中。
在新西兰，约有 40%的房屋贷款是由抵押贷款经纪人办理的，而且这一比例还在不断增长。人们选择通过抵押贷款经纪人获得贷款的主要原因有：
- 抵押贷款经纪人并非银行雇员。他们的工作是代表您寻找最佳的财务解决方案，帮助您实现财务目标。与银行雇员不同，他们只因向特定贷款机构申请贷款而获得薪水（外加奖金），并且有销售目标。
- 像我们这样的抵押贷款经纪人与大约 30 家贷款机构合作，有些贷款机构只与抵押贷款经纪人合作，这意味着，如果您的银行拒绝了您的贷款申请，我们更有可能帮助您。
- 获得理想的房屋贷款审批结果并非仅仅取决于数字或计算。它还涉及许多其他因素，例如贷款结构 、 法律结构 、借款人资质、还款风险评估等等。优秀的贷款经纪人可以优化您的贷款申请 ，提高审批通过率或争取更优结果，例如减少审批条件。
- 像我们这样的抵押贷款经纪人注重提供建议，而非单纯的交易（机器人和银行也能做到这一点）。虽然只有在您的房屋贷款最终完成时，我们才会从贷款机构获得佣金，但在咨询阶段，我们会花费大量时间（免费）帮助您更快地成为合格的借款人。我们也会在整个申请过程中全程陪伴您，帮助您扫清障碍并解答疑问。银行通常只会给出批准或拒绝的结果，没有中间选项。
- 抵押贷款经纪人会为您完成所有繁琐的工作，评估贷款机构和贷款产品，以确保您获得最佳的解决方案和价格（利率和现金返还），并为您节省处理所有这些令人生畏的细节的时间和精力。
- 优秀的抵押贷款经纪人会在贷款结算后继续提供服务，因为定期（至少每两年一次）审查您的房屋贷款和财务状况至关重要，以确保它们仍然符合您的个人需求。不要把贷款束之高阁，然后25或30年都置之不理。
为什么买房前需要房屋贷款预审批？
抵押贷款经纪人收费吗？
大多数情况下，抵押贷款经纪人会在贷款结算后从贷款机构获得佣金。佣金比例因贷款机构而异。如果客户在三年内还清贷款，我们可能需要承担佣金“追回”的责任。
优秀的抵押贷款经纪人应以客户的最佳利益为出发点，因此在选择最佳贷款机构时，不应将经纪人的佣金水平作为考虑因素。然而，有时抵押贷款经纪人必须与非银行机构合作才能提供解决方案。通常情况下，非银行贷款机构不支付佣金；因此，经纪人必须直接向客户收费。如果出现这种情况，经纪人应事先与客户沟通，以免最终造成意外。
如何选择一位好的抵押贷款经纪人？
并非所有抵押贷款经纪人都一样。不幸的是，目前新西兰的纯佣金制结构和较低的行业准入门槛吸引了“某些类型的人”，这些人行事不够专业（不过，这种情况正在收紧）。
我们列出了一些优秀抵押贷款经纪人的常见特质。希望这些信息能帮助您找到合适的抵押贷款经纪人
- 优秀的抵押贷款经纪人注重的是解决方案，而不是仅仅关注价格和贷款金额。我们并非认为利率等因素不重要。我们当然不希望客户浪费任何辛苦赚来的钱，但前提是解决方案必须满足他们的需求，并有助于他们实现未来的目标。为了提供合适的解决方案，他们必须认真倾听，并提出许多有价值的问题，以了解客户的实际情况和目标。
- 优秀的抵押贷款经纪人应该至少能接触到 20 家贷款机构，以便提供最佳解决方案。只需索取一份他们的服务条款副本，即可了解他们与哪些机构合作。
- 优秀的抵押贷款经纪人应该让你随时了解申请流程的最新进展，并解答你的疑问。
- 优秀的贷款经纪人注重的是建立长期的合作关系，而不是单纯的交易模式。贷款完成后，他们应该继续为您提供贷款审查、利率调整等服务，并保持定期联系。他们这样做的原因很简单，因为这些对您来说很重要，所以他们应该认真对待！
- 优秀的抵押贷款经纪人与贷款机构关系密切，并且了解如何优化您的申请材料，以最大限度地提高获批几率并尽可能减少审批条件。最后，我们建议您阅读其他客户的评价，了解他们对经纪人的评价。
我该如何选择办理房屋贷款的银行？
以下13条建议可以帮助您在申请房屋贷款时选择合适的银行：
- 与贷款方的现有关系
- 信用政策
- 如果贷款方能够最大限度地提高您的借款能力
- 审批条件
- 分支机构
- 网上银行
- 允许重绘
- 客户服务
- 如果贷款方能够支持您的未来目标
- 贷款机构的实力和意愿
- 贷款机构的周转时间
- 利率和现金返还，以及手续费
- 其他功能包括额外还款能力、追回条款、允许二次抵押贷款等。
贷款结构
1. 本金和利息
这种贷款方式也称为“固定还款额贷款”，意味着在整个贷款期限内，您的还款额保持不变。通常情况下，您在贷款初期需要支付较多的利息，因此最初您积累的房屋净值（您拥有的房屋价值）并不多。但是，随着时间的推移，贷款余额会发生变化，后期您偿还的本金将多于利息，您的房屋净值也会更快地积累。
什么是只付息房屋抵押贷款？
顾名思义，这种贷款方式每次还款只需支付利息。本金（您借入的金额）必须在贷款期结束时偿还。
只付利息的房贷期限最长可以多久？
对于自住房屋的购买，通常可提供长达两年的只付息还款期限；对于住宅投资房屋的购买，通常可提供长达五年的只付息还款期限。
只支付房贷利息有什么好处？
只付息抵押贷款是房地产投资者常用的贷款方式，尤其是在他们仍有个人债务（例如家庭住房贷款）的情况下。这主要是出于税务方面的考虑——投资房产贷款产生的利息支出可以抵税。因此，优先偿还个人债务再偿还投资贷款是明智之举。投资者选择只付息贷款的其他原因还包括：释放现金流，以便购买更多房产，扩大房产投资组合，从而积累财富。
有些首次购房者选择只付利息的房贷方式，因为他们希望有时间适应新的还款义务。通常情况下，他们会用一年的时间来调整生活方式，然后再开始偿还本金。有时，人们会因为遇到经济困难而将还款方式从只还本金改为只付利息。
如果您有能力偿还本金和利息，我们建议您申请自住房屋贷款。这是最省钱的方式。
3. 循环信用
什么是循环信用抵押贷款？循环信用抵押贷款是如何运作的？
循环信用额度就像一个大额透支账户，你的工资会存入你的账户，你的账单和房贷都从这个账户支付。你也可以用信用卡支付日常开销和账单。只要你每月按时还清信用卡欠款，就不会产生利息。循环信用额度可以是递减的，也可以是固定的。
非递减式贷款没有固定的本金偿还额，这提供了灵活性。然而，这要求借款人自律性强，才能减少欠款金额。对于拥有充裕现金流的自住房屋贷款而言，这种贷款方式非常有效。
4.抵消贷款
储蓄账户中的资金可用于抵消您的抵押贷款账户余额。您只需支付差额部分的利息。例如，如果您的抵押贷款余额为 50,000 美元，而您的储蓄账户中有 10,000 美元，则您只需支付 40,000 美元的贷款利息。抵押贷款采用浮动利率。您最多可以关联 8 个储蓄账户余额（最多 8 个账户的累计余额）。如果储蓄账户余额与抵押贷款账户关联，则无需支付利息。您可以关联您伴侣和子女名下的储蓄账户。抵押贷款的还款方式可以是只付利息，也可以是本息同还。
如果您喜欢设立单独的储蓄账户，那么这个账户可以帮您节省房贷利息。请注意，这个账户不同于循环信用账户，您不能申请额度作为缓冲资金以备后用。贷款在首次提取时，会一次性预付全部贷款余额。
我该如何选择办理房屋贷款的银行？
我们会根据您的具体情况、贷款申请目的以及您是否是拟申请贷款机构的现有客户，在了解您的情况后，为您提供一份个性化的信息清单。
以下是申请房屋贷款时可能需要的七种文件：以下是申请房屋贷款时可能需要的七种文件：
- 申请表 – 繁荣金融申请表只有两页，如有需要，我们随时可以帮助您解读。
- Last 3 months bank statements to show your income coming into your bank account, and your day-to-day expense account to see your spending pattern and account conduct. It’s critical to have clean statements which mean free of any unauthorised overdraft and dishonours.
- 最近 3 个月的工资单（以及其他收入证明，例如自雇人士最近 2 年的财务报表）。
- 存款证明——例如最近 3 个月的储蓄记录；如果您使用 KiwiSaver，则需要 KiwiSaver 取款金额确认函和 KiwiSaver HomeStart 批准信。
- 最近 3 个月的银行对账单或现有债务（信用卡、汽车贷款、分期付款等）的融资对账单，以确认利率、贷款期限、贷款余额和还款记录等。
- 照片身份证明——例如护照或驾驶执照。地址验证——显示地址的银行对账单或以申请人名义持有的水电煤气账单。
房屋贷款流程
如果您是首次购房者，您一定知道房屋贷款流程有多么令人望而生畏。在繁荣金融，我们将竭力确保一切轻松无忧。
最好的起点是进行一次初步评估，以确定您的借款能力（您可以借多少钱）以及最适合您需求的房屋贷款方案。 即使您目前不符合房屋贷款的条件也无需担心。我们将帮助您加快房屋贷款流程，使您成为合格的借款人。
然后我们会进行后续跟进——我们会定期与您联系，了解您的进展情况并解答您可能遇到的问题。
房屋贷款申请阶段——一旦您准备好申请贷款预批，此阶段便会启动。我们将协助您填写表格、KiwiSaver（新西兰储蓄计划）、HomeStart（新西兰房屋贷款预批计划）账户，并帮助您获得预批。之后，我们将指导您完成购房流程，包括提交报价，直至最终获得无条件贷款。接下来，我们将协助您协商利率，并为您制定个性化的抵押贷款减免方案。我们的目标不仅是争取最佳的贷款审批结果，更注重提供专业的建议，这意味着您将能够做出明智的财务决策，并享受轻松无忧的购房之旅。
贷款结算后阶段——贷款结算完成后，我们会定期与您联系，了解您的近况，并确保贷款结构仍然符合您的需求。我们还会协助您进行贷款利率调整，并就如何做出合理的利率调整决策提供建议等。
