新西兰房产投资之现金流

房贷怎么还？本金加利息（P＆I）还是房贷只还利息（Interest Only）

对于新西兰的房地产投资者而言，想必对两种房贷还款方式——本金加利息（p&I ）和只还利息（Interest Only）的贷款并不陌生。让我们快速回顾他们的利弊。

本金加利息（p&I ）的优势

• 通过偿还本金，物业的权益增加（假设物业的价值没有减少）。
• 当现金流比较紧张的时候，您可以灵活地转换成为只付利息。
• 通过额外支付减少本金，会让您更自觉从而更快地偿还完贷款。

本金加利息（p&I ）的缺点

• 您有更少的现金去购买更多的物业；
• 投资房贷款的本金部分是不可以减税的。

显然，只还利息（Interest Only）的贷款与之相反的优点和缺点。

如何快速还完房贷？

最好的结构是您的自住房使用本加息的偿还模式，这样您就可以尽快还清贷款，并从银行尽快解除抵押。同时把可抵扣的投资房的贷款选用Interest Only（只付利息）的结构，获得较大的退税（如果您遭受损失）或减少缴税（如果您赚取利润）从而提高您的现金流量。

一旦您还清了自住房的贷款，您可以把剩余的现金流用于偿还您投资房的贷款。方法是将现金存入一个信贷额度中，并将其逐渐付清。之后任何的盈余，您可以在重新固定利息的时候做额外的偿还，以减少贷款的余额。贷款可以继续保留在只还利息模式。如果未来您想购买更多的房产，您可以减少额外的还款从而使用现金购买更多房产。

永远不要让您的储蓄停留在银行的储蓄账户上。您可能可以赚取3％的利息，但税后，只有2％，另外一边您付5％的房屋贷款利息，多不划算啊。如果把它放在循环信贷额度（revolving credit）或用于减少贷款，您会很快还完贷款。

另一方面，我们建议不要把现金流拉得太紧。如果新西兰房地产市场下跌，房屋贷款利息增加，失业等等，您将别无选择，只能在低迷的市场中被迫成为卖家，损失迄今积累的财富。

Revolving Credit（循环信贷）

什么是循环信贷额度（Revolving Credit）?

信用额度的优点在于，您可以在不需向银行重新申请的情况下随时提取您被批的额度以及任何您之前放进去的钱。当您不用的时候，您不会被银行索要利息，因为银行只会根据您所使用的那一部分来计算利息，而不是总的信贷额度。请注意银行一般收取信贷额度的年费，通常第一年可以免除，这个费用也是可以抵税的。

建议每个新西兰房地产投资者都应该有循环信贷额度（Revolving Credit）。全球金融危机期间，利息接近10％。由于利息增加产生房贷还款问题，许多投资者被迫抛售他们的房产（租金收入不能抵消利息成本，投资者也没有任何多余的现金来弥补亏空）。如果他们有循环信贷额度（不论是未提取或提取了一部分），他们有可能因此渡过这段艰难的时期保住资产。

房地产投资中抵御现金流风险的重要策略之一就是提前建立好循环信贷额度。如果您万一失去工作或租户或由于其他原因造成的现金流量不足，使用信贷额度能够帮助到您度过难关。

请记住，银行在经济形势看好的时候会是您最好的朋友，但在您困境的时候，也会成为您最糟糕的敌人。如果您承认您有麻烦，他们可能会对您做出更不利的反应。

新西兰房屋贷款利率有波动

为什么最低的新西兰房屋贷款利息不一定是最好的？

在新西兰贷款买房，当考虑房屋贷款利息长短策略时，最便宜的贷款利率并不总是最好的。 新西兰银行贷款利息波动的原因有很多，比如OCR，本地存款利息，wholesale rate等，有时很难预测。 如果您把所有房屋贷款都固定在最便宜的利息上，等到重新固定贷款利息时， 如果您有200 万的贷款，1％的利息变化就需要每年增加2万的现金来弥补额外的利息成本。

新西兰房贷利息如何固定？

您的房屋贷款利息可能会对您的整体现金流产生巨大的影响。 即使房贷利息的小幅变动也会对您的利润产生重大影响。 银行不会因为负资产而要求您全部偿还贷款，但如果您还不上贷款，您肯定会陷入困境。人们经常把注意力集中在最便宜的利息上，而应该把重点放在房贷利息波动的管理上，比如固定期限稍长一些，或者分散风险把房贷利息的固定期限分散到不同的时间到期。

如何弱化新西兰银行房贷利率的上升给贷款造成影响？

拆分银行是有帮助的。

一个新西兰银行的房屋贷款利息策略可能会从市场最好的变成最糟糕的。通过将您的房屋贷款分拆到不同的银行，在您重新固定房屋贷款利率的时候，即便您的银行决定不和其他银行打价格战，您房贷所重新固定的利息也不会比市场多出很多。

为什么要找物业经理管理你的出租房？

负责任的物业经理可以避免您的物业被不良的租户损坏，他们会定期进行检查维护您的物业，按时收取租金，审查租金，以确保您的租金和市场价格相匹配。您可以放心，您支付的费用很容易被增加的租金抵消。

寻找正净收益的投资物业

在‘新西兰投资房策略’部分，我们讨论了平衡组合的重要性。现金流不会让您富有，但是对于支持您的资本增长很重要。高收益物业多余出来的现金流支撑着资本增长物业的支出。

基本上，房产投资收益率有两种类型：毛收益率和净收益率。但是两者有什么区别呢？

毛收益就是开支前的一切收入。 它是根据物业产生的收入除以物业的成本或市场价值的百分比。

净收益率是除去费用后的一切。 它考虑了和房产有关的所有费用和开支。 这些费用中包括比如水费（固定部分），地税，维修保养费，物业管理费和保险费等。

理想情况下，我们要寻求一个净收益率是正值的投资物业。 如果您找不到这种物业，您也可以考虑购买小型企业创造额外收入，以帮助房产投资。

先付清现金流物业的贷款

现金流量的物业不太可能通过资本增长创造财富。如果长期持有下去，不但管理这些物业很麻烦而且回报会很差。尽早偿还贷款对您来说至少是一种储蓄。