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MAY 12 2022
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您有两个房产抵押在同一银行?那您一定要注意!

Posted by: Connie 小宇 in 贷款利息

奥克兰贷款broker

概述

欢迎来到小宇信贷的频道,今天小宇跟您讨论的话题是由一个客户的提问引发,却值得每一个人去思考的问题。在现在贷款如此严格的大环境下,我们反而更应该重新审视自己的贷款结构,提前将贷款结构准备至最合理的状态,才能在机会来临时不会被贷款绊住了通往胜利的路。


那么在贷款结构中,有一个很重要的部分就是解除抵押。您知道解除抵押吗?什么是解除抵押?解除抵押有什么好处呢?今天小宇来聊聊自己的想法,也许对你有所帮助。

 

首先需要先声明的是今天的内容仅代表个人意见,不涉及任何专业投资的指导建议。今天的内容主要分为以下几个方面:


  • 什么是解除抵押以及解除部分抵押

  • 为什么解除部分抵押非常重要

  • 怎么解除部分抵押及流程



什么是解除抵押以及解除部分抵押


解除抵押(discharge)

当我们贷款购买了一套房产,在交割日当天银行把钱给律师授权其代交给卖家后,律师会将银行注册在这套房子的房产证上。也就是说未来这套房产如果没有经过银行的同意,房主是无法私自售出的。那么银行把这个房子叫做抵押物(security)。房产抵押给银行可以有效地降低银行的风险,在我们还不上贷款时,银行有权将房产变卖(mortgage sale)。无论是通过卖房还是其他方式将借款全部还给银行后,我们就可以将房产从银行解除出来,这就叫解除抵押(discharge)。


部分解除抵押 (partial discharge)

当我们有一个以上的房产都在同一个银行进行抵押贷款,当我们想要卖掉其中的一个或将一个房子从银行解除抵押时,因为还有另一个抵押物留在银行,没有把抵押物全部拿走。这种情况就叫部分解除抵押。



为什么解除抵押非常重要


一、保护资产


一方面来说,我们的每一套房产都来之不易,不仅辛辛苦苦地还贷,还有维护房产及管理房客的苦恼。因此,我们希望我们的每一套房产都是安全、自由、灵活的。在房产不需要银行抵押时可以自由地拿出来,这样银行对房产就没有了任何的控制权。尤其是我们的自住房,这是我们头顶的屋檐,我们绝对不希望自住房有任何的风险。


另一方面,当两套房子抵押在同一个银行时,这两个房产是互相担保彼此的贷款的。如果一个房子的还款出了问题,另一个房产会有被变卖的风险。


我们不妨来举个例子向您解释:

为了保护资产,我们不辞辛苦地将一套房产放在信托名下,另一套房产放在公司(LTC)名下,故意不放在个人名下就是为了能够保护到每一套房产。这样您以为将两套不同个体(Entity)的房产放在同一银行就可以起到保护作用了吗?其实不然。如果公司名下的房产有任何问题,也会影响到信托名下的房产,因为这两套房产背后的自然人都是您自己,其实在银行眼里这两个房产都是互相担保,互相影响的。这样您信托的保护作用就大大降低了。因此,不同个体(Entity)的房产更不应该放在一个银行了。

 

二、不被同一个银行的政策大范围影响


一方面来说,我们不希望受到同一个银行利息变动的大范围影响。


目前新西兰的主流银行利息差异比较小,虽然有些银行会先加息,但陆续其他银行都会跟上,在利息上,不像之前的时候银行之间差异较大。但从特殊的时间节点上来讲,如果您借款的某一个银行利息已经上涨,您现在的贷款还没有到可以重新固定的时间,一般情况下您就不能重新固定。等您到了可以重新固定利率的时候,利息就上涨得更高了,但可能别的银行还没开始进行加息。


最近(22年5月)就是一个很好的例子:有几家银行突然上涨了0.5%的利息,但也有一些银行还迟迟没有涨,这中间大概有2-3周的时间段。如果您所有的资产都放在同一银行,互相捆绑,那就不能很快地申请其他银行的贷款获取较低的利息。每年差0.5%的利息算下来也会影响到您很大一笔现金流。


另一方面来说,再贷款时我们也不想受制于同一银行的贷款政策。


在您进行贷款时,由于每个银行都有自己的计算方式,会使用不同的测试利率,计算偿还能力的方式也不相同,因此不同的银行眼里您的贷款数额会有很大不同的。其次在与银行贷款时,一般情况下您必须要提供现金首付或房产的Equity(房产价值减掉贷款的金额),如果您的Equity不能放在希望借款的银行,那就无法进行贷款。


举个例子:

基于您相同的财务情况,A银行认为您的贷款已经到顶,无法再借更多贷款给您,B银行却能借款70万给您。但是,您所有的资产和Equity都在A银行互相捆绑影响,那么在很多情况下您都无法轻易去B银行借款了,哪怕您在B银行眼里有足够的贷款能力,但因为您的资产都绑定在A银行,您也无法从B银行进行贷款。如果您能够在贷款前将贷款结构梳理好,那么就不会出现这种问题。


三、避免卖房还款时的巨大弊端


当您有多于1套房产在同一银行时,还会面临在卖房后解除抵押时被银行要求重新审核您的贷款,就像您重新贷款一样审核您的收入,如果您的收入情况有变,就会面临偿还超过您预期的贷款数额。


举个例子:

您在A银行有2套房子同时抵押,分别有30万和50万的贷款。当您要卖掉还有30万贷款的房产时,您是不是认为只需要还30万给银行,另外的50万不相关,我们不想还也不用还呢?实际上完全不是这样。银行会将您所有抵押的物业价值和其贷款视为一个整体,如果您需要解除一个房产也就是部分的抵押,那么银行会重新审核您的收入,就像重新贷款一样。那么在您收入不足的导致贷款能力不足的情况下,您很有可能要将所有的卖房款都还给银行。


再给您举个例子,您就明白为什么会发生这样的情况了:


您目前在A银行有30万和50万两套房屋贷款共计80万,您的收入由于某种情况比申请时下下降许多,那银行再重新审核您的收入时发现您的贷款能力只有20万了,那么在您卖掉房产后不仅要还30万给银行,还要额外再还30万。这样银行贷款剩下20万后才符合您现在的贷款能力。不管您卖房是为了买生意,还是购买其他物业,这都会导致您房子卖了,可能还没有卖到自己的理想价位,最终钱也没有剩在手里,全部让银行收走了。


最近有很多前来咨询想要买生意,买商业物业或投资物业的客人,在现有的贷款条件下无法解套,这都是由于之前的贷款结构不合理导致的。当然也有人是可以解套出来,但在一个好机会面前,我们都是希望争分夺秒能够把握住这个机会,但因为贷款结构的不合理,我们就需要浪费一个月的时间重新解除或对现有贷款结构做出调整(restructure)来释放出更多的贷款机会,那显而易见的结果可能就是我们错过良机。


因此,小宇由衷的建议大家一定要时刻关注自己的贷款,找专业的贷款顾问为您好好分析您的贷款结构,及时的做出解除抵押或分开银行的决定,让您的未来不管是否再贷款,我们都保护了资产,实现了上述的好处。如果您再贷款,手上也有了无贷款的房子,我们就可以拿着这个房子自由选择当下最优的贷款机构进行贷款。

 

部分解除抵押的流程


第一步 请贷款顾问review您的贷款结构


在与贷款顾问聊您的贷款结构时,除了您现有的资产及贷款情况,更重要的是聊清楚您未来的目标。比如说您在未来几年内想要投资更多的房产,想要进行地产开发,想要买生意,价位都是多少等。因为这件事的重点不仅仅是解除的这部分,更重要的是分配最合理的贷款结构。


知道了您的未来的目标后才能给您更精准的建议,从长远的眼光来看您现有的贷款,为您去规划更加合理的贷款结构。不然我们只能遵循一些基本原则给您建议:自住房肯定是解除抵押的首选,要卖的房子先解除抵押,或者连号的两栋房子要先解除抵押,为未来的开发做准备。


但每个人的情况不同,大家都有各自的未来计划与目标,那么一定要与您的贷款顾问详细去聊,让贷款顾问了解到您全盘的计划,才能给您更精准更有价值的建议。


第二步 考虑是否会产生额外的成本


如果您消化了贷款顾问给您的建议,确定了解除抵押或restructure的想法,那么您就需要联系银行看一下现有贷款打破是否会有解约罚金(break cost),也要确认在这一银行是否还有任何的贷款未满三年(其他银行)或四年(BNZ),在未到时限时,如果提前开银行就会让您把当初给您的cash back 返还,这又是一笔费用。我们需要衡量成本是多少才能真正决定是否现在要改变贷款情况,怎么改(如可以的话,我们会建议把break cost比较多的继续留在本银行等等),是否值得我们去做。


第三步 寻求律师的帮助


如果最终我们决定解除抵押,那么律师就可以帮我们完成。律师会发一封discharge letter 给银行,银行会在一周内与您联系,让您提供收入证明。这时您不需要担心,因为在第一步时您的贷款顾问已经帮您分析好整件事的可操作性,您已经明白您的收入是可以通过银行的审批,只要按需提供资料即可。


最近我们帮客人做了很多的贷款重组和部分解除抵押,很多人都从中受益。我们希望您也能够听到今天的消息,能够帮助你尽早地准备起来,把握时机。


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概述

欢迎来到小宇信贷的频道,今天小宇跟您讨论的话题是由一个客户的提问引发,却值得每一个人去思考的问题。在现在贷款如此严格的大环境下,我们反而更应该重新审视自己的贷款结构,提前将贷款结构准备至最合理的状态,才能在机会来临时不会被贷款绊住了通往胜利的路。


那么在贷款结构中,有一个很重要的部分就是解除抵押。您知道解除抵押吗?什么是解除抵押?解除抵押有什么好处呢?今天小宇来聊聊自己的想法,也许对你有所帮助。

 

首先需要先声明的是今天的内容仅代表个人意见,不涉及任何专业投资的指导建议。今天的内容主要分为以下几个方面:


  • 什么是解除抵押以及解除部分抵押

  • 为什么解除部分抵押非常重要

  • 怎么解除部分抵押及流程



什么是解除抵押以及解除部分抵押


解除抵押(discharge)

当我们贷款购买了一套房产,在交割日当天银行把钱给律师授权其代交给卖家后,律师会将银行注册在这套房子的房产证上。也就是说未来这套房产如果没有经过银行的同意,房主是无法私自售出的。那么银行把这个房子叫做抵押物(security)。房产抵押给银行可以有效地降低银行的风险,在我们还不上贷款时,银行有权将房产变卖(mortgage sale)。无论是通过卖房还是其他方式将借款全部还给银行后,我们就可以将房产从银行解除出来,这就叫解除抵押(discharge)。


部分解除抵押 (partial discharge)

当我们有一个以上的房产都在同一个银行进行抵押贷款,当我们想要卖掉其中的一个或将一个房子从银行解除抵押时,因为还有另一个抵押物留在银行,没有把抵押物全部拿走。这种情况就叫部分解除抵押。



为什么解除抵押非常重要


一、保护资产


一方面来说,我们的每一套房产都来之不易,不仅辛辛苦苦地还贷,还有维护房产及管理房客的苦恼。因此,我们希望我们的每一套房产都是安全、自由、灵活的。在房产不需要银行抵押时可以自由地拿出来,这样银行对房产就没有了任何的控制权。尤其是我们的自住房,这是我们头顶的屋檐,我们绝对不希望自住房有任何的风险。


另一方面,当两套房子抵押在同一个银行时,这两个房产是互相担保彼此的贷款的。如果一个房子的还款出了问题,另一个房产会有被变卖的风险。


我们不妨来举个例子向您解释:

为了保护资产,我们不辞辛苦地将一套房产放在信托名下,另一套房产放在公司(LTC)名下,故意不放在个人名下就是为了能够保护到每一套房产。这样您以为将两套不同个体(Entity)的房产放在同一银行就可以起到保护作用了吗?其实不然。如果公司名下的房产有任何问题,也会影响到信托名下的房产,因为这两套房产背后的自然人都是您自己,其实在银行眼里这两个房产都是互相担保,互相影响的。这样您信托的保护作用就大大降低了。因此,不同个体(Entity)的房产更不应该放在一个银行了。

 

二、不被同一个银行的政策大范围影响


一方面来说,我们不希望受到同一个银行利息变动的大范围影响。


目前新西兰的主流银行利息差异比较小,虽然有些银行会先加息,但陆续其他银行都会跟上,在利息上,不像之前的时候银行之间差异较大。但从特殊的时间节点上来讲,如果您借款的某一个银行利息已经上涨,您现在的贷款还没有到可以重新固定的时间,一般情况下您就不能重新固定。等您到了可以重新固定利率的时候,利息就上涨得更高了,但可能别的银行还没开始进行加息。


最近(22年5月)就是一个很好的例子:有几家银行突然上涨了0.5%的利息,但也有一些银行还迟迟没有涨,这中间大概有2-3周的时间段。如果您所有的资产都放在同一银行,互相捆绑,那就不能很快地申请其他银行的贷款获取较低的利息。每年差0.5%的利息算下来也会影响到您很大一笔现金流。


另一方面来说,再贷款时我们也不想受制于同一银行的贷款政策。


在您进行贷款时,由于每个银行都有自己的计算方式,会使用不同的测试利率,计算偿还能力的方式也不相同,因此不同的银行眼里您的贷款数额会有很大不同的。其次在与银行贷款时,一般情况下您必须要提供现金首付或房产的Equity(房产价值减掉贷款的金额),如果您的Equity不能放在希望借款的银行,那就无法进行贷款。


举个例子:

基于您相同的财务情况,A银行认为您的贷款已经到顶,无法再借更多贷款给您,B银行却能借款70万给您。但是,您所有的资产和Equity都在A银行互相捆绑影响,那么在很多情况下您都无法轻易去B银行借款了,哪怕您在B银行眼里有足够的贷款能力,但因为您的资产都绑定在A银行,您也无法从B银行进行贷款。如果您能够在贷款前将贷款结构梳理好,那么就不会出现这种问题。


三、避免卖房还款时的巨大弊端


当您有多于1套房产在同一银行时,还会面临在卖房后解除抵押时被银行要求重新审核您的贷款,就像您重新贷款一样审核您的收入,如果您的收入情况有变,就会面临偿还超过您预期的贷款数额。


举个例子:

您在A银行有2套房子同时抵押,分别有30万和50万的贷款。当您要卖掉还有30万贷款的房产时,您是不是认为只需要还30万给银行,另外的50万不相关,我们不想还也不用还呢?实际上完全不是这样。银行会将您所有抵押的物业价值和其贷款视为一个整体,如果您需要解除一个房产也就是部分的抵押,那么银行会重新审核您的收入,就像重新贷款一样。那么在您收入不足的导致贷款能力不足的情况下,您很有可能要将所有的卖房款都还给银行。


再给您举个例子,您就明白为什么会发生这样的情况了:


您目前在A银行有30万和50万两套房屋贷款共计80万,您的收入由于某种情况比申请时下下降许多,那银行再重新审核您的收入时发现您的贷款能力只有20万了,那么在您卖掉房产后不仅要还30万给银行,还要额外再还30万。这样银行贷款剩下20万后才符合您现在的贷款能力。不管您卖房是为了买生意,还是购买其他物业,这都会导致您房子卖了,可能还没有卖到自己的理想价位,最终钱也没有剩在手里,全部让银行收走了。


最近有很多前来咨询想要买生意,买商业物业或投资物业的客人,在现有的贷款条件下无法解套,这都是由于之前的贷款结构不合理导致的。当然也有人是可以解套出来,但在一个好机会面前,我们都是希望争分夺秒能够把握住这个机会,但因为贷款结构的不合理,我们就需要浪费一个月的时间重新解除或对现有贷款结构做出调整(restructure)来释放出更多的贷款机会,那显而易见的结果可能就是我们错过良机。


因此,小宇由衷的建议大家一定要时刻关注自己的贷款,找专业的贷款顾问为您好好分析您的贷款结构,及时的做出解除抵押或分开银行的决定,让您的未来不管是否再贷款,我们都保护了资产,实现了上述的好处。如果您再贷款,手上也有了无贷款的房子,我们就可以拿着这个房子自由选择当下最优的贷款机构进行贷款。

 

部分解除抵押的流程


第一步 请贷款顾问review您的贷款结构


在与贷款顾问聊您的贷款结构时,除了您现有的资产及贷款情况,更重要的是聊清楚您未来的目标。比如说您在未来几年内想要投资更多的房产,想要进行地产开发,想要买生意,价位都是多少等。因为这件事的重点不仅仅是解除的这部分,更重要的是分配最合理的贷款结构。


知道了您的未来的目标后才能给您更精准的建议,从长远的眼光来看您现有的贷款,为您去规划更加合理的贷款结构。不然我们只能遵循一些基本原则给您建议:自住房肯定是解除抵押的首选,要卖的房子先解除抵押,或者连号的两栋房子要先解除抵押,为未来的开发做准备。


但每个人的情况不同,大家都有各自的未来计划与目标,那么一定要与您的贷款顾问详细去聊,让贷款顾问了解到您全盘的计划,才能给您更精准更有价值的建议。


第二步 考虑是否会产生额外的成本


如果您消化了贷款顾问给您的建议,确定了解除抵押或restructure的想法,那么您就需要联系银行看一下现有贷款打破是否会有解约罚金(break cost),也要确认在这一银行是否还有任何的贷款未满三年(其他银行)或四年(BNZ),在未到时限时,如果提前开银行就会让您把当初给您的cash back 返还,这又是一笔费用。我们需要衡量成本是多少才能真正决定是否现在要改变贷款情况,怎么改(如可以的话,我们会建议把break cost比较多的继续留在本银行等等),是否值得我们去做。


第三步 寻求律师的帮助


如果最终我们决定解除抵押,那么律师就可以帮我们完成。律师会发一封discharge letter 给银行,银行会在一周内与您联系,让您提供收入证明。这时您不需要担心,因为在第一步时您的贷款顾问已经帮您分析好整件事的可操作性,您已经明白您的收入是可以通过银行的审批,只要按需提供资料即可。


最近我们帮客人做了很多的贷款重组和部分解除抵押,很多人都从中受益。我们希望您也能够听到今天的消息,能够帮助你尽早地准备起来,把握时机。


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