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JAN 12 2018
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聚焦利率陷阱

Posted by: Connie Wang in 贷款利息

大多数新西兰银行都在为最低利率争夺战而竞争。 也许你已经经历过这些或者总是看到这些。

所有这些对利率的关注都会让你相信，在贷款买房或投资房地产时，利率绝对是最重要的考虑因素。

那么，我在这里告诉你这往往是错误的！

原因：

如果把低的贷款利率最为仅考虑的因素， 从长期来看，有可能导致你的利息支出更多

尽管拥有超低利率似乎是一个好注意，但并不是最好的选择，你可能会迷失在这个金融陷阱里

例子

假设你想以50万的价格购买一套房产。

你需要 80％ 的贷款，所以贷款金额是 40 万。 你做大量的研究找出一年最优惠的利率是 4.50％，两年是 4.60％。 因为你认为“最便宜最好”，所以你把整个贷款固定了一年，但是一年利率到期后，市场上一年的利率上调到5.00％。 如果你已经把你的贷款固定了两年，你会更好。

另一个例子，假设你拥有 6 个出租物业，总贷款规模为 400 万。 一年的利率是 4.5%， 5 年是 5.60% .

从表面上看，如果把贷款固定 5 年看上去有些疯狂，所以你选择了一年的低利率。

六个月后，由于一些全球性的情况，所有条款的利率都大幅上涨了 2％。 您每年需要支付 80,000 美元的额外利息费用，但是您无法从租金收入的增加中收回费用，（为了实现盈亏平衡，您必须为您的六个出租物业每周增加256的租金收入）。 你觉得这可以很容易地实现吗？

由于不利的现金流问题，你将被迫出售一些物业来偿还债务直到你可以承受得起的程度。 由于房地产周期的底部，以及强制出售，你的积累的财务流失了大部分

解决办法

这两个简单的例子说明了为什么只关注最便宜的利率并不符合您的最佳利益。

相反，您需要了解财富和资产的整体情况，包括预测利率波动，预测您的个人收入，资产和家庭结构变化等人生计划。

未来利率

选择最低利率的最大劣势莫过于当选择的利率还未到期，而市场的利率已经急剧上涨。 你不希望的是只是享受暂时便宜的利率而在将来付高的利息，这样就达不到你长期利息成本最小化的最终目的了

推动利率变动有几个因素

  • OCR - 官方现金利率（OCR）每八周由新西兰储备银行进行审查，这是银行在设定浮动利率和中短期住房贷款利率时最重要的因素之一。 它可以被看作是资金成本。 一般来说，当OCR上涨或下跌时，利率也将走向相同的方向。
  • 存款利率 - 新西兰储备银行鼓励新西兰银行从当地的家庭存款中筹集资本，减少从境外借款，降低银行体系对外债权人的风险。 全球金融危机就时一个完美的例证，它展示全球的经济可以如何影响到我们的贷款利率
  • 利差 - 利率由融资成本和利润率构成。 利润一般根据银行的风险偏好和银行概率确定。 例如，当借贷超过LVR的标准时，或收入不稳定，或购买商业地产的人应该预期支付更高的利息。并且，当银行试图获得市场份额时，他们会削减利润率，使自己变得更加有竞争力
  • 批发利率 - 对三至五年长期利率影响较大。 他们是由离岸资金的可用性和贷款利率驱动的。 截至2017年，离岸募集的银行资金仅占银行资金总额的30％。（由interest.co.nz提供）

你的个人情况和计划

就像做大多数的决定一样，没有硬性规定 - 很大程度上取决于您的个人情况。

如果您预计用来偿还贷款的收入比较低，或者如果您预计在未来几年内个会发生一些变化，如家庭变化，工作变动，旅游，健康问题或新业务，并且您无法承担加息，则您可能需要考虑的是否需要选择抵消或循环账户 给你作为备份方案。

如果你想两全其美，经常用到的策略是把抵押贷款分成几个不同的部分， 根据不同的时间段固定不同利率

个人风险容忍度

当涉及风险管理时，您个人的做法是什么？ 你是一个积极或保守的人？ -你是否确切地知道你的偿还期限将会持续多长时间，还是能够接受一些利率的不确定因素

在看广告利率之前，最好先对利率进行深入研究，考虑到能够影响利率变动的因素，如本文所说的那几点

一个好的贷款经纪人应该能够给你这个建议。 如果没有事实和适当的分析来决定利率的固定付出的代价可能是昂贵的。


声明：本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息，意见，观点和建议，没有考虑个人的特定财务状况或目标，因此，不构成个性化的财务建议。因此，我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。


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大多数新西兰银行都在为最低利率争夺战而竞争。 也许你已经经历过这些或者总是看到这些。

所有这些对利率的关注都会让你相信，在贷款买房或投资房地产时，利率绝对是最重要的考虑因素。

那么，我在这里告诉你这往往是错误的！

原因：

如果把低的贷款利率最为仅考虑的因素， 从长期来看，有可能导致你的利息支出更多

尽管拥有超低利率似乎是一个好注意，但并不是最好的选择，你可能会迷失在这个金融陷阱里

例子

假设你想以50万的价格购买一套房产。

你需要 80％ 的贷款，所以贷款金额是 40 万。 你做大量的研究找出一年最优惠的利率是 4.50％，两年是 4.60％。 因为你认为“最便宜最好”，所以你把整个贷款固定了一年，但是一年利率到期后，市场上一年的利率上调到5.00％。 如果你已经把你的贷款固定了两年，你会更好。

另一个例子，假设你拥有 6 个出租物业，总贷款规模为 400 万。 一年的利率是 4.5%， 5 年是 5.60% .

从表面上看，如果把贷款固定 5 年看上去有些疯狂，所以你选择了一年的低利率。

六个月后，由于一些全球性的情况，所有条款的利率都大幅上涨了 2％。 您每年需要支付 80,000 美元的额外利息费用，但是您无法从租金收入的增加中收回费用，（为了实现盈亏平衡，您必须为您的六个出租物业每周增加256的租金收入）。 你觉得这可以很容易地实现吗？

由于不利的现金流问题，你将被迫出售一些物业来偿还债务直到你可以承受得起的程度。 由于房地产周期的底部，以及强制出售，你的积累的财务流失了大部分

解决办法

这两个简单的例子说明了为什么只关注最便宜的利率并不符合您的最佳利益。

相反，您需要了解财富和资产的整体情况，包括预测利率波动，预测您的个人收入，资产和家庭结构变化等人生计划。

未来利率

选择最低利率的最大劣势莫过于当选择的利率还未到期，而市场的利率已经急剧上涨。 你不希望的是只是享受暂时便宜的利率而在将来付高的利息，这样就达不到你长期利息成本最小化的最终目的了

推动利率变动有几个因素

  • OCR - 官方现金利率（OCR）每八周由新西兰储备银行进行审查，这是银行在设定浮动利率和中短期住房贷款利率时最重要的因素之一。 它可以被看作是资金成本。 一般来说，当OCR上涨或下跌时，利率也将走向相同的方向。
  • 存款利率 - 新西兰储备银行鼓励新西兰银行从当地的家庭存款中筹集资本，减少从境外借款，降低银行体系对外债权人的风险。 全球金融危机就时一个完美的例证，它展示全球的经济可以如何影响到我们的贷款利率
  • 利差 - 利率由融资成本和利润率构成。 利润一般根据银行的风险偏好和银行概率确定。 例如，当借贷超过LVR的标准时，或收入不稳定，或购买商业地产的人应该预期支付更高的利息。并且，当银行试图获得市场份额时，他们会削减利润率，使自己变得更加有竞争力
  • 批发利率 - 对三至五年长期利率影响较大。 他们是由离岸资金的可用性和贷款利率驱动的。 截至2017年，离岸募集的银行资金仅占银行资金总额的30％。（由interest.co.nz提供）

你的个人情况和计划

就像做大多数的决定一样，没有硬性规定 - 很大程度上取决于您的个人情况。

如果您预计用来偿还贷款的收入比较低，或者如果您预计在未来几年内个会发生一些变化，如家庭变化，工作变动，旅游，健康问题或新业务，并且您无法承担加息，则您可能需要考虑的是否需要选择抵消或循环账户 给你作为备份方案。

如果你想两全其美，经常用到的策略是把抵押贷款分成几个不同的部分， 根据不同的时间段固定不同利率

个人风险容忍度

当涉及风险管理时，您个人的做法是什么？ 你是一个积极或保守的人？ -你是否确切地知道你的偿还期限将会持续多长时间，还是能够接受一些利率的不确定因素

在看广告利率之前，最好先对利率进行深入研究，考虑到能够影响利率变动的因素，如本文所说的那几点

一个好的贷款经纪人应该能够给你这个建议。 如果没有事实和适当的分析来决定利率的固定付出的代价可能是昂贵的。


声明：本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息，意见，观点和建议，没有考虑个人的特定财务状况或目标，因此，不构成个性化的财务建议。因此，我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。


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