通过房产产权结构优化合理避税- Rollover Relief

概述

在购买第一处房产时，大多数人选择将其放在个人名下，这通常足够简单。然而，随着时间的推移，您的情况可能发生变化，需要更复杂的产权结构，以更好地保护资产和降低税务负担。本文将介绍一些考虑因素以及新西兰税务政策中的"rollover relief"政策，它如何帮助您优化资产产权结构。

引发产权结构优化的考虑因素

1. 收入类型转变

从时薪或年薪工作过渡到自雇或其他收入形式后，您可能需要更灵活的产权结构，以最大程度地保护资产，降低风险。

2. 资产保护

或者单身状态下想要保护已有财产，以免在未来的婚姻中将其归为婚内财产。

3. 最佳税务策略

如果您的个人税率较高，而您的配偶或子女的税率较低，优化产权结构可以降低税务负担。

这些情况都可能促使您考虑将现有资产的产权从一个实体转移到另一个新实体，例如将房产从个人名下转移到LTC或信托，以更好地保护资产并合法降低税务。

明线法则带来的改变

然而，随着2018年引入的“明线法则”，这种实体转移变得更加复杂，这可能会触发资本利得税。具体而言，如果您的投资房产是在2021年3月27日或之后购买的，那么明线期为10年。如果是在2018年3月29日或之后但在2021年3月27日之前购买的，那么明线期为5年。一旦进行产权转移，您可能会触及"明线法则"，这意味明明您的房产过两年卖了不需要缴纳资本利得税capital gain tax，但是如果触及明线，也可能需要缴纳资本利得税。

此外，值得注意的是，自2021年起，新西兰政府取消了投资房产的利息抵扣政策。如果您决定进行产权转移，您每年支付的大量利息将无法用于减免税款，这可能会导致更高的税务负担。这些因素都需要在产权结构的决策中谨慎考虑，以确保您明智地管理您的资产和税务责任。

Rollover Relief政策介绍

"Rollover Relief"政策是一项税务宽免政策，它为特定情况下的房产产权转移提供了便利，避免重新计算明线（Bright-line test）和不可抵扣利息政策的影响。这些特殊情况包括：

(a) 从个人所有者到信托

(b) 从信托到受益人

(d) 从一个信托到另一个信托

(e) 从个人拥有的LTC到信托拥有

案例分析

由于该政策相对较新，因此了解并采用它的人不多。但它非常有用，不仅可以更好地保护您的资产，还可以节省大量税款。让我们来看一个最近的案例：

案例一

有一对客户拥有多套投资房产，最初购买的投资房产是以两人共同名义购买的。他们的税率分别为39%和30%。由于房产最初以个人名义持有，利润必须按照50/50的比例分配。然而，由于他们早期购买的房产贷款余额不多，现在也仅能够claim50%的利息抵扣，从税务角度来看，这是盈利的。那么他们就按照各自的税率交税。因此，他们分别按照各自的税率缴纳税款。

随后，他们成功地将这些房产转移到了公司（LTC）的名下。这一举措不仅降低了税务负担，还在财产重新组织期间为这些投资房产增加了更多的贷款，以便可以更多地利用利息来抵扣税款。尽管目前尚无关于利息抵扣政策的明确规定，但国家党和行动党都表明支持取消这项政策，只是提出了不同的取消时间表，一方提议分两年取消，另一方则主张立即取消。

案例二

这个客户目前计划更换他们的持有已久的自住房，贷款余额几乎已经还清。如果他们选择通过贷款购买新的自住房，那么他们将无法进行任何利息抵扣。相反，旧的自住房由于没有什么贷款，如果他们继续持有，客人要多交很多税。通过我们的提醒，客人听从了会计师和律师的建议，决定将旧的自住房放入信托中，就像上述案例一样，增加与这个房产相关的贷款，以便能够更多地利用利息来抵扣税款。

总结

"Rollover Relief"政策是一个强有力的工具，可以帮助您更好地管理财产和税务。尽管我们提供贷款服务，但我们也关注税务和法律因素，以为客户提供全面的解决方案。请注意，具体的税务或法律建议需要咨询专业的税务会计师和律师，我们可以协助您将他们的建议结合并实施出来。了解这些政策和房产产权的优化将有助于您在资产管理和税务规划方面取得更好的效果。

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