概述

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今天我们通过一个客户的真实案例，来和大家讲一讲对于房产投资者来说，将房产解除抵押的重要性。

客户面临的困难

最近我们刚刚帮助一个客人交割了他的投资房期房申请，这个过程花了一年多的时间。客人当初预计今年年初就要交割的，那为什么拖了这么久呢？按照客人最初的计划，我们在去年年底就帮他在银行做了预批。但客人购买的期房项目由于因为材料短缺、Lockdown等等因素不断延后交割日期。

与此同时，银行的贷款政策越来越严，预批失效后，客人就无法在银行继续申请贷款了。因此客人只能在非银行机构重新做了贷款，可是没想到非银行的贷款也已经过期，客人却还是没等到期房的交割。直到最近我们终于有了明确的交割日期，这比预计要晚了将近一年的时间。但此时由于贷款政策再度缩紧，客人在任何银行或非银行机构都无法重新获得贷款。

幸亏客人当时听了我们的建议，在银行解除了两个投资房的抵押，最终因为这两个无抵押的投资房，客人的期房才能最终交割。
什么是解除抵押

当我们贷款购买了一套房产，在交割日当天银行把钱给律师授权其代交给卖家后，律师会将银行注册在这套房子的房产证上。也就是说未来这套房产如果没有经过银行的同意，房主是无法私自售出的。那么银行把这个房子叫做抵押物（security）。房产抵押给银行可以有效地降低银行的风险，在我们还不上贷款时，银行有权将房产变卖（mortgage sale）。无论是通过卖房还是其他方式将借款全部还给银行后，我们就可以将房产从银行解除出来，这就叫解除抵押（discharge）。

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解除抵押的好处 – 灵活性

在上面的案例中，解除抵押的好处非常明显，首当其冲的就是灵活性。当我们有两个无抵押的投资房时，我们就可以自由的用它去其贷款机构来贷款，这样在贷款政策不友好的情况下，您会有一些额外的解决方案。如果房产都在银行中，您就会受制于银行，银行不给您贷款您也没有任何的办法。

第二个灵活性的体现就是实在没有办法，客人至少可以把房子卖掉去交割另外的房产，虽然这是下下策，但至少卖掉无抵押房产的钱，客人都能能够留在自己手中。

如果卖掉的是正在银行抵押的房产，且您有多于1套房产在这一银行时，就会面临在卖房后解除抵押时被银行要求重新审核您的贷款，就像您重新贷款一样审核您的收入，如果您的收入情况有变，就会面临偿还超过您预期的贷款数额，导致您卖了也白卖。尤其是在现在的市场（文章发布于2022年10月），是非常不值得的选择。

银行为什么会把您所有的钱都收走呢？举个例子您就明白：

您目前在A银行有30万和50万两套房屋贷款共计80万，当您要卖掉还有30万贷款的房产时，您是不是认为只需要还30万给银行，另外的50万不相关，我们不想还也不用还呢？实际上完全不是这样。银行会将您所有抵押的物业价值和其贷款视为一个整体，如果您需要解除一个房产也就是部分的抵押，那么银行会重新审核您的收入，就像重新贷款一样。如果这时，您的收入由于某种情况比申请时下降许多，那银行再重新审核您的收入时发现您的贷款能力只有20万了，那么在您卖掉房产后不仅要还30万给银行，还要额外再还30万。这样银行贷款剩下20万后才符合您现在的贷款能力。

解除抵押的好处 – 资产保护

相信屏幕前的您都不希望自己名下的房产受到任何的风险，尤其是我们的自住房。我们希望自己的每一套房产都是安全、自由、灵活的。在房产不需要银行抵押时可以自由的从银行拿出来，这样房产的控制权就从银行回归到了我们自己手中。

在贷款时，我们经常需要把房产抵押给银行，但是我们也见过客人其实没有必要将房子抵押给银行，但是银行不会告诉客人，客人也就给他了。虽然我们有各种原因将房产给银行做了抵押，但是并不代表以后我们不能拿出来。

这里再给大家几个解除抵押的小提示

1. 如果您的自住房能够解除抵押，请最好先解除它的抵押。我们的自住房，这是我们头顶的屋檐，我们绝对不希望自住房有任何的风险。在能解除抵押的时候最好解除自住房的抵押，不受银行的控制，掌控自住房的控制权。

2. 如果您和您的配偶其中有一个人年龄超过了45岁，将自住房解除抵押后如果还想再贷款的话，唯一能用的抵押物就只有自住房了，但是自住房抵押时银行会看您的年龄，因为银行需要确保您在退休之前可以把贷款还完。所以当您超过45岁时，把自住房拿出来解除抵押可能不是最好的选择，因为再贷款可能会受到年龄限制。所以这个时候我们可以考虑把投资房拿出来，因为投资房就与年龄没有太大的关系了，因为在银行眼中，您卖掉投资房也不影响生活，但是他不能卖掉您的自住房让您无家可归。

3.如果您有哪些房产有计划在未来的一两年之内卖掉，那您可以提前计划将房产解除抵押。因为如果您要卖掉一个在银行抵押的房子且您有多于一套房产在这个银行时，就像上述所说，银行会根据当时的政策以及您当时的情况，重新评估您的贷款能力，所以并不是说房子有多少贷款就还多少那么简单。当您提前解除了房子的抵押，卖房款您就可以自由支配了。

4. 如果您有要开发的房产，最好也要解除抵押。尤其是在现在贷款比较难的时候。一个房子上如果有贷款，那么在您开发时就很难获得银行的贷款。同时，如果您有门牌号相连的房产，也可以尽量把他们同时解除抵押，即使您没有开发他们的打算，也许有一天您想卖的时候一起卖可以卖个好价格。

5. 价值高的房产可以考虑优先解除抵押，这样一方面我们可以最大化它没有利用起来的价值，可以利用它的Equity再贷款。另一方面作为投资来讲，这种房产的租金也会相对更高，可以会帮助您最大化您的贷款能力。

总结

以上几点有时候是互相矛盾的，比如我们说优先解除自住房的抵押，但后面又说到年龄超过45岁就要解除投资房的抵押等等，其实这些策略都是对的，关键在于您的个人情况是什么，您的目标是什么，您的优先权又是什么？我们会根据这些来帮助您制定符合您自身情况的专业方案。在贷款方面，每个人都没有一劳永逸的完美方案，一定要结合您当前的情况和目标来考虑。

如果您不是很清楚自己的资产里面到底哪些应该解除抵押，或者不知道如何组合，都欢迎您与小宇信贷取得联系，我们会整体帮您分析并给出最好的解决方案。欢迎致电09 930 8999 或添加客服微信与我们联系。

声明：本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息，意见，观点和建议，没有考虑个人的特定财务状况或目标，因此，不构成个性化的财务建议。因此，我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。