投资房方面的结构

新西兰房产投资的风险总是不可预见和出乎意料的。好的结构能够帮助您应对一些潜在的问题让您有能力去应对生意失败和保护自己。

一个深思熟虑的结构应该有以下的好处：

• 保护您的资产不受到关系财产（relationship property）和债权人的控诉。
• 通过抵消其他应得税收入来抵消亏损从而起到节省税务作用。
• 防止出现现金流问题，保持您的偿还能力（更多的讨论可以在‘现金流‘部分找到）。

从一开始就正确地设置您的结构将让您放宽心，因为您知道即便在金融灾难的情况下您也能够得到很好的保护。

我个人使用GRA来处理我自己的会计事务。 我使用他们多年的原因是他们专注于房地产投资和结构。在本文中，我将引用他们的结构（也是我自己使用的），因为它们是极度抗风险的。我建议大家在投资物业时也考虑使用这个方法。 在小宇信贷，我们也可以帮助您使用这些结构和良好的贷款结构来帮助您实现您的财务目标。

资产保护

资产保护意味着使用信托来保护您的资产，当涉及到融资时，也会将您的贷款分散到不同的贷款机构和实体，以使银行不能完全控制您的财务。

我们来看一个例子。BOB先生是一名自雇水管工。他和他的家人拥有一个价值75万的无债务自住房。他们希望购买投资物业，以享受退休时的良好的生活方式。

从资产保护的角度来看，自住房应该被放置在家庭信托之中，从而不会受到他的水管公司和投资物业带来的风险。

他们从A银行以自住房为抵押贷出20％，然后以一个实体（例如LTC公司）的名义从B银行借80％的贷款。通过这种方式，他们将自住房与投资房隔离开来，而B银行无法控制A银行（分拆银行）的债务和担保。交易型的房产经纪人会告诉您把自住房和投资房同时抵押给银行A借出所有的贷款。

随着房屋增长（增加价值或者等待有资本纯增长），BOB的家庭可以从银行B增加贷款，并且用贷到的款来付清在A 银行20% 的贷款，他们的自住房可以从银行A 拿走，并将其安全地放在家庭信托中。

请注意这样做并不是银行最佳利益，因为他们希望尽可能拥有更多的业务和以确保安全性。 您需要有一个好的贷款经纪人了解所有程序的，并愿意为您做更多的事情，因为这涉及到更多的工作，而不是简单的只是100%安排贷款。

分散结构

拆分战略应用于放款机构，实体和以及贷款的目的而决定。以下让我们分别看看。

我们已经讨论过为什么要把贷款分散在不同的银行，这样将避免一个银行控制您所有资产。此外，坚持只用一家银行，会对于贷款机构的贷款政策，加息等变化您会很被动的，并且受到银行注意。一般来说，如果您有超过5个出租物业，或者您的贷款在同一家银行超过200万，您将由更资深的银行家照顾。与您的银行有建立良好的“关系”是好事，但另一方面您会被仔细检查，这可能不是一件好事。这是银行风险管理的一部分。如果您的贷款分散在不同的银行，您将不会得到这种关注，这在困难时期可能是非常有用的。

拆分实体意味着您只从一家银行使用一个实体，而不是让多个实体应用在同一家银行。如果某个实体出现问题，而您只向一家银行借款，您的借款和其他实体也将受到影响。如果您的结构是正确的，避免交叉担保。除非还款依赖您配偶的收入，否则请尽量避免配偶的个人担保。

按目的拆分银行 - 把自住房贷款完全从商业债务中分出来，然后通过现金流组合和增长组合将投资性房地产分组，并将它们分开放在不同的银行。对于现金流组合，我确保利率足够好能达到最大净现金流量。然后，我用另一家银行战略性地增加财富。通过这样做，我减少了总贷款风险，但仍然最大限度地提高了贷款能力。

投资房税收效益

首先，我们要明确一点：

家庭债务作为私人用途不能抵税。

出租投资房和生意的债务可以用来抵税。

您应该尝试最大化可扣除的债务，并尽量减少不可抵扣的债务以实现税收效益。在实践中，这意味着在偿还投资物业的债务之前尽快将家庭债务还清。同时也把您的剩余的现金首先放在您的家庭不可抵扣的债务上。

当您有出租投资房物业时，还有其他方法可以合法地减少投资房税收。我们用一个例子来说明。

我们的一位客户Louis买了一个新住房，并决定把他们的旧房子出租出去，也就是自住房转投资房，以帮助偿还新的贷款。由于父母的帮助，目前的房产没有债务。不过，他们需要借入90万购买新房。

老的房子市场估价80万，租金估价550一周。

由于自住房用途，90万新贷款利息不可扣除。

租金收入每年$ 28600（每周$ 550）。其他运营费用大约是5500（地税2500，保险费1000，维护费2000）。

应税利润23100（ =28600 - 5500）是应纳税的。他的个人所得税率为33％（Louis每年总收入11万），他们必须支付$7623的税收。

但是，由于他们在采取行动之前与我们讨论，我们建议他们咨询会计师成立一个新的LTC公司，并把旧的房子转移到它名下。然后，LCT借了52万作为投资房价值的65％（投资房地产的最大LVR），这是52万，6％的利息成本是$31200，可以用来抵税。路易仍然需要在他们的家庭信托下面借剩余的38万完成交割，这是不可抵税的，但是这比之前的情况好多了，因为他们不但不需要支付7623税金，而且他们现在有亏损 $8100（= $ 23,100- $ 31,200）。 按照33％的税率，路易可以获得税收退回$2673. 这两种方法之间的差别是每年$10,296。

请注意，因为Louis的妻子是全职家庭主妇, 没有收入，所以LTC公司由Louie自己一人拥有，所有来自投资房租赁的损失都可归因于他自己而获得最大退税。 如果妻子在LTC中有股份，那么她将无法获得退税，因为她没有收入可用来抵消。

其他案例分析：自住房转投资房时，如何节省投资房上的税收？

如何建立正确的结构呢？

建立一个良好结构的挑战是需要综合考虑税收，法律和财务等方面的因素。 您需要有一个专家团队，包括会计师，律师和贷款经纪人。 这些专业人士如果没有看清大局，提出错误的结构建议，可能会给客户带来严重的损失。

另外他们都不应该只考虑目前的情况，而是有兴趣了解您未来的计划，因为一旦结构定位，后来改变是非常昂贵的，有时甚至也没有办法解决。所以在一开始就做对是很重要的。