在新西兰购买投资房，往往很多人都会选择继续去自住房的那家银行贷款。大家这样做是因为：

银行会允许你用你目前房产的净值(Equity)，也就是说市场价值减去所剩贷款，作为购买下一套投资房的首付，这样就不用靠慢慢攒钱存够首付来买房了。

可是这样做会有风险。当多个房产的贷款放在同一家银行时，该银行会自动把这些房产抵押物互相连接起来，看作一个整体。对于银行而言，如果你提供的房产抵押越多，他们的风险就越低。当你的贷款比例（LVR）不超过银行的最高限时（比如现在自住房为80%，投资房为70%）。

这就是所谓的交叉抵押（cross collateralisation），也就是说同时把多个房产抵押给同一个银行。

在今天的小宇频道里，小宇会通过一个案例，来分析给大家听我们为什么不建议大家把所有房屋贷款全都放在同一家银行。

多个房产抵押给同一银行，有什么风险？

风险1：他们的自住房会被投资房债务受牵连-- 01:17

风险2：你售房所得的收益会受到限制-- 03:21

风险3：你可能会遇到再贷款的瓶颈-- 04:36

风险4：面临被动接受贷款利息上升的风险-- 05:44

客人Mark和Jane（均为化名）是一对夫妻，他们共同拥有一套自住房和两套投资房，共有$1,560,000的贷款。

在这对客户找到小宇信贷之前，他们面临如下风险：

风险1：他们的自住房会被投资房债务受牵连

他们的投资房和自住房都互相捆绑在一起，交叉抵押给了同一家银行。

比如来看看表格中的第二套房子，市场价值为55万，而贷款数额为51万，客人认为，如果他们其他的房子不放在同一家银行，利用不了equity的话，那么可能无法做到那么高的贷款比例。

但是，当自住房和投资房放在同一银行时，万一有一天你的投资房还贷出现问题，此时你的自住房会面临着巨大风险。因为如上所说，你在同一家银行的所有房产都会被看成一个整体，也就是说银行控制着你全部的房产。银行甚至可能会强制卖掉你的自住房，来还你剩下的贷款。想要利用equity，你不一定非要通过交叉抵押这种方式来也能实现用一个房子的净值作为下一个房子的首付。

风险2：你售房所得的收益会受到限制

如果他们想售卖其中任何一套房产，银行会根据他们剩下房子的净值和他们当前的贷款能力来决定他们到底卖了房子的钱要还给银行多少，这就意味着他们无法控制售卖房产所得的资金。

比如说，他们打算卖掉表格中的第一套房，即使房子卖了112万，他们未必能只还给银行65万所欠的贷款。其一是因为银行要考虑他们剩下的两个房子的市场价值能不能cover总共91万的贷款，其二是银行要重新计算他们目前的收入能否负担的了剩下两个房子的所有贷款。

我们曾经遇到过一位客人，本来卖房是为了别的用途，可是在售卖他的房子后，银行强制要求他们把这笔钱全都用来还贷款，最后客人一分钱也没拿到。

而如果你在一个银行只有一个房产抵押，就完全不用担心这个问题了，卖掉房子后的收益除了用来还所剩下的贷款，余下的部分你都可以随意支配。

风险3：你可能会遇到再贷款的瓶颈

他们想要再购买一套投资房，但是ANZ告诉他们不能再贷更多了。

其实一家银行告诉你不能再贷款了，并不代表你真的再也贷不出来了。

每家银行的贷款评估政策都有所不同，这就导致他们计算你的贷款能力也不经相同，而且银行之间的差距现在变得越来越大，甚至有些银行的计出的贷款能力是另一家银行的三倍。如果你能把你的抵押房产分散在多间银行，那么一旦其中一个银行的政策有对你不利的变化，你很容易转到其他银行继续贷款。

风险4：面临被动接受贷款利息上升的风险

如果ANZ的利息比其他银行要高出0.2%，那他们就得每年多付$3,000的利息。

当你的贷款利息固定周期到期，需要重新固定时，如果你对现有银行给你的固定利息不满意，你或许会考虑把贷款转到其他银行(refinance)。但是，如果你当前的个人情况或者银行的政策不允许你这么做，万一贷款利息上升，你也只能很被动的接受高利息。你在一个银行的贷款数额越大，这样的风险也就越高。如果情况变得很严重，你可能不得不卖掉一些房子来减轻还贷款压力。

如果你的两个或两个以上房子的贷款都放在了同一家银行，或者你打算再购买投资房，欢迎你联系小宇信贷，我们可以为你免费做一份贷款评估，看看你的个人情况是否适合尽早把贷款放在不同的银行。

小宇信贷作为新西兰专业的贷款公司，有着专业的知识和丰富的经验，帮助贷款申请者避免以上这些情况的发生，为你量体裁衣制定最适合你的贷款方案。

声明：本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息，意见，观点和建议，没有考虑个人的特定财务状况或目标，因此，不构成个性化的财务建议。因此，我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。

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