在今天的小宇频道里，小宇用一个真实的案例，和大家聊聊我们是如何帮助客人构架良好的贷款结构，客人不必卖房就能贷款买新房，同时还能最小化银行对他们房产的控制，并且每年省下近900刀的税收。

如何分散资产风险，且每年省下近900刀的税？

视频时间轴

1. 不用售卖现有的房产，就能贷款买新房？-- 02:05

2. 如何通过top up投资房贷款，转移部分自住房贷款至投资房贷款，以每年节省近900刀的税收 -- 05:21

一对夫妇，家庭年收入25万纽币，并且有一位正在上中学的孩子。

两年前，他们在新西兰有一套自住房和一套投资房，贷款全都放在ASB。当时他们找到了小宇信贷，想再买一套投资房。

当时小宇为客人在ANZ借到了第二套投资房的70%，还剩36万的贷款要还。

而剩下的30%，小宇利用了客人在ASB自住房和投资房的房产净值(equity) top up，作为购买新的投资房的首付。

这样一来，购买投资房时，实现了100%的贷款，不用靠慢慢攒钱存够首付来买房了。

当时客人有些惊喜，因为他们以为要接着在ASB继续贷款买投资房，因为第一套投资房也是在ASB贷款的。

但如果真的把所有的自住房和投资房都放在同一家银行，会留下很多隐患。所以小宇当时为客人在其他银行(ANZ)借了70%，分散风险。

两年后，客人再次重新找到了小宇。

不用售卖现有的房产，就能贷款买新房？

现在，这对客人又重新找到小宇：

“我们看上了一套120万的房子，想把手上100万的自住房卖掉，来买这套更大的房子”

小宇问了客人两个问题：

第一，“买房预算是多少？会不会超过120万？”

第二，“为什么打算卖房呢？”小宇这么问是因为，有些客人觉得自己如果不卖房，便无法贷款买房。但有时，即使不卖房，也可以实现贷款买房。

客人告诉小宇，买房预算不会超过120万。他们之所以想要卖房，是担心如果不卖房就无法贷款买120万的房。由于他们房子的区域不适合投资，早晚都会把房子卖了，如果真能不用卖房就能贷款的话，他们就可以多花点时间把房子卖个好价格，而不用急着现在卖房。

小宇分析了客人的情况后，发现客人确实不用卖掉现有的自住房，也够贷款。

目前客人在ASB银行共有91万的贷款：

—  29万第一套投资房的贷款

—  18万现有自住房贷款

—  25万自住房上的revolving（循环信用贷款），其中11万的额度还没有使用

—  19万买第二套投资房的首付贷款

小宇通常建议客人要把房贷分散在不同的银行，以分散风险。尤其是自住房，要尽量避免和其他房子放在同一家银行。

当我们计算客人的贷款能力时，发现客人从BNZ银行那里能贷出最多，是114万。再加上客人之前还没有使用的11万revolving额度，这样总共能贷出125万，还超出了客人的预期。

如何通过top up投资房贷款，转移部分自住房贷款至投资房贷款，以每年节省近900刀的税收 

至于equity还是得从原有的自住房里来，目前现有自住房上共有62万的贷款（18万+25万+19万），所以我们得把原有的自住房refinance转到BNZ。

这样一来，在BNZ共有176万的贷款：

—  62万refinance的贷款

—  114万新自住房的贷款

由于原有自住房上62万的贷款和新的自住房都放在了同一家银行，如果客人要把原有的自住房（100万）卖了，留下现有的自住房（125万），那么客人能留下125万的80%作为贷款的部分（100万），剩下的76万的贷款需要还清。

这意味着原有自住房上的贷款都需要还清，包括：18万现有自住房贷款，25万自住房上的revolving，以及为了买第二套投资房所贷的19万。

这里注意，如果把这19万的投资房贷款还清，那么这笔贷款的目的就从原本的投资房贷款变成了自住房贷款，这就意味着要交更多的税收。

而客人的第二套投资房已经增值了，从两年前的五十几万，涨到了62万9。按照目前的房产市值，客人还能top up（增加贷款额度）8万，这样，第二套投资房上的贷款就从原来的36万，增加到了44万。

通过在第二套投资房上top up了8万的贷款，就不必再把原本所有19万的贷款全部转走，而是转11万投资房的贷款变成自住房，保留8万的投资房贷款。目前新西兰银行贷款利息一年在3.4%左右，这8万的贷款会产生2720刀的利息（8万x 3.4%），根据客人33%的税率来算，一年下来可以为他们节省近900刀（2720 x33%）的税收。

最后，我们来整理一下思路：

为了能让客人在不卖房的情况下还能再贷款买新的房子，我们选定了去BNZ贷款买新房。这个前提是，在ANZ从第二套投资房贷款上top up 8万，同时把第二套投资房所贷的19万还进去8万，这样就剩下11万投资房的贷款转为自住房贷款。接着再把ASB自住房的贷款refinance到BNZ，就实现了不需要卖房也能贷款125万买新的自住房。之后如果把老房子卖了，新的自住房上留着8成，也就是100万的贷款，这100万其中还包含一部分revolving，因为客人通过卖房手上还能留有一点现金，这样一来，客人手上真正的贷款是比较少的。

当客人告诉我们要做什么时，我们会询问客人为什么要这么做的原因——以便从源头帮助到客人，在这个案例里，帮助到客人不必卖房就能再贷款买房。

我们把客人的贷款分散在三个不同的银行，ASB，ANZ和BNZ ——最小化银行对抵押房产的控制

把原本需要交税的19万投资房贷款部分转移了8万，只剩下11万的贷款利息需要交税——每年节省近900刀的税收

把售房所得的钱设置成revolving——帮助客人减少利息，同时增加贷款灵活性（因为revolving的钱可以随时支配）

有时不同的贷款broker能给你贷出的钱可能相差并不大，但是我们非常擅长构建最适合你的贷款结构，为你实现长远的利益最大化，包括保护财产，节省利息，节省税收等等。

声明：本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息，意见，观点和建议，没有考虑个人的特定财务状况或目标，因此，不构成个性化的财务建议。因此，我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。

点击这里联系我们

也可长按扫描下方二维码联系我们

小宇其他相关博客推荐

新西兰自住房转投资房，如何避免多交上千刀的税？

剪不断理还乱：小心你的贷款结构拖累了你

新西兰自住房转投资房，如何保护资产和避免多交税？