大家好，欢迎大家来到小宇的频道，今天是小宇频道2022年的第一期内容，在这里小宇信贷先祝大家新年快乐！

不知道大家假期过得好吗？因为疫情的关系，小宇这个假期跟家人和朋友在家度过了一个愉快轻松的假期。今年小宇会继续跟您分享新西兰房产相关内容帮助大家更好的实现您的房产目标。

新年初始，经历了2021年房价的大涨，大家都应该很想知道关于2022年新西兰的房价的一个趋势，想知道2022年的房价是会持续上涨还是会有所回落。今天小宇想跟大家分享一篇前BNZ首席经济学家Tony Alexander 关于2022年房价的分析，这篇文章Tony Alexander分析了2022年抑制房价持续上涨的17点主要因素，同时Tony Alexander也提出了一些支撑房价的因素。通常我们看到的房价分析主要侧重在上涨或者下跌。在目前的一个贷款政策及其他因素不断变化的市场环境下，Tony Alexander则客观的评估了房市上涨以及对立面，今天我们先分别来看一下Tony Alexander 认为哪些因素导致2022年房市可能不会有一个很大的增幅。Tony Alexander 主要总结了17点原因。

2022年新西兰房价走势分析 （上）

视频时间轴：

1. Tony Alexander 认为抑制新西兰房价在2022年上涨的17点原因 - 02：00

1. 价位远超央行预期：

目前新西兰的房价远远超过央行的预期，Tony Alexander 认为2020和2021年房价的大幅上涨很大程度上是因为疫情， 疫情期间，政府和银行出台了很多激励政策，而今年这些政策也不存在了。 2021价位已经高出预期，所以Tony Alexander认为房价不会继续上涨。

2. 贷款成本增加：

从2020年八月份贷款利息的迅速上涨一直到今年。上涨的速度相当之快也是在近几年来少有的。

3. 净移民的数量：

总体来说2022年基于疫情的稳定以及边境的开放，尤其是澳洲的高收入，低生活成本和房价会吸引更多年轻的Kiwi去澳洲工作，而另一方面回流新西兰的人确没有增加 所以对房屋的需求量将会变小。

4. 新房子的供应增加：

相对于人口比例来讲最近一年申请Building Consent 建筑许可的是自从1970以来最高的，由于新住房的增加供应方面的缺口将会减少很多。

5. 海外国际旅游的开放：

2020和2021年房价强劲上涨的另外一个因素是人们将在2020年和2021年期间用于海外旅行的钱转而用于房地产投资或者新房，Tony Alexander 认为这个影响很小，但无论影响大小，但确实是有这个趋势。

6. 时间计划的反转：

看到边界关闭，不确定何时重新开放，有些人会随着时间的推移改变他们的计划。 人们会决定先买房子，再考虑之后的旅游计划，而不是旅行几年然后买房子。 随着边界的开放，这种影响将消失，而那些计划在 2022-23 年购买房屋的人可能已经购入房产了。 这意味着即将到来的正常住房需求水平将出现一个短缺。

7. 提前实现一些人生的重大决策： 

因为疫情, 一部分人开始提前考虑发生任何意外甚至死亡以至于不能更好的享受生活，所以开始提前升级，搬迁或者是换个大小更合适的房屋。这部分人已经提前在这两年中完成了房屋的购置，所以在2022或者2023年这部分人将不再购置房产从而产生另一个需求的短缺。  

8. 提前购买避免政策的变化 

由于担心借贷成本的增长和更严格的贷款限制，人们试图尽快完成房屋的购置。在2022或2023年这部分人要么已经完成了房屋的购置要么是因为各种原因放弃了购置房产的想法, Tony Alexander 也给出了一系列因素导致这些人无法完成房产购置。这些因素包括下面的9到12点。 

9. 更为严格的LVR条件限制：

在2020年到2021年的一段时间，储备银行大幅降低银行借贷对LVR的要求。2021年2月份开始LVR的限制开始恢复甚至变本加厉，尤其是针对投资者，首付增加到了40>#span ###而在2020年投资和自住房首付分别为20>#span ###和10>#span ###。银行也规定低首付的申请率不能超过每个月申请的10>#span ###。有些银行已经规定不考虑没有20％首付的自住房贷款申请。

10. 新CCCFA要求： 

从2021年 12月1日开始实施的CCCFA也引起了很大的争议，借贷方（主要是银行）需要对贷款申请人的收入稳定性和支出进行深入的调查，很多的申请人现在都没有资格获得贷款，这包括在未来的15年内会退休的申请人以及自雇人士。贷款申请人的信用卡的消费记录也很有可能影响贷款的预批。这些规定都是在新西兰从未见过的。

11. DTI (贷款额度和收入比例)：

一些银行已经开始对贷款申请人实施DTI来试验和测试他们的系统，一些借贷人开始发现在DTI开始实施后他们已经不再有资格获得贷款。

12. 测试利息上升：

当借贷人申请贷款的时候并不是用实际的利息来测试申请人的贷款能力，这个测试利息也有所上涨。

13. 投资房利息不再可以抵消租金收入: 

从 2021年3 月 27 日起，购买现有房产的投资者不得将其投资房的房产利息作为支出来抵消租金收入所产生的税。 在接下来的三年多时间里，这项扣除的取消将对2021年3月27号前购买投资房的人产生间接性的影响而对那些在 2021年3 月 27 日后购入投资房产的人则会产生 100% 的影响。在贷款利率上升的背景下，一些一年期固定利率截至到2022年将会面临一个更高的利息从而影响一些投资人的现金流，现金流的影响也会鼓励一些人出售他们的投资房。

14. 生活成本太高: 

通货膨胀率已达到 4.9>#span ###，很快将接近 6>#span ###。 人们生活成本的上涨将影响他们储蓄存款和满足银行偿债要求的能力。

15. 长期人口增长预测放缓: 

这个因素对未来两年并不特别重要，但对价格的长期走势很重要。 新西兰的人口在 1989 年至 2018 年期间增长了约 46>#span ###。但由于婴儿潮的一代人因为年龄可能会面临到的健康问题所以不再我们的考虑范围内，以及过去十年中的生育率已经从 2.1 下降到 1.6，根据新西兰统计局最新的预测未来 30 年的人口增长率将仅为 27>#span ###。从长期来讲的话人口的上涨会放缓从而影响房价的上涨。

16. 投资重组: 

在过去的两年中， 由于新西兰的房价大涨，大部分人的投资方式和投资组合都比较单一化，大部分的资金都投到了房地产，因为房产的净财富收益很容易超过其他投资的财富收益。现在，投资人会重新平衡投资策略，从房产上的投资可能会重新平衡一下，也会考虑其他的投资产品。

17. 财富目标的实现：

通过对退休后的财富目标的规划，一些人会一直计划购买房产以获得缓慢的长期资本收益，由于房价的快速上涨尤其在奥克兰 ，房价上涨了将近30% 有些人提前达到了财富目标 也就不再考虑再购买房产了。

小宇今天在这里先分享一下Tony Alexander 认为2022年房价不会持续大涨的17点原因，在接下来一周的内容小宇会再把Tony Alexander 同时认为2022年支撑新西兰房价的19点原因。通过对Tony Alexander 2022房价分析的分享希望大家都可以有个更全面的考虑不论是想在新的一年购入自己的第一套房产或者是投资再或者是换房。大家如果有任何贷款方面的问题也欢迎随时和小宇团队联系。希望今天的内容对大家有所帮助我们下期见。 

点击这里联系小宇信贷

也可长按扫描下方二维码联系我们

其他相关文章：

Tony's View 02 December 2021

声明：本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息，意见，观点和建议，没有考虑个人的特定财务状况或目标，因此，不构成个性化的财务建议。因此，我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。