今天小宇想跟您分享的内容是有关新西兰目前市场中非银行贷款机构的业务类型以及和银行对比非银行贷款机构有哪些方面的不同。为什么小宇想跟您分享这期的内容呢，原因主要有两点：

一是在今年银行贷款政策持续收紧的大环境下，类似CCCFA, DTI, 贷款比例的减少：自住房（80%），投资房 （60%），银行测试利息的上涨等政策导致很多人的贷款能力大大缩减。由于缺乏对市场上其它非银行贷款机构的认知或者是对非银行贷款机构片面的理解导致很多需要买自住房或者打算购买投资房的朋友们错失了很多机会。

二是很多人在对非银行贷款机构不是很了解的情况下，对非银行贷款机构谈虎色变，浅显的认为非银行贷款机构都是高利贷。其实不然，目前通过一些非银行贷款机构也可以申请到一个较低的利息和银行相比差距并不大。而我们的邻居澳大利亚，申请非银行贷款机构的贷款比例占到了20%左右。反观新西兰在贷款选择方面则更为保守。

所以，通过对非银行贷款机构的一个了解，或许会在目前银行贷款政策越发收紧的大环境下可以找到一个更好的解决方案来帮助实现您的房产目标。今天我们来通过一个图片来让大家有一个初步的了解，一些典型的非银行贷款机构有哪些优势是我们可以利用和考虑的。

非银行贷款机构您真的了解吗？

首先我们可以看出来这个图片以横轴和纵轴总共分为4组。横轴代表Equity（净资产） ，而纵轴代表 Income（收入或偿还能力）。我们来分别详细的解释一下Equity 和Income的意思

Equity ：

Equity指在购买一个房产的时候，客人自己可以支付给银行的现金首付，或者也可以是其名下其他的房产的净资产。Equity 的作用主要是银行用来降低风险由借款人和银行共同承担风险的一个方式。如果一旦发生借款人还不上款的情况，银行可以变卖此房产。

Income：

Income 是客人的净收入，它代表借款人的偿还能力，尤其是通过银行申请贷款，在目前CCCFA的政策监管下，偿还能力的评估非常重要。即使您的Equity再多，没有偿还能力银行还是不会考虑此类的申请。

通过银行申请贷款，申请人必须同时满足Equity 和 Income 的基本要求，银行才会继续审批申请人具体可以贷款的数额。接下来小宇具体给您解释一下通过对比Equity 和Income 这两个方面，非银行贷款机构可以在哪些方面比银行更有优势呢？

通过图表，我们可以看出图中右上角第一组申请人的特点是高Income ，高Equity ，这部分客人代表了市场上最优质的客人同时也是银行的主要客人。而根据收入类别和贷款目的性的不同银行内部又分为四大类，分别是Retail, Business, Banking 和Commercial 。在市场环境好的情况下，小宇还是建议大家尽量通过银行申请，但在目前的一个市场环境下我们也应该看到更多的可能性。如图所示，我们可以看到银行这部分市场其实占比不到四分之一。除了银行，Primary Non-bank 是一种主要的非银行贷款机构。由于他们可以做到给申请人提供一个十分接近银行利息的贷款，所以我们叫它Primary。

Primary Non-bank和 另一种以资产抵押为主要审核要素的非银行机构（asset lender）的主要区别在于它还是和银行一样需要审核申请人收入，所以也叫cashflow lenders。

那它到底和银行有什么区别呢？其中一个优势是他们愿意去审核一些有Credit issue 的客人，比如说客人在Baycorp 上有过纠纷，但往往不是客人本身的问题。相反，银行不会去花时间判断客人是否由于某些特殊情况造成的，或是是否合理，所以很多情况下因为这种Credit issue，银行会认为客人有可能不会按时还贷而拒绝了客人。但是Primary Non-bank贷款机构会根据具体情况分析，如果他们认为不会对以后还贷造成影响，他们还是很愿意借的。

接下来我们来看左上角第二组客人的特点是收入高但首付不足的。Primary Non-bank 针对这部分客人的优势尤其明显，因为非银行贷款机构不受储备银行要求的限制。具体来说，如果是自住房，申请人依然可以申请到80>#span ###以上的贷款，如果是投资房，也可以申请到60%以上的贷款。

我们继续看图表的右下角，这部分客人的特点是有收入，但很多收入不被银行所认可或承认的部分较少，而Primary Non-bank的另一个优势在于愿意去审核一些不被银行所认可的收入或者某些收入承认的部分更高从而提高申请人的贷款能力。这些收入包括海外收入 （但不包括中国大陆收入），澳洲的收入（非银行认可澳洲收入的百分比比银行更高），澳洲自雇人士的收入（银行一般不接受海外自雇的收入），季节工的收入（季节工的收入相对不稳定），自雇人士的收入 （银行要根据自雇人士近两年财报的收入来审核，如果两年前的财报低便会影响申请人的贷款申请额度，而非银行只看最近一年的财报）。小宇在这里只是简单跟您举几个例子，非银行贷款机构还有很多其他产品，我们会在之后几期的内容再跟您具体讲解。

以上我们所讲的Primary Non-bank 都是指看现金流的贷款机构，或者cashflow lender, 这种非银行贷款机构跟银行类似都是以（20 – 30年）为年限做长期贷款。 而在右下角的图表中我们还可以看到一个叫以资产为主要考核的贷款机构或者asset lenders，asset lenders不同于cashflow lender 的长期借贷方式，asset lender 提供给一些贷款申请人需要短期资金周转的可能性。因为借贷周期较短，所以asset lender 不需要审核申请人的一个长期收入， 但要求申请人有一个短期内可实施的还款方案。比如说申请人的投资房在卖之前需要一笔资金来装修如果贷款比例在7成以内都是可以考虑的，装修完之后即出售就可以作为一个还款方案被考虑，需要注意的是asset lender 只考虑商业行为的贷款，商业贷款的要求是抵押物和贷款目的是开发或者长期投资为目的而不能以自住为目的。

除了以上几种主要的非银行贷款机构的贷款方式，目前市场上还有一些贷款类型比如个人贷款（Private lender），个人借个人 (Peer to Peer) 和 二次抵押（2^nd Mortgage）的方式。 个人贷款由于目前监管政策越来越严，存在很多不确定性。个人借个人则是通过平台的方式，把您的钱通过平台借给另外一个人。您可以选择不同的周期如6个月，9个月或者12月，回报率也可以在6或者7左右。平台也会根据每个不同的投资项目给出一个相应的风险评估来帮助借款人做出更好的决策。目前市场上比较知名的Peer to Peer 平台有Harmoney, Zagga 等。二次抵押一般可以在不需要抵押房产的情况下申请到一些银行做不了的小额Top up。以上的这些可能您未必有所了解，但其实这些非主流的贷款方式也占有不小的市场份额。

最后一种情况是即没有Equity 和也没有Income, 因为没有偿还能力，也没有抵押物保障，所以风险很高，不论是银行或者非银行的贷款机构都不愿意去触碰。但小宇认为这也是目前市场上的一个空白，小宇信贷也会在接下来邀请一些其他领域的专业人士分享一些如何提高收入和Equity 方面的内容来尽可能的帮助这部分的人群。

通过以上的分析和图表我们不难看出，从市场需求的方面来看，其实银行只占市场的四分之一，在目前一个银行借贷政策日益收紧的大环境下，大多数的贷款申请可能因为种种原因达不到银行的要求。所以小宇希望通过这期的内容让大家能更全面的来考虑您的贷款申请，尤其是有刚需的朋友们，小宇不希望您因为贷款的问题错失很多很好的机会。通常您认为的贷款问题可能在我们看来还有其他很多解决的方案。希望这期的内容对您有所帮助，有任何贷款方面的问题欢饮您随时和我们联系，我们下期见。

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声明：本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息，意见，观点和建议，没有考虑个人的特定财务状况或目标，因此，不构成个性化的财务建议。因此，我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。