风险与机遇：部分没有ccc的房产是否值得买？

概述

在买房的过程中，我们有可能看上一栋房子，但该房子存在未经许可的建筑工程，也被称为“unconsented work”，更多情况下，我们称之为这部分建筑没有CCC。很多人可能认为这种房子不能购买，从而失去了一次难得的机会。今天，我们将深入探讨这类房产是否可以购买，以及在哪些情况下银行可能会接受其作为抵押物获得贷款。

一般来说，未经许可的工程可能出现在卫浴间、sleep out、太阳棚、高于一米的deck等地方。当房产所有者出售房屋时，如果知道存在未经许可的工程，他们和中介都需要在买卖合同中进行披露，否则如果在交易完成后被发现，他们将承担法律责任。

声明：接下来的内容只是作为一般情况使用。没有考虑到您个人的特定财务状况或目标，因此不构成个性化的财务建议。您在采取任何行动之前都应向您的贷款顾问寻求建议。

未经许可的房产有哪些优缺点

那么首先，购买这种未经许可的房产有哪些优缺点呢？

购买无CCC房产的缺点：

1. 银行可能不接受作为抵押物。
并非所有房产都可以被银行接受作为抵押物。在您的贷款预批信中，必须明确说明您要购买的房产需要被银行认可才能获得贷款。如果您在无条件购房后，银行拒绝接受该房产作为抵押物，将会带来麻烦。

2. 未来出售风险。
如果您购买了未经许可的房产，在将来出售时，可能同样会面临难以出售或需要降价的风险。

购买无CCC房产的优势：

1. 以更低价格购入。
如果您经过努力，成功让银行接受未经许可的房产作为抵押物，而其他人无法获得贷款或房产所有者认为以较低价格出售更有吸引力，那么您可能会以较低价格购入房产。

2. 难得的机会。
一些部分没有CCC的房产可能在市场上少见，因此可能有机会在较低价格购买。

银行为什么可能不接受此类房产

主要原因在于在这种情况下，房屋保险可能无法给房产进行全保。如果房屋发生意外情况，比如火灾等，保险公司不会全额赔付房产的损失，这样就会降低房产在银行眼中的价值。因此，银行会根据具体情况来决定是否接受没有ccc的房产作为抵押物。

购买此类房屋需要考虑的因素

其实如果遇到这样的房子，也不要太担心。我们要了解到底这种房子可不可以买，怎么能让银行接受。在处理这种房产时，可以考虑以下情况：

1. 屋主是否愿意在交割前拆除或补办许可。

有时，尽管买卖合同可能规定屋主不负责此事，但您可以通过中介与屋主协商。如果屋主愿意在交割前拆除或补办许可，银行通常会接受房产作为抵押物。在合同中，应明确规定屋主负责拆除或补办，并由他们承担相关费用。需要注意的是，在这种情况下，交割日期通常是一个具体日期，或是拆除完成日期，或是获得建筑许可后的十个工作日，哪个日期最后发生，交割日期就是哪个。

同时，您在购买此类房产时，记得写上下山条款（sunset clauses）。表明一旦屋主在特定时间内完不成拆除或重新申请CCC的要求时，我们有权放弃这个合同，而不是无限期被这个购房合同限制住。因为有时候重新申请CCC可能会花很多的时间。

2. 屋主不愿拆除或补办许可。

如果屋主不愿意采取这些行动，不一定意味着不能购买。重点仍在于保险问题。银行需要保险公司提供书面说明，即使知道存在未经许可的工程，也愿意提供全面保险，没有任何例外。

 此外，还需要了解这些建筑工程是在1992年7月之前还是之后进行的。这个时间节点很关键，因为从这之后，新西兰开始实施建筑许可（CCC）制度。如果工程是在1992年7月之前完成的，您可以做一份safe and sanitary report。如果报告符合当前的建筑标准，大多数情况下，保险公司会接受，只要保险公司提供全面保险，银行通常会接受该房产作为抵押物。

如果工程是在1992年7月之后进行的，且涉及到水电等介入：这种情况下，保险公司可能不会提供全面保险，因此银行不太可能接受房产作为抵押物。如果您需要的贷款金额较少，或者有其他房产可以作为抵押物，或者可以使用现金支付，那么仍然有可能购买，但需要注意，未来出售时需要披露未经许可的工程情况，可能会影响房价。在做出决策之前，建议咨询您的律师，了解购买这类房产可能带来的风险。

最后，如果工程是在1992年7月之后进行的，但未涉及水电等介入，例如马棚，且距离主房一定距离：在这种情况下，主房的风险通常较小。一些保险公司可能会考虑提供全面保险。如果您的保险公司不提供全面保险，您可以考虑向其他保险公司咨询。

从以上分析可以看出，真正影响贷款的因素主要是在1992年7月之后进行的未经许可工程，且房主不愿意拆除或补办许可，同时涉及水电等介入，并且没有其他可替代的房产用作抵押物。如果您所喜欢的房产不符合这些条件，那么很有可能能够获得银行的贷款批准。

总结

本文旨在帮助您了解购买存在未经许可建筑工程的房产可能面临的贷款和风险情况，并提供一些处理这种情况的建议。购买未经许可工程的房产可能会有一些挑战，但并不一定意味着不能购买。在做出决策之前，建议您充分了解房产的具体情况，与房主和保险公司进行沟通，咨询专业律师，以降低潜在的风险，并确保您的购房梦想早日实现。

希望以上这些信息对您有所帮助。最后声明－我们今天所说的内容仅供一般情况使用。没有考虑您个人的特定财务状况或目标，因此不构成个性化的财务建议。您在采取任何行动之前都应向您的贷款顾问寻求建议。