揭秘置换房产，先卖再买时潜藏的4大风险

概述

当前许多人在考虑升级自己的住房，计划采用先出售现有房产再购买新房的方式。虽然这看似简单，但实际操作中存在许多潜在的风险，若不小心可能导致轻微的交割延迟和罚款，甚至造成房产资金亏空的情况。今天我们将探讨换房时采用先卖后买策略时需要注意的四点重要事项。

重要事项一：贷款预批需注意

首先，让我们谈一谈贷款预批。通常情况下，贷款预批的有效期为三个月。在您的个人情况未发生变化的情况下，可以向银行申请延长三个月的有效期，因此您一次性申请可以获得长达六个月的贷款预批。您可以在决定出售房产时开始进行贷款预批，该预批将考虑您出售房产并清偿贷款的条件。有了贷款预批，您就能更加明确自己的预算，或者清楚自己的房产必须以何价出售。

需要注意的一个重要问题是，有些人在出售房产后可能由于不熟悉银行政策，不慎可能需要全部出售款项归还银行，导致无法进行下一步操作。如果您要出售的房产和其他房产均抵押在同一家银行，务必在出售前咨询您的贷款顾问或与我们联系，以便计算出售房产后需要归还银行的款项，然后再采取下一步行动。有时，先将您打算出售的房产独立抵押到另一家银行进行贷款预批更为安全。

重要事项二：确定交割日期

在先卖后买的过程中，确定好旧房和新房的交割日期至关重要。不合理的日期安排可能导致交割延迟和其他问题。

先出售后购买涉及确定两个交割日期，您必须小心谨慎，因为一旦买卖双方确定日期，更改将非常困难。如果您的旧房已经出售但尚未交割，可以尝试将新房的交割日期与旧房设置在同一天，以避免两次搬家的麻烦。如果旧房尚未出售，建议您适当延长合同中的交割日期，为出售旧房争取充足时间，同时让您的律师协助确保合同中包含允许提前交割的条款，以便灵活应对情况。

如果不得不面临两次搬家的情况，特别是新房的交割日期晚于旧房的情况下，您可以考虑与买家协商，暂时在新房交割后租住新房一段时间。通常情况下，如果买家不急于入住或打算购买后出租，他们会同意此安排。