投资房首付到底怎么凑？现金该怎么用？

最近不少客户开始蠢蠢欲动，想着趁房价还没涨起来，早点上车，搭上下一轮房产周期的顺风车。

比如我最近遇到一位客户，父母刚刚在国内卖掉一套房，手头有一大笔现金。他的第一反应就是：拿来直接买投资房。

但我当时就提醒他——等等！现金多，不等于就是最优解。方式用错了，不但没省钱，还可能损失本来可以抵税的空间。

这就是今天我们要聊的重点：投资房首付到底有哪些聪明组合方式？尤其是手上有现金时，怎么处理才不走弯路。    

声明：接下来的内容只是作为一般情况使用。没有考虑到您个人的特定财务状况或目标，因此不构成个性化的财务建议。您在采取任何行动之前都应向您的贷款顾问寻求建议。

新西兰买投资房的首付要求是多少？

根据新西兰央行的规定：  

• 如果你要买现房投资房，通常需要至少30% 首付； 
• 如果是新建投资房，可以只需要20% 首付。 

那这笔20%-30%的首付，怎么组合最优？  

方法一：用 Revolving 账户额度作为首付

比如：  

• ANZ 的 Flexi  
• ASB 的 Orbit
• BNZ 的 Rapid Repay  

这类 revolving 抵押账户的好处是：灵活！

你平时可以把现金多放进去，等需要时再提取出来。 

这种方式非常适合用作投资房首付——省利息、流动性强，也是很多高净值客户偏好的操作方式。

方法二：用现有房产的 Equity 来“套现”

比如你现在已经有一套自住房，而且贷款比例不高，就可以申请 top-up，把贷款比例拉到八成，从中贷出一笔资金作为投资房首付。

这里很多人担心：“我不是用自住房贷款，能不能抵税？”

答案是：可以！

只要这笔 top-up 出来的钱是用于购买投资房，即使是从自住房里贷出来的，其利息依然可以用来抵税。这是很多人不清楚的关键点。

方法三：现金？慎用！

如果你手里有一大笔现金，不要急着直接拿来买投资房！

如果你还背着自住房的贷款，建议你先把现金还掉自住房贷款，为什么？

因为你的贷款能力在银行里是一个固定的“额度”：

• 你还了自住房贷款 = 释放出贷款空间
• 你就可以多贷一笔用于投资房
• 而投资房的贷款利息，是可以抵税的！

等于是用一样的总资产结构，你制造了更多的可抵税空间，比直接现金买划算很多！ 

          

那万一我还进去，再贷不出来怎么办？

这是个好问题。  

如果你担心批不下来，这就是贷款顾问价值所在了。我们可以在贷款批核前： 

• 预先测算你的贷款能力 
• 写清楚“贷款批出后还款”的条件 
• 确保你还款动作是在银行批贷后的安全区间        

这样就不会有“批不下来”的尴尬局面。 

如果房贷已还清，那现金能直接用吗？

当然可以。但要注意： 

• 如果这笔钱是家人赠与的； 
• 或者你准备把房子放在公司名下或信托名下，  

更推荐的做法是：把这笔现金处理成“无息借款”的形式。

这样将来如果你要把这笔钱“拿回来”做别的事（比如装修、买车），可以通过银行的 top-up 贷出来，依旧能抵税。非常灵活！ 

小贴士：首付不一定非要10%，可以谈！

大多数买房合同默认写的是10% 首付。

但其实，只要你提前和中介沟通、签一份 variation form，很多卖家是愿意接受5% 首付的。尤其是拍卖前期沟通到位，这个是完全可以争取的。

毕竟首付的钱能省一点是一点，

留在手里总比压进房子里灵活。

小结

每个家庭的资金结构和贷款情况都不同，别把“现金=首付”当成唯一方案。 

用好Revolving、Top-up和税务结构，才能真正让你的投资房“省利息、少交税、留空间”。 

如果你不确定该怎么组合最划算，欢迎咨询我们，我们会根据你的情况做详细测算和建议。 

   

FAQ 常见问题：买投资房首付该注意什么？ 

Q1：我是首次投资房买家，也可以用 revolving 账户吗？

A1：可以，只要你已经拥有一套房产，并在银行设有 Revolving 类别的账户（如 ANZ Flexi、ASB Orbit 等），就可以考虑使用这类账户中的额度作为投资房的首付来源。不过需特别注意两点：第一，额度是否足够，不同银行对于可动用金额的评估标准各不相同；第二，贷款结构的设计是否合理。对于首次投资人来说，贷款的灵活性将直接影响未来的利息支出和抵税空间，建议先找专业贷款顾问评估后再操作。

Q2：自己用现金买房会不会更简单？

A2：从流程上看是更简单，但未必最划算。特别是当你还有自住房贷款未还清时，优先考虑用现金还清自住房，再申请投资房贷款，可能在税务和贷款结构上都更有优势。一方面，银行会因为你现有贷款减少而提升你的可贷款额度；另一方面，用于投资房的贷款部分越多，可用来抵消租金收入的利息也越多，有利于节税。 

Q3：父母转账来的钱怎么处理更合理？

A3：如果这笔资金是父母支持你购置投资房的“资助”，不建议直接作为赠与处理，更合理的方式是将其视为“无息借款”。你可以通过简单的邮件记录明确这笔钱的性质。未来若房产登记在公司或信托名下，这种形式也更容易从银行以 top-up 的方式提取出来，并继续享有相关利息的抵税资格，也避免将来在资产划转时带来法律或税务上的复杂性。 

Q4：有现金的情况下，先还自住房贷款再买投资房更好吗？

A4：通常是更优策略。先还清自住房贷款不仅可以提升你的整体贷款能力，还能让银行批出更多用于投资房的贷款额，从而提高可抵税的利息总额。这种方式在长期持有的投资逻辑下，整体财务结构会更健康、更高效。 

Q5：投资房首付一定要付到 10% 吗？能不能只付 5%？

A5：很多情况下，确实可以将合同上的首付比例从 10% 砍到 5%。即使是拍卖，只要你在签约前与中介沟通好，并签署一份名为 variation form 的补充协议，许多房东都是愿意接受 5% 首付的。这对于现金流管理非常有帮助。

声明：本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息、意见、观点和建议，未考虑您的特定财务状况或目标，因此不构成个性化财务建议。建议您在采取任何行动之前，咨询持牌贷款顾问。 贷款顾问寻求建议。