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在新西兰贷款市场，很多人以为“贷款批下来就好了”，但事实远不止如此。贷款只是工具，真正影响你利息支出、税务成本与资产安全的，是背后的结构与策略设计。

本篇将分享一个真实客户案例，带你拆解高净值家庭在换房过程中的贷款重组方案，如何在不增加贷款总额的前提下，实现：

• 降低利息负担
• 优化税务结构
• 提升资产保护
• 增强资金灵活性

一、客户背景：贷款能力强，但隐藏成本高

这是一对年收入颇高的夫妻，二人皆为自雇人士，子女已成年。他们计划换入一套约 NZD 250 万的新自住房，改善居住品质。

 

从收入与信用角度来看，他们在任何主流银行都可以轻松获得贷款，表面上“无须担心”。但作为拥有12年经验的贷款顾问，我们识别出三个隐藏的风险：

二、问题诊断：税务压力、利息浪费与现金利用效率低

1. 税务问题：现有房产将转为出租，利息支出有限，税负上升 

他们当前持有两套房产（原自住房与一套投资房），贷款余额不高，意味着未来即使有租金收入，可抵税利息极其有限。高净值家庭面临 39% 的边际税率，将使净租金收入承担高额所得税。

 

2. 新贷款问题：大额自住房贷款利息不可抵税

 

新购房需要贷款 200 万纽币以上，由于是自住房，这部分利息将完全无法抵税，属于“税后支出”，增加实际财务成本。

 

3. 现金使用问题：闲置资金难以兼顾灵活性与效率

客户账户中持有一笔可观现金。如果直接用于还贷，将失去流动性；若完全不动，则闲置无效。

三、定制方案：结构重组+信托设计+offset机制三位一体

 为了最大限度提升资金与资产效率，我们为客户制定了以下三步方案：

 

Step 1：设立家庭信托，优化税务与资产保护

 

将现有两套房产转入家庭信托，能实现：

• 利息支出与房租收入归于信托，优化税务处理
• 强化家庭资产的法律保护，规避潜在风险

 

我们为客户起草了一封完整说明邮件，仅需转发给其会计师，即可快速获得专业确认，节省沟通时间。

 

Step 2：释放可用Equity，为新房做首付

 

通过重新估值两套物业，释放出接近 NZD 200 万的可用净值（Equity），直接作为新购自住房的首付款，大幅降低新房贷款压力。

 

结果：原本需贷款超过 200 万的新房，仅需借贷数十万，其余贷款集中在可抵税的投资房上，显著优化利息结构。

 

Step 3：搭配Offset账户，实现资金灵活使用

 

贷款方案中引入 offset 功能，使客户账户内的现金既能随时提取，又能直接抵扣投资房贷款利息，避免闲置浪费。

四、成果总结：贷款结构虽稳，节税与灵活性更强

 整体贷款总额未变，但通过结构重组，客户获得以下显著收益：

• 大部分贷款利息可抵税：有效控制高收入带来的税务支出
• 资产保护增强：通过信托架构降低法律与财务风险
• 现金使用更灵活：offset机制确保资金不浪费，随时可动用
• 决策高效、实施顺畅：客户仅需转发预设邮件，其余由我们团队与其会计协调完成

 

客户坦言：原本只是想“顺利换房”，却没想到能在贷款设计中一次性解决税务、资产与流动性问题。

 

五、案例启示：贷款结构的背后，是财务战略的体现

 这个案例再次验证：真正影响家庭财富路径的，从来不是“是否能贷款”，而是“贷款结构是否合理”。

• 一笔结构不当的贷款，可能让你未来十年多交数十万纽币的税与利息；
• 而一个为你量身定制的贷款架构，则能让你的财富更稳固、更灵活、走得更远。

 

六、你是否也需要重新审视你的贷款结构？

 如果你正在考虑买房、换房或扩张投资房组合，请思考：

• 你的贷款结构是否最大化了抵税效益？
• 你的资产是否得到了足够保护？
• 你的现金是否还能发挥更高效率？

 

如果这些问题你没有清晰答案，欢迎与我们聊聊。我们专注于为不同阶段的客户，设计个性化、全局性的贷款结构方案。

常见问题解答（Q&A）

 

Q1：为什么高收入家庭更需要进行贷款结构设计？

 

答：因为高收入家庭通常面临更高的边际税率（如39>#span ###），如果贷款结构不合理，会导致无法有效抵税，从而承担更高的税负。同时，这类家庭资产体量大、现金流复杂，若不通过信托、投资房分布、offset账户等手段合理安排，容易出现利息浪费、资产暴露等问题。

 

Q2：贷款总额不变，为什么还需要重组贷款结构？

 

答：贷款总额不变，但资金的流向、利息的分布、贷款用途的分类不同，带来的税务影响和财务压力完全不同。通过结构调整，可以让投资房承担大部分贷款，从而让利息可抵税，同时保留现金流灵活性，提高整体财务效率。

 

Q3：家庭信托持有房产有哪些优势？

 

答：信托结构可带来多重优势，包括：

• 税务灵活性：将租金收入与利息支出安排在信托内，更便于进行有效税务规划；
• 资产保护：降低个人名下房产风险，增强法律隔离；
• 继承与财富传承：为未来代际转移提供机制。

 

当然，信托是否合适需结合个人情况与会计师协商决定。

 

Q4：什么是 offset 账户？如何帮助节省利息？

 

答：Offset 账户是一种将你的银行存款与贷款账户关联的功能。账户内的存款可直接抵消贷款本金部分，从而减少应付利息。

 

例如：若贷款余额为 NZD 500,000，offset 账户有 NZD 100,000，则只需对剩余的 NZD 400,000 支付利息。

 

这对于有可观现金流的家庭而言，既保持资金灵活，又能大幅节省利息支出。

 

Q5：如果我目前已有贷款，是否还可以进行结构重组？

 

答：可以。只要贷款条件允许、银行评估通过，即便已有贷款，仍可通过 refinance（再融资）或 restructure（重组）调整贷款结构，例如更换贷款类型、修改还款方式、引入offset等。是否适合操作，建议根据你的收入、资产、目标等由专业贷款顾问评估制定。

 

声明：本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息、意见、观点和建议，未考虑您的特定财务状况或目标，因此不构成个性化财务建议。建议您在采取任何行动之前，咨询持牌贷款顾问。 贷款顾问寻求建议。