新西兰最新投资房抵税及明线详解解读，帮您轻松省税

概述

最近，新西兰有两项和投资房有关的税务政策生效了，您是否对它们有足够的了解呢？这两项税务政策中蕴藏了巨大的机会，今天小宇就帮您捋顺一下，好好聊聊这些变化带来的机会。大家好，我是深耕新西兰贷款行业十余年的小宇。

近期更新的两项税务政策

明线政策（Bright-line Test）
明线时间从10年（如果是二手房）减少到了两年。这意味着，从2022年7月1日之前买的房子，如果现在卖掉，已经超过了2年的明线时间，不再受限制，无需支付房产增值部分的税务。这里有个小贴士：明线的日期是从您房屋买卖合同签订的时间开始计算，而不是使用交割时间。

投资房利息抵扣政策
从今年4月1日起，如果您的投资房是二手房，不论是什么时候买的，80%的利息都可以和租金相抵消，减少税务。从2025年4月1日起，100%的利息都可以跟租金抵消。虽然目前还未达到100%，但由于利息较高，在80%的情况下，您可能根本不需要再交税。

政策改变带来的机会

这些政策的改变对有投资房的朋友们意味着以下两种机会：

升级自住房且自住房贷款较少
如果您不卖旧房就可以买新的自住房，最节省税务的方式是将购买新自住房的贷款与旧房出租后的租金相抵消。为实现这一目标，您可以将旧房卖给信托或公司，然后以信托或公司的名义借钱买回旧的自住房。这样，您就可以拿到这笔钱来买新的自住房。在政策改变之前，这样做没有意义，因为利息不能抵消；但现在，80%的贷款产生的利息都可以抵消，少缴一大笔税。

示例：
John是一名IT从业者，年薪15万，太太收入6万。他们从惠灵顿搬到奥克兰，需要换一个价值140万的新自住房。原来的自住房已经住了10年，市场价值约90万，可出租850纽币每周，原有贷款35万，且未来两年内无卖房计划。他们有现金存款10万。

简单做法是去现有的银行贷出130万，加上手头的10万在奥克兰买房。但投资房每年44k纽币的租金收入，即使按照80%抵扣利息，也只能抵消19k的利息成本，再减去地税、保险、房屋管理等费用8k，还是要按照17k利润交税。

如果把旧房卖给一个新的公司，公司借90万买回来，John就有100万首付，只需以个人名义借40万买新的自住房。新公司按照90万的利息算，80%可以抵扣49k，再减去其他费用8k，这个房子亏损17k，就不用缴纳任何税，实现了省税效果。

自住房贷款较多而投资房贷款较少
如果您的投资房在个人名下，购买时间大于两年且贷款不多，而自住房贷款较多，可以考虑将投资房从个人名下转移到信托或公司名下。新的信托或公司可以向银行借钱买下投资房，您可以用这笔卖房款还掉自住房的贷款。这样，尽管总贷款没有变化，但可以抵消的利息部分就多了很多，从而达到节省税务的目的。

最后的建议

当您进行这些重组（restructure）时，最好同时进行重新贷款（refinance），因为您可以从新的银行获得现金返还（cashback）。如果有200万纽币的贷款，能拿到将近2万纽币的现金返还，这些资金足够支付会计和律师的费用，还有很多剩余，所以不要错过白拿钱的机会。

今天的分享就到这里，希望对您有所启发。如果您周围有打算换房的朋友，或者已经有投资房的朋友，都可能从中受益，可以转发给您的亲朋好友，一定会帮助到他们。如果您对今天的内容有任何问题，欢迎随时与我们联系，我们对这种类型有大量的实践经验。谢谢收看，我们下次再见！

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