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MAY 16 2023
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真实客户案例告诉您，在新西兰与贷款顾问贷款的真正价值

Posted by: Connie 小宇

概述

欢迎回到小宇信贷频道。

最近，我们有一位客人刚刚购买了一处投资房，离交割还有两三周的时间。他找到我们是因为看了我们之前的视频，对自己手上的银行贷款批准不太有信心，希望我们能帮忙看看是否需要改进。在仔细分析后，我们发现确实有一些需要修改的地方，而且有些问题如果现在不解决，以后可能会很难弥补。今天我们与大家分享这个案例，帮助大家更好地了解贷款知识，避免走弯路。


声明：接下来的内容只是作为一般情况使用。没有考虑到您个人的特定财务状况或目标，因此不构成个性化的财务建议。您在采取任何行动之前都应向您的贷款顾问寻求建议。


客户案例

今天要分享的案例是一对夫妻，女士是一位全职太太，先生有一份年薪制工作。他们的自住房基本上已经没有贷款了，但还在某个银行作抵押。他们最近购买了一处投资房，一方面是为了投资目的，另一方面是因为这所房子位于好的校区，便于将来孩子上一所好中学。现在房子终于买到了，银行也批准了他们的贷款申请，交割还有两三周的时间。

在了解了客人的情况和贷款批准细节后，我们认为目前批准贷款最多的银行确实是中资银行。但是有几个方面需要再慎重考虑一下。


贷款思路

首先，目前预批准的银行虽然贷款额度最高，但是客人在交割后手头还会有一些剩余资金，希望能够选择offset产品来节省利息。并且在有需要的时候也可以随时取出来使用。相比之下，客户现在得到预批的中资银行贷款产品缺乏这样的特色。因为客人手头的资金足够，只需要少贷$15,000就可以选择澳洲银行，满足他们对贷款产品的要求。

其次，尽管贷款比例LVR只有33%，但银行要求客人将现有的自住房和投资房都作为抵押物。实际上，只用自住房作抵押物，贷款比例也只会达到房屋价值的60%，远远低于自住房80%的上限, 完全没有必要将投资房也作为抵押物。而且同时将两处房产抵押给同一家银行也会带来很多弊端。按理来说，这家银行不应该有这样的要求，因咨询客人的现有预批并不是我们来代理的，因此我们对于这个结果感到困惑不解。

最后，我们注意到借款人是夫妻双方的联名申请。我们建议客人谨慎考虑是否应该以个人名义购买房产，可以考虑以公司的名义购房以合法避税。因为太太目前没有工作收入，而先生的税率很高。我们知道目前投资房的利息支出无法抵税，也就是说客人每年还需要为3万多的房租利润缴纳税款。如果以个人名义购买，那先生和太太需要分别按照50%的利润缴税。

如果考虑采取公司形式购买房产，让太太占有的比例多一些，先生少些，这样综合起来所缴纳的税款最少。然而，这家中资银行不允许以公司名义贷款。

最重要的是，如果现在不在交割前解决所有权的问题，交割后就无法再修改所有权，这涉及到明线法则。

总结

因此，我们可以看到，每家银行都有自己的特点，贷款也不仅仅是数字游戏。当我们为客人考虑建议时，我们会综合考虑他们的情况和目标。同时为客人额外考虑到税务、法律等方面的好处。有时客人的目标不仅仅局限于一个方面，在无法实现所有目标的情况下，我们需要与客人共同确定优先权，以制定最适合他们的方案。


也许你会问，既然这位客人已经获得了贷款批准，为什么他们现在还要咨询我们？答案很简单，我们的关注点在于如何帮助客人。即使由于各种原因我们不能代理他们的贷款，但如果我们能在交割前帮助他们避免一些问题，那么我们的主要目标就达到了。即使这次我们无法从中获得物质回报，但我们相信大多数客人会因为我们的帮助而在未来寻求我们的贷款服务，或者向亲戚朋友推荐我们。


希望今天的内容能给您带来启发可以随时跟我们联络，我们会根据您的情况为您提供具体的建议。如果您需要我们的帮助，欢迎扫描下方二维码或拨打电话与我们取得联系，让我们为您进行一个全方位的检查，并定制个性化的方案。您可拨打09 930 8999与我们咨询，请放心，我们对您的服务都是免费的。



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概述

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最近，我们有一位客人刚刚购买了一处投资房，离交割还有两三周的时间。他找到我们是因为看了我们之前的视频，对自己手上的银行贷款批准不太有信心，希望我们能帮忙看看是否需要改进。在仔细分析后，我们发现确实有一些需要修改的地方，而且有些问题如果现在不解决，以后可能会很难弥补。今天我们与大家分享这个案例，帮助大家更好地了解贷款知识，避免走弯路。


声明：接下来的内容只是作为一般情况使用。没有考虑到您个人的特定财务状况或目标，因此不构成个性化的财务建议。您在采取任何行动之前都应向您的贷款顾问寻求建议。


客户案例

今天要分享的案例是一对夫妻，女士是一位全职太太，先生有一份年薪制工作。他们的自住房基本上已经没有贷款了，但还在某个银行作抵押。他们最近购买了一处投资房，一方面是为了投资目的，另一方面是因为这所房子位于好的校区，便于将来孩子上一所好中学。现在房子终于买到了，银行也批准了他们的贷款申请，交割还有两三周的时间。

在了解了客人的情况和贷款批准细节后，我们认为目前批准贷款最多的银行确实是中资银行。但是有几个方面需要再慎重考虑一下。


贷款思路

首先，目前预批准的银行虽然贷款额度最高，但是客人在交割后手头还会有一些剩余资金，希望能够选择offset产品来节省利息。并且在有需要的时候也可以随时取出来使用。相比之下，客户现在得到预批的中资银行贷款产品缺乏这样的特色。因为客人手头的资金足够，只需要少贷$15,000就可以选择澳洲银行，满足他们对贷款产品的要求。

其次，尽管贷款比例LVR只有33%，但银行要求客人将现有的自住房和投资房都作为抵押物。实际上，只用自住房作抵押物，贷款比例也只会达到房屋价值的60%，远远低于自住房80%的上限, 完全没有必要将投资房也作为抵押物。而且同时将两处房产抵押给同一家银行也会带来很多弊端。按理来说，这家银行不应该有这样的要求，因咨询客人的现有预批并不是我们来代理的，因此我们对于这个结果感到困惑不解。

最后，我们注意到借款人是夫妻双方的联名申请。我们建议客人谨慎考虑是否应该以个人名义购买房产，可以考虑以公司的名义购房以合法避税。因为太太目前没有工作收入，而先生的税率很高。我们知道目前投资房的利息支出无法抵税，也就是说客人每年还需要为3万多的房租利润缴纳税款。如果以个人名义购买，那先生和太太需要分别按照50%的利润缴税。

如果考虑采取公司形式购买房产，让太太占有的比例多一些，先生少些，这样综合起来所缴纳的税款最少。然而，这家中资银行不允许以公司名义贷款。

最重要的是，如果现在不在交割前解决所有权的问题，交割后就无法再修改所有权，这涉及到明线法则。

总结

因此，我们可以看到，每家银行都有自己的特点，贷款也不仅仅是数字游戏。当我们为客人考虑建议时，我们会综合考虑他们的情况和目标。同时为客人额外考虑到税务、法律等方面的好处。有时客人的目标不仅仅局限于一个方面，在无法实现所有目标的情况下，我们需要与客人共同确定优先权，以制定最适合他们的方案。


也许你会问，既然这位客人已经获得了贷款批准，为什么他们现在还要咨询我们？答案很简单，我们的关注点在于如何帮助客人。即使由于各种原因我们不能代理他们的贷款，但如果我们能在交割前帮助他们避免一些问题，那么我们的主要目标就达到了。即使这次我们无法从中获得物质回报，但我们相信大多数客人会因为我们的帮助而在未来寻求我们的贷款服务，或者向亲戚朋友推荐我们。


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