欢迎大家再次来到小宇信贷的频道， 本期内容我们继续来讨论BNZ前首席经济学家Tony Alexander 关于2022年新西兰房价走势的一个分析。

上期内容我们讨论了Tony Alexander 认为2022年新西兰房价不会再持续快速增长的17点因素，这期内容我们来接着讨论一下关于Tony Alexander 认为2022年支撑新西兰房价的一些观点。 小宇总结出了其中一些比较重要的观点和大家一起来分享。

2022 年新西兰房价走势分析 （下）

视频时间轴

1. 建筑成本的增加 01：20
2. 工期的延迟 02：30
3. 日落条款 03：05
4. 大赦的需求 04：40
5. 工作失业率稳定 05：35
6. 高通货膨胀：06：39
7. 贷款政策管制：07：10
8. 非银行贷款机构机会： 09：23
9. 供应的短缺：12：10
10. 总结：12：55

1. 建筑成本的增长

建筑材料的短缺造成开发商成本的增加，当建筑成本的增长，开发商面临一个最低投资回报率的问题，便会导致房价维持在一个较高价位。这方面小宇自己也深有体会，小宇最近也在筹备盖房，面临重重阻碍。成本的上涨导致即使很有经验的业内人士也面临很多问题，因为材料的短缺是造成成本上涨的一个主要原因，而使用一些替代的材料又会面临人工成本的一个不同。

2. 工期的延迟

因为疫情，材料短缺导致目前大部分开发商面临工期延迟的问题，工期延迟又导致人工时间调配受到很大程度的影响从而导致再次面临一个工期延迟的问题， 加上一些不可控的原因。工期的延迟已经是常态。工期的延迟必然带来贷款成本的增加从而导致总体项目成本的增长。所以建筑成本和工期的延迟互相影响。

3. 落日条款

目前有很多预售的房子，开发商在预售合同里有时候会附加上落山条款来规避一些材料成本上涨和一些不可控的风险。目前落山条款在预售房屋合同里是比较常见的。因为落山条款，开发商有可能在交割到期前无法正常交割而要求买家再次支出一笔费用，如果买家无法支付这笔费用，开发商有权卖给其他买家。因为建筑成本的不断增加再加上落山条款造成一部分预售房源临时取消，目前市场上的可预售的房源相对较少而造成供应不足，也是造成房价不会下跌的原因之一。

4. 移民大赦的需求

在2021年底，新西兰政府提出了移民大赦的政策，移民大赦的政策增加了大概16.5万的移民，大赦的16.5万移民中必然带来房市需求的一个增长。当时政策一出来，小宇信贷的电话都要打爆了。由于需求量的增加，房价也会维持在一定的价位，不会有所下跌。

5. 低失业率

目前的就业率市场上有更多的职位， 职位的增加让求职者有更多的选择，一个有几年相关工作经验的求职者在目前的一个求职市场上有可能找到薪水更多的工作。由于有一个相对较高工资的工作和稳定的收入，这会让一部分人考虑投资或购买新的房产，从而促使房价的一个稳定。

6. 高通货膨胀

相信大家最近一年也都感受到了物价的疯狂上涨，由于物价的上涨从而造成现金的贬值。通货膨胀通常会让有储蓄的人开始考虑投资一些保值的资产，随着通货膨胀率的增长同时也增加了投资保值资产的紧迫感。好的房产便是一个很好的保值并且还会增值的资产。这些因素都造成了房产需求的增长，起到了一个推波助澜的作用。

7. 贷款条款的管制

目前看来， 房产的需求没有太大的改变，还是有很多刚需的存在。但目前由于银行对贷款条件的管制致使很多人贷款能力的减弱甚至有些人贷不到款。现在限制很多人贷款能力的一个很有争议的管制政策变是CCCFA。 CCCFA要求对贷款人的流水进行审查，审查贷款人每天的花销从而计算出一个月的支出。CCCFA的要求影响了很多人的贷款能力甚至人很多人贷不到款。由于CCCFA的管制争议很大，迫使现在政府又在重新考虑CCCFA的审查制度。如果放宽，会有更多人考虑买房。

8. 非银行贷款带来的机会

非银行贷款机构由于其灵活性，同时非银行机构还会同时提供一些解决的方法来更好的帮助贷款人。目前非贷款机构在市场上也相对更为活跃。非银行与银行之间的贷款利息差距也逐渐减少尤其是做房屋贷款的二级贷款机构。由于银行目前也面临贷款申请的减少加上非银行贷款机构的活跃，促使银行加快调整。所以小宇认为之后借贷人还是会有很多的机会。　

9. 房源的短缺

由于银行在去年的一系列收紧政策尤其是利息不能抵消租金的政策，目前很多人会担心现有的自住或者投资房卖了之后很难再次购入一个新的房产。另外一个原因是由于现在可开发的土地越来越多，很多人相对更愿意保留现有的房产。所以导致目前市场上的供应相对减少了很多。供应的减少自然导致价格的上涨或者是维持一个现有价格区间。　

总结：

今天我们主要总结了Tony Alexander认为在２０２２年支撑房价的一些原因，在Tony Alexander 的文章中总共总结了１９点变量，今天小宇帮您总结了其中主要的一些观点。加上上期我们讨论和分享的关于房价不会有一个大幅上涨的１７点原因。所有的内容所涉及的因素在小宇看来都是不可控的变量比如说贷款政策等，最终的一个效果是什么很难有一个定论。这也是小宇想跟您分享这所有内容的一个原因，相比有些文章着重在上涨或者下跌的分析，这两周分享的内容希望您通过分析从而有一个自己的判断。小宇认为今年房价的走势更多的会影响房产投资的客人，而自住的客人因为刚需的需要不会受太多的影响。

马上就是中国传统新年了，小宇在这里也祝您新年快乐，也希望在新的一年我和我的团队能够帮您实现房产目标。如果有任何关于贷款方面的问题欢迎您随时和我们联系。希望今天的内容对大家有所帮助我们下期见。

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