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MAY 04 2022
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案例分析 | 贷款结构在贷款难时期变得更为重要

Posted by: Connie 小宇 in 房产投资
奥克兰贷款broker

概述

欢迎来到小宇信贷的频道,今天小宇跟您讨论的话题是由一个客户真实的案例引发,由于贷款政策的收紧,建筑材料及人工成本快速上涨,致使工期比预期延长很多。现在贷款政策有这么严格,房子也很难在短期卖到理想价格。这些都导致很多开发商或个人投资者面对现金流方面的困难

不管您是否是开发商,投资者还是自住买家,这个案例都可以给每个人在贷款结构与现金流上一些启发和警示,希望对您有所帮助。

今天的内容主要分为以下几个方面

  • 真实客户案例

  • 小宇为客户提供的3个解决思路

  • 对现在投资者的建议

声明:今天的内容仅代表个人意见,不涉及任何专业投资的指导建议。


客户真实案例


客户及事件背景

客户A是小宇信贷的老客户了,作为开发商,A的手上有不同进度的开发项目都正在进行中。客户A在去年年底购买了一套有开发潜力的房产,价格为$1.2m,交割日期是今年年底。


客户面临的困难

客户A的原计划是将手上现有的一个项目做完后,售卖房产的回款用来交割新房。

但是由于人工和建材的缺乏导致工期延长,客人产生了2点担忧

1. 无法按时完成工程,无法及时拿到回款交割新房产
2. 市场回冷,哪怕到时候按时完成工程也怕不太好卖

客人担心只靠项目回款去交割不是特别的保险,虽然客户手中有40的现金,但还有80万的缺口,因此想提前准备,向我们咨询是否有其他的方法能够拿到足够的资金来交割。


开发商的特殊情况- GST

虽然客户的买价为120万,但由于客户是开发商注册了GST,交割后可以向税务局claim回GST。同样,在卖出房产时也要将GST还给税务局。当贷款机构在计算这种类型的申请时是不会考虑GST的部分的。因此这套房子排除GST的价值后只有110万。

贷款机构的贷款比例一般为6成或6成5,经过计算,客户可以借到60多万,在客人有40万的前提下,还有20-30多万的资金缺口。


小宇建议的3个解决方向

在了解客户的困难后,小宇为客户提供了3个解决方案,按照优先顺序为客户讲解。


选择1:向贷款机构借款60万,客户自己能够找到剩下的30万。

作为拥有不同项目进度在手的开发商,客户想要筹集30万左右的资金,一般不会是特别大的问题,但也要看客户的个人情况。如果客户可以筹集额外的30万,那么剩下的60万我们可以帮助客人从贷款机构借贷60万,就可以进行交割了。

这个方案的好处有三

  1. 成本更低,贷款机构的equityrelease 的利息一般要比开发贷款要便宜一些

  2. 投入小,不需要涉及到客户其他的房产或资产,和现在项目也不相干

  3. 申请简单快速

如果客户暂时没有能力筹集到额外的30万缺口,那么可以考虑方案二


选择2: 加快现有项目的完成速度,用现有项目贷出需要的金额

将手上的项目以最快速度进展,如房产独立的Title及时批下来,项目整体的价值增加,即可向现在的建筑贷款公司申请将一部分抵押物从贷款中解除出来,再用这部分地产进行equity release,贷款出额外的30万进行交割。

如Title没有及时下来,因为开工后整体项目的价值增加,也可以向现在的建筑贷款公司申请30万的top up用于交割。由于是向建筑贷款的贷款机构申请贷款,因此此方案利息会稍高一些。


选择3:客人额外提供要交割的房产抵押给提供建筑贷款的公司,贷出所需全部金额

这个方案对于贷款机构来讲是最愿意做的,因为给他们抵押了额外的房产,并不是单纯依赖现有的开发项目,风险降到最低。但是对于客人来说是最不利的,因为拿出额外的房产抵押,相当于绑定了两个项目。但如果没有其他办法的话,这也是办法之一

虽然目前还在事件的前期,我们无法实际为客户开始操作,但至少客人可以开始着手准备,关注自己的现金流,并把手上的项目尽快完成。


小宇分享

通过这个真实案例,小宇想和大家分享的是在现在这个时间段(2022年中),不论您是开发商,房产投资者还是自住买家都要重视自己的现金流,现金为王。并且您房产的Equity,也就是您房产可利用价值的部分越灵活越好,像上面提到的如果可以解除抵押是最好的。这样在需要用钱的时候,我们可以拿到任意的银行或贷款机构去做,选择当下最优的贷款方案,而不是局限在某一个银行或机构中无法处理,做到对您资产最大的保护与灵活性。

 

我们在最近帮客人重新review客户的贷款结构时,由于之前房产的增值,已经有一些客户的房产进行部分的抵押解除。做部分解除抵押的时候银行会重新审核您的收入,如果收入不够是无法解除的,所以我们建议趁早做。等到下半年,随着贷款政策愈加严格,可能收入就不再够资格了。解除贷款可以让您拥有对资产最大的灵活性,将资产不放在同一个篮子里也对您的资产起到了保护作用。


因此建议您可以找一个好的贷款顾问帮您去review您的贷款结构,提前进行调整,做好准备。这样在未来机会到来时,可以把握住机会,稳准狠地出手。

希望今天的内容对您有所帮助,如果您有任何贷款方面的问题欢迎您随时和小宇信贷联系,让我们给您一个量体裁衣的贷款解决方案


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奥克兰贷款broker

概述

欢迎来到小宇信贷的频道,今天小宇跟您讨论的话题是由一个客户真实的案例引发,由于贷款政策的收紧,建筑材料及人工成本快速上涨,致使工期比预期延长很多。现在贷款政策有这么严格,房子也很难在短期卖到理想价格。这些都导致很多开发商或个人投资者面对现金流方面的困难

不管您是否是开发商,投资者还是自住买家,这个案例都可以给每个人在贷款结构与现金流上一些启发和警示,希望对您有所帮助。

今天的内容主要分为以下几个方面

  • 真实客户案例

  • 小宇为客户提供的3个解决思路

  • 对现在投资者的建议

声明:今天的内容仅代表个人意见,不涉及任何专业投资的指导建议。


客户真实案例


客户及事件背景

客户A是小宇信贷的老客户了,作为开发商,A的手上有不同进度的开发项目都正在进行中。客户A在去年年底购买了一套有开发潜力的房产,价格为$1.2m,交割日期是今年年底。


客户面临的困难

客户A的原计划是将手上现有的一个项目做完后,售卖房产的回款用来交割新房。

但是由于人工和建材的缺乏导致工期延长,客人产生了2点担忧

1. 无法按时完成工程,无法及时拿到回款交割新房产
2. 市场回冷,哪怕到时候按时完成工程也怕不太好卖

客人担心只靠项目回款去交割不是特别的保险,虽然客户手中有40的现金,但还有80万的缺口,因此想提前准备,向我们咨询是否有其他的方法能够拿到足够的资金来交割。


开发商的特殊情况- GST

虽然客户的买价为120万,但由于客户是开发商注册了GST,交割后可以向税务局claim回GST。同样,在卖出房产时也要将GST还给税务局。当贷款机构在计算这种类型的申请时是不会考虑GST的部分的。因此这套房子排除GST的价值后只有110万。

贷款机构的贷款比例一般为6成或6成5,经过计算,客户可以借到60多万,在客人有40万的前提下,还有20-30多万的资金缺口。


小宇建议的3个解决方向

在了解客户的困难后,小宇为客户提供了3个解决方案,按照优先顺序为客户讲解。


选择1:向贷款机构借款60万,客户自己能够找到剩下的30万。

作为拥有不同项目进度在手的开发商,客户想要筹集30万左右的资金,一般不会是特别大的问题,但也要看客户的个人情况。如果客户可以筹集额外的30万,那么剩下的60万我们可以帮助客人从贷款机构借贷60万,就可以进行交割了。

这个方案的好处有三

  1. 成本更低,贷款机构的equityrelease 的利息一般要比开发贷款要便宜一些

  2. 投入小,不需要涉及到客户其他的房产或资产,和现在项目也不相干

  3. 申请简单快速

如果客户暂时没有能力筹集到额外的30万缺口,那么可以考虑方案二


选择2: 加快现有项目的完成速度,用现有项目贷出需要的金额

将手上的项目以最快速度进展,如房产独立的Title及时批下来,项目整体的价值增加,即可向现在的建筑贷款公司申请将一部分抵押物从贷款中解除出来,再用这部分地产进行equity release,贷款出额外的30万进行交割。

如Title没有及时下来,因为开工后整体项目的价值增加,也可以向现在的建筑贷款公司申请30万的top up用于交割。由于是向建筑贷款的贷款机构申请贷款,因此此方案利息会稍高一些。


选择3:客人额外提供要交割的房产抵押给提供建筑贷款的公司,贷出所需全部金额

这个方案对于贷款机构来讲是最愿意做的,因为给他们抵押了额外的房产,并不是单纯依赖现有的开发项目,风险降到最低。但是对于客人来说是最不利的,因为拿出额外的房产抵押,相当于绑定了两个项目。但如果没有其他办法的话,这也是办法之一

虽然目前还在事件的前期,我们无法实际为客户开始操作,但至少客人可以开始着手准备,关注自己的现金流,并把手上的项目尽快完成。


小宇分享

通过这个真实案例,小宇想和大家分享的是在现在这个时间段(2022年中),不论您是开发商,房产投资者还是自住买家都要重视自己的现金流,现金为王。并且您房产的Equity,也就是您房产可利用价值的部分越灵活越好,像上面提到的如果可以解除抵押是最好的。这样在需要用钱的时候,我们可以拿到任意的银行或贷款机构去做,选择当下最优的贷款方案,而不是局限在某一个银行或机构中无法处理,做到对您资产最大的保护与灵活性。

 

我们在最近帮客人重新review客户的贷款结构时,由于之前房产的增值,已经有一些客户的房产进行部分的抵押解除。做部分解除抵押的时候银行会重新审核您的收入,如果收入不够是无法解除的,所以我们建议趁早做。等到下半年,随着贷款政策愈加严格,可能收入就不再够资格了。解除贷款可以让您拥有对资产最大的灵活性,将资产不放在同一个篮子里也对您的资产起到了保护作用。


因此建议您可以找一个好的贷款顾问帮您去review您的贷款结构,提前进行调整,做好准备。这样在未来机会到来时,可以把握住机会,稳准狠地出手。

希望今天的内容对您有所帮助,如果您有任何贷款方面的问题欢迎您随时和小宇信贷联系,让我们给您一个量体裁衣的贷款解决方案


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