最近大家应该都有所了解目前贷款申请相较去年甚至前年无论是从预批的成功率，审批的速度等等各个方面都很困难，小宇最近也在拿到一些客人的申请材料后建议客人再等一段时间再申请。那为什么会造成目前贷款申请如此困难呢？除了我们最近都在讨论的CCCFA, 具体是哪些因素让您的贷款申请能力大打折扣呢？

小宇今天给您总结了最近三个月主要影响贷款审批的9点原因。通过今天的内容也希望您能再还没有提交贷款申请之前提前有个准备。小宇也会在接下来的几期内容里面跟您分享针对以下9点原因，具体可以有哪些方法和对策来帮助您拿到一个理想的贷款预批。 下面小宇来具体来跟您分析一下是哪9个方面的原因，导致这些问题的因素是什么，受这些因素影响的主要群体有哪些和这些因素导致您贷款申请受到的影响有多大。

具体是什么原因导致最近的贷款如此困难？

视频时间轴已标注

1. 出租房租金收入承认率大打折扣等同于银行承认的申请人的收入相较更少 （01：50）

评估标准：银行一般通过房屋建造的年限和买卖的时间来评估

影响因素：CCCFA 以及税务方面（利息不再跟租金收入的相抵消等同于申请人支付更多的税导致现金流变少很多）

影响的群体：投资者

影响强度：相较其他方面的原因贷款申请的影响不是特别大

2. 现有贷款只还息的贷款结构：只还利息的计算方法有所改变，目前基本都改为本加息来计算   （03：30）   

影响因素：CCCFA

影响群体：投资者 (投资者更适用于只还利息的方式，而自住却很少使用只还利息的方式)

影响强度：影响较大，尤其是贷款比较多的客人

3. 测试利息：银行不用实际利息，只用测试利息，测试利息是银行对未来30年平均利息的一个评估，随着实际利息从去年7月份一直在增加，测试利息也在跟着增长 （04：36）

影响因素：银行实际利息增加

影响群体：每一个借款人。

影响强度：影响较大，因为测试利息不断上涨导致大多数人的贷款能力大打折扣

4. 投资房的地税和保险影响 （05：08）

投资房的地税和保险作为额外的生活支出被银行计算在了借贷人的还贷能力上，相比较以前投资房的地税和保险是被银行计算在租金的折扣里

影响因素：CCCFA

影响群体：投资者

影响强度：影响较大 ，尤其是投资者（一个房子如果按照平均3500的地税和保险来计算，如果申请人的投资房超过一套，投资房越多，生活的支出便越多，随之贷款能力受影响越大）

5. 日常的花销开支 （06：29）

银行对申请人日常花销开支的审核更为严苛，审核时间更长，相反，审批的量却下降很多。尤其是最近的三个月时间因为圣诞假期等因素，大部分人的花销相比较平时更大

影响因素：CCCFA

影响群体：每一个贷款申请的人

影响强度：影响很大，尤其是最近开销支出较多的人群

6. DTI：贷款占收入的比例 （07:45）

目前实施DTI的银行只有BNZ, ASB, 中国银行, 其他银行目前还没有跟进。

影响因素：DTI

影响群体：每一个贷款申请人（自住，投资 或 换房）

影响强度：不是很大，虽然影响每个人，但还是有很多没有跟进DTI的银行可以选择

7. 收入的税收增长 （08：16）

去年开始实施的收入超过18万以上的需要支付更高的税，等同于银行承认的申请人的工作收入减少

影响因素：税收政策

影响群体：高收入的人群

影响强度：影响对大多数人不大

8. 自雇人士 （08：47）

因为疫情大部分自雇人士的收入多少受到影响。银行通常会将自雇人士提交的财报收入打个折扣来计算或者要求自雇人士的申请人对2022年的营收做一个预测

影响因素：新冠疫情

影响群体：自雇人士

影响强度：取决于申请人的行业影响强度：取决于自雇申请人的行业，对不是自雇人士没有影响

9. 年龄的限制性 (09:16)

银行借贷还款的最高年限是30年，所以目前银行会考虑到申请人的年龄是否还可以工作30年的问题。

影响因素：CCCFA

影响群体：主要影响年龄在45岁以上的贷款申请人

影响强度：不是特别大， 尤其是投资房的贷款，申请人不受年龄影响依然可以贷到30年

总结：（10：35）

最近三个月同时发生的以上9点贷款方面的变化是巨大的。小宇认为管制是对的，但是现在的贷款环境有很多负面作用。

首先是对于买自住房或者想换房的群体，贷款能力大打折扣从而导致很难买到心仪的房子。

其次目前因为支出的审核非常严格导致在以往被银行认为低风险的客人现在也因为支出，贷款申请管控等因素变成了高风险的客人。

申请贷款的贷款能力受限从而导致另外一个问题就是房屋的价格很难达到卖家的一个心里价位从而进一步导致很多卖家也不愿意在目前的市场上出售自己的房产，最终导致目前房屋买卖市场等同于半停滞的状态。

除了自住，投资房受到的影响，开发商也面临重重困难。如果去银行贷款，银行要求预售。就目前的市场环境，政策的不断变化预售有太多的不确定性，导致预售十分困难。，因为满足不了银行预售的要求导致开发商很难从银行拿到资金。而非银行的建筑贷款目前也非常饱和，资金回流的速度慢，开发商也很难从非银行机构申请到建筑贷款，除非是特别优质的开发贷款申请如贷款比例很低，地点非常好等情况。就目前来讲无论是自住，投资还是开发小宇认为都不是一个健康的市场环境。所以目前政府也在重新审核CCCFA, 税务，DTI, 利息的增长等政策。

针对目前的市场环境小宇知道还是有很多朋友们需要申请贷款，所以接下来的几期内容，小宇会着重跟您介绍一下关于非银行贷款方面的一些政策细节。之前一期的内容小宇大概介绍了一些目前新西兰市场上主流的一些非银行贷款机构的类型和特点，感兴趣的小伙伴可以通过点击下方相关文章“非银行贷款机构您真的了解吗？”回看之前的内容。希望这期的内容对您有所帮助，感谢您的长期关注，我们下期见。

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