期房，又称“楼花”，也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

许多新西兰华人都喜欢住新房，购买期房确实有不少好处，比如：房子可以以相对较低的价格购买到，等到房子建完交割时房价也许还会上涨一些。

但是，购买期房存在一定的风险。

在今天的小宇频道里，小宇再次邀请到Turner Hopkins的主任律师Joy袁律师，和大家聊聊期房是什么？她将从律师的角度来谈谈在购买期房时，如何通过完善的合同来降低购买期房的风险。

买期房风险, 如何规避？

视频时间轴

1. 什么是期房？期房的买卖合同有什么不同？ - 04:02

2. 如何降低购买期房的风险？ - 05:56

3. 期房合同中有哪些条款需要注意？ - 09:35

1. 什么是期房？期房的买卖合同有什么不同？

期房，英语为off-plan，指的是尚未完成建设的、还未能交付使用的房屋称为期房。即指房产开发商在房屋尚未建成时，买家签订了房屋的预售合同，提早购买房屋。

相对于购买现房所采用的标准版房屋买卖合同（ADLS版），新西兰期房的合同，尤其是公寓期房的合同，均由卖家（既开发商）的律师来起草，并且合同的内容非常之多，可能有普通ADLS版合同的三倍之多。

在您签订一份期房的合同前，应尽早联系您的律师，为您仔细审阅合同，才能在早期降低风险。尽管有些合同会有冷静期，但在签了字之后，一旦反悔，可能会损失几千的定金。

2. 如何降低购买期房的风险？

开发商通常会要求卖家在签定期房的合同后，交付10%至20%的定金，剩下的80%至90%的尾款等到房产交割时才交付。尤其对于第一次购买期房的买家，常常有三个担忧：

期房定金交给开发商，是否安全？

万一期房烂尾了，开发商跑路了，我该怎么避免这个风险？

最终建造好的房屋会不会和我想象中的不一样？

（1）期房买家做好尽职调查

买家在还没找到律师和决定是否要购买这个期房前，应自行做好前期的准备工作，包括：

• 了解楼盘所在的区域、位置、校区，以及开发商的经历、过往所盖房屋的质量如何

• 期房的销售代表是否能提供房屋图纸和其配置清单，以清晰地定义出房型、大小、有无车库等等

（2）咨询有期房合同经验的律师

对于期房买家，建议您找到一位在期房合同方面有经验的，甚至是与开发商合作过的律师，来为您仔细审核期房的合同。一来是因为有期房合同经验的律师会经手过不同版本的合同，二来则是因为与开发商合作过的律师能更清楚看出这个合同的条款是偏向开发商还是更有利于买家？从而代表您与开发商协商，更好地保护到您的利益。

3. 期房合同中有哪些条款需要注意？

（1）买家交的定金是否安全？

试想一下，如果在签订期房合同后，定金直接交给开发商，则会存在一些隐患，万一房屋没盖完呢？

定金应打入第三方的信托账户中，而不是直接给开发商。这里的信托账号可以是开发商律师的信托账号，用信托作为第三方代为持有这部分定金。只有在合同中写明了这一条款，才能保证定金直到交割时才打款给开发商，这样保证了定金的安全性，万一合同被取消，买家也一定能拿回定金。

（2）期房迟迟没有建造好？—— Sunset Clause（“太阳下山”条款）

大部分的期房合同不会对期房的工期做出保证。万一期房迟迟没有建造好，工期不断地拖延，作为买家，又不想无限制地等待下去，该怎么办？

对于这一点，期房合同中有条重要的条款，叫做Sunset Clause（“太阳下山”条款）。可以把它理解为底线条款，如果在太阳下山日，房屋依旧没有出合格证，或是交割日还没有产生时，那么根据这个条款的版本，一方则有权取消合同。

Sunset Clause（“太阳下山”条款）有不同的版本，其中对于买家最有利的版本是：“在签订合同的十八个月后，如果还没到房屋的交割日，买家可以单方面取消合同，定金连带利息退还给买家”。

Sunset Clause还有其他的版本，比如：对于开发商而言，有些版本会要求买卖双方都有权利取消合同。如果开发商迟迟拖延工期，并且之后取消了合同，则会对客户造成损失。有经验的律师应能分析出合同中的Sunset Clause是否对买家有利，并且怎么样才能规避期房烂尾的结局。

（3）最终建造好的期房和我想象的不一样？

有些期房买家担忧最终建造好的房屋和之前想象中的不一样，其实，可以从以下三方面来避免：

期房设计

买家在做尽职调查时，要了解这个期房项目目前的进展。这对于首次购买期房的买家会是个挑战，缺乏盖房的经验也就不清楚整个盖房的过程。

通常而言，开发商建造一个房屋，首先要申请资源许可(Resource Consent)和建筑许可(Building Consent)，拿到许可后才能开始动工，动工后，政府会对房屋做出全面的检查，只有通过检查后，拿到合格证(Code  Compliance Certificate, 简称CCC)，房子才能进行交割。

在买期房前，买家应调查好该项目目前的进展。举个例子，如果开发商的建筑许可和资源许可都还没有递交，那则说明这个项目仍处于非常早期的阶段，这种情况下，开发商的律师通常会在合同中加入一些非常保护开发商的条款，买家尤其需要了解这些风险，避免最终拿到手的房和现在所签的有所不同。

如果开发商已经拿到了政府的许可，并且开始按图施工了，买家可以通过设计图纸大致了解到房屋最终竣工后的样子。

期房面积

如果房屋最终建造好的面积与合同中所描述的不一样，可以依据合同中的面积条款来对买卖价值进行调整。

有三个常见的面积条款，有些版本更倾向于保护买家的利益，比如规定：“当最终建造好的面积小于合同中所描述的面积时，卖家应相应地减少最终实际的价格”。但还有一些版本会保护好开发商，比如规定：“当实际面积多于合同中所描述的面积时，买家应补贴一部分价格”

作为买家，你的律师要能与开发商的律师协商，从而制定出对买家公平的版本。

期房材料更换条款

期房买家通常可以与开发商讨论自己对房子的想法，包括选材和选颜色。但如果原本打算用的材料已经卖完了，这种情况下，开发商有权直接替换原本合同中规定的材料吗？还是需要与买家进行商讨？替换的材料是否是与原来等价值等质量的材料？这些都依据于合同中的材料更换条款 

（4）期房合同中其他需要注意的条款

开发商的进度条件

有时，开发商会根据项目不同的进度，在不同阶段提出相应的条件。比如：项目的成与否取决于开发商是否拿到政府的相关许可？向银行的借款申请是否得到批准？通常而言，公寓的开发商更有可能根据其项目的进度提出相应的条件。

价格调整条款

建筑材料的价格每年都会上涨，如果你的合同中有这一条款：“当房屋实际的建造成本高于开发商的预期，开发商有权将超出的部分pass给买方”，无疑是存在极大的风险，买家应极力避免这样的条款出现。

所以，律师不仅仅是在您购买期房的初期时，为您审阅合同，提醒您是否做好尽职调查？有没有尽可能多的了解开发商？是否熟悉楼盘的图纸？合同中的条款是否都赞成？律师还能代表您与卖家协商合同中的条款，直到最终完成交割。

如果您有在新西兰购买期房的计划，建议您尽早联系一位在期房合同方面有经验、并且也曾与开发商合作过的律师，为您尽可能的规避购买期房的风险。

Joy Yuan袁律师

作为Turner Hopkins的主任律师，她主要负责信托、商业以及房产的案件处理。她拥有丰富的商业法和财产法的经验。她秉承用专业法律意见保护和维护客户的利益，并提供实用的建议。她长期为各community做各类法律主题的演讲及撰写本地杂志的法律专栏。

Joy Yuan袁律师的联系方式：电话: 09 975 2624 微信 150330456 邮箱 joy@turnerhopkins.co.nz

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