为什么要考虑投资公寓呢？

一来是因为在奥克兰购买公寓的价格相对更低，二来是公寓的现金回报率较高。

确实如此，假设你仅能拿出60万以内来投资奥克兰的房产，相对于购买house，购买公寓的选择性更多。

另外一点，投资公寓房的现金回报率一般要高于house。举个例子，同样是在奥克兰投资60万买房，如果是投资house（两房），一周的租金可能是500纽币不到，但如果是投资公寓，每周租金却能收到600纽币以上。

如果你也正在考虑是否要投资公寓，小宇在这里和大家聊聊，在新西兰投资公寓房可能会遇到的问题。

投资新西兰公寓要注意什么？

视频时间轴

1. 新西兰公寓的物业管理费（Body Corporate）高昂 - 01:33

2. 新西兰公寓贷款有限制 - 03:08

3. 新西兰公寓的价格增长缓慢 - 04:01

4. 小心漏水公寓房 - 06:21

1. 新西兰公寓的物业管理费（Body Corporate）高昂

新西兰的公寓是有物业管理费的，英语叫做body corp。Body corp的费用与整体公寓的物业管理费有关，也与公寓的面积成正比例相关。

公寓的物业管理费可能会很高。尤其对于旧的公寓而言，由于每年高昂的维护费用，并且不同公寓之间的公共区域较多，比如整个公寓楼共同使用的电梯、草坪等等，整个公寓楼的管理费用也因此相对增多。再者，公寓的面积越大，所分配到的物业管理费也更多。通常而言，奥克兰公寓一年的物业管理费至少3000纽币，有的公寓高达1万纽币一年。

所以，当你计算公寓的投资回报率时，也别忘了要把公寓的物业管理费计算在其中。

2. 新西兰公寓贷款有限制

新西兰公寓贷款数额相对较少

当向银行申请买房贷款时，银行告诉你能贷多少的数值是基于没有物业管理费的情况之下。而公寓通常是有物业管理费的，你每月的净收入也将因此减少，导致公寓贷款能贷到的数额也相对减少。换句话说，如果同样每周能租到500纽币的租金收入，相对于购买house的贷款，由于公寓要交额外的物业管理费，公寓所能贷到的数额则较少。如果你公寓每年的物业管理费为3000纽币，折算成每月为250纽币，那么总体则会减少3到4万的贷款额度。

公寓的贷款比例（LVR）较低

公寓的价格也十分容易受到整体房地产市场的波动影响。尤其当房市或经济不景气的时候，公寓更容易掉价，银行因此对公寓贷款尤为敏感。比如前段时间受到新冠疫情的影响，银行纷纷下调了公寓的贷款比例，无论是自住还是投资为目的，公寓贷款的LVR均为65%，远低于购买house。很多买公寓的买家多半用现金，或是用已有房产的equity（净值）来贷款买公寓。

公寓的室内面积有最低要求

如果你考虑向银行贷款买公寓，每家银行对于公寓所占的室内面积（不包括阳台）都有最低要求。有的银行要求公寓至少有40平方米的室内面积，有的是50平方米；有的银行根据房间数量来决定面积，一房不能低于45平方米，两房面积不能少于55平方米。如果你的公寓少于银行所要求的最低面积，有的银行直接不批准贷款，有的则只能贷款50%。

公寓的rental appraisal（租金评估）可能不被承认

新西兰受到新冠疫情的影响，部分公寓的租客（留学生、工签持有者）无法返回新西兰，导致部分公寓长期空置的局面。在过去申请公寓贷款时，通常可以用rental appraisal（租赁评估）来作为租金收入的证明，哪怕还没有真正招到租客；而现在的市场情况导致了较高的公寓空置率，也将进一步影响公寓贷款。

3. 新西兰公寓的价格增长缓慢

相对于购买house，新西兰公寓的capital growth（价值增长）非常有限。由于公寓不是freehold（独立产权），没有独立拥有的土地，公寓的价值增长非常缓慢。

从长远来看，公寓的价值增长有可能会得到抑制。尤其对于奥克兰city的公寓，自从出现了unitary plan以后，出现了更多高密度房屋建造的趋势（比如排房），导致目前奥克兰市中心的房屋供给高于其实际需求，公寓价格则因此会受到限制。

 4. 小心漏水公寓房

如果公寓漏水，这会是一个十分严重的问题，贷款直接受到影响，银行绝不接受有漏水问题的公寓作为抵押物。如果需要贷款来维修公寓漏水的问题，银行也不会通过这项贷款。哪怕不是你所在的公寓房漏水，只要是同一栋大楼产生的漏水问题，维修费都需要每家每户平摊。

所以，公寓一旦出现漏水问题，既会影响你卖公寓，也会影响你用该公寓作为抵押物向银行贷款。 

所以，我们并非不建议您投资公寓房，而是在投资新西兰的公寓前，以上这四点是您所需要酌情考虑的。如果您有60万以内的买房预算，除了购买公寓，还可以考虑购买unit，或是考虑投资其他综合经济发展还不错的小城市，那里的房价更低，并且也能买到freehold（永久产权）的房屋。

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