ALL ARTICLES
JUN 23 2020
ALL ARTICLES

投资新西兰公寓要注意什么?了解这四点避免踩雷

Posted by: Connie小宇 in 房产投资

奥克兰贷款broker

为什么要考虑投资公寓呢?

一来是因为在奥克兰购买公寓的价格相对更低,二来是公寓的现金回报率较高。

确实如此,假设你仅能拿出60万以内来投资奥克兰的房产,相对于购买house,购买公寓的选择性更多。

另外一点,投资公寓房的现金回报率一般要高于house。举个例子,同样是在奥克兰投资60万买房,如果是投资house(两房),一周的租金可能是500纽币不到,但如果是投资公寓,每周租金却能收到600纽币以上。

如果你也正在考虑是否要投资公寓,小宇在这里和大家聊聊,在新西兰投资公寓房可能会遇到的问题。


投资新西兰公寓要注意什么?

视频时间轴

1. 新西兰公寓的物业管理费(Body Corporate)高昂 - 01:33

2. 新西兰公寓贷款有限制 - 03:08

3. 新西兰公寓的价格增长缓慢 - 04:01

4. 小心漏水公寓房 - 06:21


1. 新西兰公寓的物业管理费(Body Corporate)高昂

新西兰的公寓是有物业管理费的,英语叫做body corp。Body corp的费用与整体公寓的物业管理费有关,也与公寓的面积成正比例相关。

公寓的物业管理费可能会很高。尤其对于旧的公寓而言,由于每年高昂的维护费用,并且不同公寓之间的公共区域较多,比如整个公寓楼共同使用的电梯、草坪等等,整个公寓楼的管理费用也因此相对增多。再者,公寓的面积越大,所分配到的物业管理费也更多。通常而言,奥克兰公寓一年的物业管理费至少3000纽币,有的公寓高达1万纽币一年。

所以,当你计算公寓的投资回报率时,也别忘了要把公寓的物业管理费计算在其中。

新西兰公寓物业管理费


2. 新西兰公寓贷款有限制

新西兰公寓贷款数额相对较少

当向银行申请买房贷款时,银行告诉你能贷多少的数值是基于没有物业管理费的情况之下。而公寓通常是有物业管理费的,你每月的净收入也将因此减少,导致公寓贷款能贷到的数额也相对减少。换句话说,如果同样每周能租到500纽币的租金收入,相对于购买house的贷款,由于公寓要交额外的物业管理费,公寓所能贷到的数额则较少。如果你公寓每年的物业管理费为3000纽币,折算成每月为250纽币,那么总体则会减少3到4万的贷款额度。

公寓的贷款比例(LVR)较低

公寓的价格也十分容易受到整体房地产市场的波动影响。尤其当房市或经济不景气的时候,公寓更容易掉价,银行因此对公寓贷款尤为敏感。比如前段时间受到新冠疫情的影响,银行纷纷下调了公寓的贷款比例,无论是自住还是投资为目的,公寓贷款的LVR均为65%,远低于购买house。很多买公寓的买家多半用现金,或是用已有房产的equity(净值)来贷款买公寓。

公寓的室内面积有最低要求

如果你考虑向银行贷款买公寓,每家银行对于公寓所占的室内面积(不包括阳台)都有最低要求。有的银行要求公寓至少有40平方米的室内面积,有的是50平方米;有的银行根据房间数量来决定面积,一房不能低于45平方米,两房面积不能少于55平方米。如果你的公寓少于银行所要求的最低面积,有的银行直接不批准贷款,有的则只能贷款50%。

公寓的rental appraisal(租金评估)可能不被承认

新西兰受到新冠疫情的影响,部分公寓的租客(留学生、工签持有者)无法返回新西兰,导致部分公寓长期空置的局面。在过去申请公寓贷款时,通常可以用rental appraisal(租赁评估)来作为租金收入的证明,哪怕还没有真正招到租客;而现在的市场情况导致了较高的公寓空置率,也将进一步影响公寓贷款。

新西兰公寓贷款


3. 新西兰公寓的价格增长缓慢

相对于购买house,新西兰公寓的capital growth(价值增长)非常有限。由于公寓不是freehold(独立产权),没有独立拥有的土地,公寓的价值增长非常缓慢。

从长远来看,公寓的价值增长有可能会得到抑制。尤其对于奥克兰city的公寓,自从出现了unitary plan以后,出现了更多高密度房屋建造的趋势(比如排房),导致目前奥克兰市中心的房屋供给高于其实际需求,公寓价格则因此会受到限制。


 4. 小心漏水公寓房

如果公寓漏水,这会是一个十分严重的问题,贷款直接受到影响,银行绝不接受有漏水问题的公寓作为抵押物。如果需要贷款来维修公寓漏水的问题,银行也不会通过这项贷款。哪怕不是你所在的公寓房漏水,只要是同一栋大楼产生的漏水问题,维修费都需要每家每户平摊。

所以,公寓一旦出现漏水问题,既会影响你卖公寓,也会影响你用该公寓作为抵押物向银行贷款。 


所以,我们并非不建议您投资公寓房,而是在投资新西兰的公寓前,以上这四点是您所需要酌情考虑的。如果您有60万以内的买房预算,除了购买公寓,还可以考虑购买unit,或是考虑投资其他综合经济发展还不错的小城市,那里的房价更低,并且也能买到freehold(永久产权)的房屋。


点击这里联系小宇信贷

也可长按扫描下方二维码联系我们

新西兰贷款


其他博客推荐

买期房有风险,如何规避?

买了期房,差点没法交割,还好有。。。

为什么我要考虑把贷款转银行(refinance)?(下篇)


声明:本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息,意见,观点和建议,没有考虑个人的特定财务状况或目标,因此,不构成个性化的财务建议。因此,我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。

Tags:

奥克兰贷款broker

为什么要考虑投资公寓呢?

一来是因为在奥克兰购买公寓的价格相对更低,二来是公寓的现金回报率较高。

确实如此,假设你仅能拿出60万以内来投资奥克兰的房产,相对于购买house,购买公寓的选择性更多。

另外一点,投资公寓房的现金回报率一般要高于house。举个例子,同样是在奥克兰投资60万买房,如果是投资house(两房),一周的租金可能是500纽币不到,但如果是投资公寓,每周租金却能收到600纽币以上。

如果你也正在考虑是否要投资公寓,小宇在这里和大家聊聊,在新西兰投资公寓房可能会遇到的问题。


投资新西兰公寓要注意什么?

视频时间轴

1. 新西兰公寓的物业管理费(Body Corporate)高昂 - 01:33

2. 新西兰公寓贷款有限制 - 03:08

3. 新西兰公寓的价格增长缓慢 - 04:01

4. 小心漏水公寓房 - 06:21


1. 新西兰公寓的物业管理费(Body Corporate)高昂

新西兰的公寓是有物业管理费的,英语叫做body corp。Body corp的费用与整体公寓的物业管理费有关,也与公寓的面积成正比例相关。

公寓的物业管理费可能会很高。尤其对于旧的公寓而言,由于每年高昂的维护费用,并且不同公寓之间的公共区域较多,比如整个公寓楼共同使用的电梯、草坪等等,整个公寓楼的管理费用也因此相对增多。再者,公寓的面积越大,所分配到的物业管理费也更多。通常而言,奥克兰公寓一年的物业管理费至少3000纽币,有的公寓高达1万纽币一年。

所以,当你计算公寓的投资回报率时,也别忘了要把公寓的物业管理费计算在其中。

新西兰公寓物业管理费


2. 新西兰公寓贷款有限制

新西兰公寓贷款数额相对较少

当向银行申请买房贷款时,银行告诉你能贷多少的数值是基于没有物业管理费的情况之下。而公寓通常是有物业管理费的,你每月的净收入也将因此减少,导致公寓贷款能贷到的数额也相对减少。换句话说,如果同样每周能租到500纽币的租金收入,相对于购买house的贷款,由于公寓要交额外的物业管理费,公寓所能贷到的数额则较少。如果你公寓每年的物业管理费为3000纽币,折算成每月为250纽币,那么总体则会减少3到4万的贷款额度。

公寓的贷款比例(LVR)较低

公寓的价格也十分容易受到整体房地产市场的波动影响。尤其当房市或经济不景气的时候,公寓更容易掉价,银行因此对公寓贷款尤为敏感。比如前段时间受到新冠疫情的影响,银行纷纷下调了公寓的贷款比例,无论是自住还是投资为目的,公寓贷款的LVR均为65%,远低于购买house。很多买公寓的买家多半用现金,或是用已有房产的equity(净值)来贷款买公寓。

公寓的室内面积有最低要求

如果你考虑向银行贷款买公寓,每家银行对于公寓所占的室内面积(不包括阳台)都有最低要求。有的银行要求公寓至少有40平方米的室内面积,有的是50平方米;有的银行根据房间数量来决定面积,一房不能低于45平方米,两房面积不能少于55平方米。如果你的公寓少于银行所要求的最低面积,有的银行直接不批准贷款,有的则只能贷款50%。

公寓的rental appraisal(租金评估)可能不被承认

新西兰受到新冠疫情的影响,部分公寓的租客(留学生、工签持有者)无法返回新西兰,导致部分公寓长期空置的局面。在过去申请公寓贷款时,通常可以用rental appraisal(租赁评估)来作为租金收入的证明,哪怕还没有真正招到租客;而现在的市场情况导致了较高的公寓空置率,也将进一步影响公寓贷款。

新西兰公寓贷款


3. 新西兰公寓的价格增长缓慢

相对于购买house,新西兰公寓的capital growth(价值增长)非常有限。由于公寓不是freehold(独立产权),没有独立拥有的土地,公寓的价值增长非常缓慢。

从长远来看,公寓的价值增长有可能会得到抑制。尤其对于奥克兰city的公寓,自从出现了unitary plan以后,出现了更多高密度房屋建造的趋势(比如排房),导致目前奥克兰市中心的房屋供给高于其实际需求,公寓价格则因此会受到限制。


 4. 小心漏水公寓房

如果公寓漏水,这会是一个十分严重的问题,贷款直接受到影响,银行绝不接受有漏水问题的公寓作为抵押物。如果需要贷款来维修公寓漏水的问题,银行也不会通过这项贷款。哪怕不是你所在的公寓房漏水,只要是同一栋大楼产生的漏水问题,维修费都需要每家每户平摊。

所以,公寓一旦出现漏水问题,既会影响你卖公寓,也会影响你用该公寓作为抵押物向银行贷款。 


所以,我们并非不建议您投资公寓房,而是在投资新西兰的公寓前,以上这四点是您所需要酌情考虑的。如果您有60万以内的买房预算,除了购买公寓,还可以考虑购买unit,或是考虑投资其他综合经济发展还不错的小城市,那里的房价更低,并且也能买到freehold(永久产权)的房屋。


点击这里联系小宇信贷

也可长按扫描下方二维码联系我们

新西兰贷款


其他博客推荐

买期房有风险,如何规避?

买了期房,差点没法交割,还好有。。。

为什么我要考虑把贷款转银行(refinance)?(下篇)


声明:本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息,意见,观点和建议,没有考虑个人的特定财务状况或目标,因此,不构成个性化的财务建议。因此,我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。

Tags: