在新西兰置业，为什么我们需要慎重的考虑好房产的所有权架构呢？

有时，出于一些原因，有些人会先暂时用一个名义交割，等到交割完成后，再转到另一个名义下，但实际这么做会带来诸多不便。

如果在最初买物业交割的时候没有慎重考虑所有权架构，想着等以后觉得有必要的时候，再转出去，可能会有一些弊端。

在今天的小宇频道里，小宇邀请到了来自新西兰老牌的会计事务所Gilligan Sheppard的合伙人Yiping Ge，来和大家谈谈在新西兰置业，为什么所有权架构那么重要呢？以及所有权架构都有哪些选择。

新西兰买房，所有权架构为什么重要？

视频时间轴

1. 嘉宾Yiping Ge背景介绍——新西兰老牌会计事务所合伙人 -- 01:07

2. 在新西兰置业，为什么所有权架构那么重要？-- 05:25

3. 买房后再重新转让房产所有权，有什么弊端？-- 08:21

4. 房产的所有权架构有什么选择？-- 11:52

1. 嘉宾Yiping Ge背景介绍——新西兰老牌会计事务所合伙人

作为新西兰老牌的会计事务所，Gilligan Sheppard成立已有三十年的历史。目前在新西兰有约三十位员工，并且在印度和菲律宾也有分部，总共约五十位员工。

除了传统的税务和财报服务，Gilligan Sheppard还有个叫做Value Added Services (VAS)的部门，专门服务于大型的交易。比如：

买一块很大的土地，用于一个大型的土地开发项目，Gilligan Sheppard能为客人出具一份可行性分析报告，当你融资时会需要这份报告，同时自己也能了解是否能挣到钱；

卖生意时，Gilligan Sheppard能为你的生意润色，卖出更好的价格；等等。

2. 在新西兰置业，为什么所有权架构那么重要呢？

避免所有权混乱

如果用家庭的钱去购买一个物业，但是这个物业最终是在一个人的名义下，这会导致财产所有权的混乱

资产保护

如果家庭成员所从事的事情风险较大，比如说经营一个有风险的生意，就像Yiping一样，如果她以个人的名义，而不是公司的名义，为她的客人提供建议，而每一个建议本身就是存在风险的，这样做就会让Yiping陷入风险之中，得不到保护。

婚前财产保护

新西兰婚姻财产法规定，在双方确定伴侣关系共同生活三年后，所有财产都被视为婚姻关系财产。如果两人一旦分手（不论是否结婚），所有财产将一分为二，双方各得50%。假设同居或结婚前有一方已经单独购买了一套房，但是三年后分手，如果之前没找过律师做保护，那么此时你的财产将被分走一半。

税务上优化投资项目

对于房产投资的项目，在计算投资回报率时，税收占了很大比例的支出。而如果能在税收上做到最优，则能优化你的投资回报率。

法律的限制

OIA（Overseas Investment Act）法律的出台，有些人不能再购买新西兰的物业，不得不把这个物业交割在有权购买的人的名义下。这样做就变相扭曲了原本该有的所有权架构。

又比如，现在很多国际性的合作，必须符合共同申报准则(common reporting standard），这则会把另一个国家的税务居民在本地的财务信息传回去，会引发思考是否要把房产放在一个人名下，而金融资产放在另一个人的名下。

再比如，去年在新西兰开始执行了反洗钱法案(Anti-money Laundry），导致当资金从其他国家转进新西兰的过程中，会计和律师都会询资金的来源，有些人因为无法说明资金的来源，就在房产交割时写在了另一个人的名下。

3. 买房后再重新转让房产所有权，有什么弊端？

如果在最初买物业交割的时候没有慎重考虑所有权架构，想着等以后觉得有必要的时候，再转出去，会有什么弊端呢？

其一，把资产的所有权架构从一个名下，转到另一个名下，会有费用产生。

其二，在新西兰税务局的眼中，房子的转手，是一种买卖行为，哪怕只是将房子由个人名下转至家庭信托的名下。尤其当你的房产比较多时，比如把你名下的四五个投资房全都转到家庭信托的名下，这样大笔的交易就会增加你被新西兰税务局抽检的可能性。

现有的明线测试 (bright line test) 期限已从两年延长到五年。现有的明线测试规定：除自住房、关系财产房和遗产房外，同一套房产，若在五年内发生了买入和卖出行为，其收益部分必须缴税。即使是自己的房子从个人名下卖到家庭信托的名下，也可能会产生税收。

除了以上几点外，还有其他很多因素不断证明，如果一开始没有慎重考虑房产的所有权架构，之后再重新转卖，会产生诸多不利。

小宇信贷在这里提醒大家，若申请房贷，最好也是一开始就谨慎考虑好要以怎么样的名义贷款买房。举个例子，当你以个人的名义申请贷款，如果在房子交割前临时更换，那么也需要重新审批贷款，会给大家造成诸多不便。

4. 房产的所有权架构有什么选择？

·   以个人的名义购买房屋，这是最简单的一种房产所有权架构。

·   以Joint (共同)的名义购买房产。

·   以公司的名义购买房产，一种是LTC (look through company)，还有一种是普通的公司。

·   以信托(Trust)的名义购买

·   如果是海外人士想要在新西兰购买房产，可建立limited partnership（有限合伙人制）

还有其他更复杂的房产所有权架构，可咨询Yiping。

作为新西兰老牌的会计事务所Gilligan Sheppard的合伙人，无论你需要财务管理、制作公司财报和报税、生意建议咨询、还是大型项目的可行性分析报告，他们都能为你找到最适合你的财务方案。

Yiping Ge

手机：021 132 2801

座机：09309 5191

微信：ypgesun

邮箱：yiping@gilshep.co.nz

声明：本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息，意见，观点和建议，没有考虑个人的特定财务状况或目标，因此，不构成个性化的财务建议。因此，我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。

点击这里联系我们

也可长按扫描下方二维码联系我们

小宇其他相关博客推荐

新西兰买房汇款：反洗钱法案对于买房贷款有什么影响呢？

买房合同里的条件少写了？小心损失20万！

怎么用KiwiSaver帮助你购置第一套住房？