ALL ARTICLES
OCT 02 2019
ALL ARTICLES

新西兰买房,所有权架构为什么那么重要?

Posted by: Connie小宇 in 金融知识

在新西兰置业,为什么我们需要慎重的考虑好房产的所有权架构呢?

有时,出于一些原因,有些人会先暂时用一个名义交割,等到交割完成后,再转到另一个名义下,但实际这么做会带来诸多不便。

如果在最初买物业交割的时候没有慎重考虑所有权架构,想着等以后觉得有必要的时候,再转出去,可能会有一些弊端。

在今天的小宇频道里,小宇邀请到了来自新西兰老牌的会计事务所Gilligan Sheppard的合伙人Yiping Ge,来和大家谈谈在新西兰置业,为什么所有权架构那么重要呢?以及所有权架构都有哪些选择。

新西兰买房,所有权架构为什么那么重要?

视频时间轴

1. 嘉宾Yiping Ge背景介绍——新西兰老牌会计事务所合伙人 -- 01:07

2. 在新西兰置业,为什么所有权架构那么重要?-- 05:25

3. 买房后再重新转让房产所有权,有什么弊端?-- 08:21

4. 房产的所有权架构有什么选择?-- 11:52


1. 嘉宾Yiping Ge背景介绍——新西兰老牌会计事务所合伙人

作为新西兰老牌的会计事务所,Gilligan Sheppard成立已有三十年的历史。目前在新西兰有约三十位员工,并且在印度和菲律宾也有分部,总共约五十位员工。

除了传统的税务和财报服务,Gilligan Sheppard还有个叫做Value Added Services (VAS)的部门,专门服务于大型的交易。比如:

买一块很大的土地,用于一个大型的土地开发项目,Gilligan Sheppard能为客人出具一份可行性分析报告,当你融资时会需要这份报告,同时自己也能了解是否能挣到钱;

卖生意时,Gilligan Sheppard能为你的生意润色,卖出更好的价格;等等。


2. 在新西兰置业,为什么所有权架构那么重要呢?

避免所有权混乱

如果用家庭的钱去购买一个物业,但是这个物业最终是在一个人的名义下,这会导致财产所有权的混乱

资产保护

如果家庭成员所从事的事情风险较大,比如说经营一个有风险的生意,就像Yiping一样,如果她以个人的名义,而不是公司的名义,为她的客人提供建议,而每一个建议本身就是存在风险的,这样做就会让Yiping陷入风险之中,得不到保护。

婚前财产保护

新西兰婚姻财产法规定,在双方确定伴侣关系共同生活三年后,所有财产都被视为婚姻关系财产。如果两人一旦分手(不论是否结婚),所有财产将一分为二,双方各得50%。假设同居或结婚前有一方已经单独购买了一套房,但是三年后分手,如果之前没找过律师做保护,那么此时你的财产将被分走一半。

税务上优化投资项目

对于房产投资的项目,在计算投资回报率时,税收占了很大比例的支出。而如果能在税收上做到最优,则能优化你的投资回报率。

法律的限制

OIA(Overseas Investment Act)法律的出台,有些人不能再购买新西兰的物业,不得不把这个物业交割在有权购买的人的名义下。这样做就变相扭曲了原本该有的所有权架构。

又比如,现在很多国际性的合作,必须符合共同申报准则(common reporting standard),这则会把另一个国家的税务居民在本地的财务信息传回去,会引发思考是否要把房产放在一个人名下,而金融资产放在另一个人的名下。

再比如,去年在新西兰开始执行了反洗钱法案(Anti-money Laundry),导致当资金从其他国家转进新西兰的过程中,会计和律师都会询资金的来源,有些人因为无法说明资金的来源,就在房产交割时写在了另一个人的名下。


3. 买房后再重新转让房产所有权,有什么弊端?

如果在最初买物业交割的时候没有慎重考虑所有权架构,想着等以后觉得有必要的时候,再转出去,会有什么弊端呢?

其一,把资产的所有权架构从一个名下,转到另一个名下,会有费用产生。

其二,在新西兰税务局的眼中,房子的转手,是一种买卖行为,哪怕只是将房子由个人名下转至家庭信托的名下。尤其当你的房产比较多时,比如把你名下的四五个投资房全都转到家庭信托的名下,这样大笔的交易就会增加你被新西兰税务局抽检的可能性。


现有的明线测试 (bright line test) 期限已从两年延长到五年。现有的明线测试规定:除自住房、关系财产房和遗产房外,同一套房产,若在五年内发生了买入和卖出行为,其收益部分必须缴税。即使是自己的房子从个人名下卖到家庭信托的名下,也可能会产生税收。


除了以上几点外,还有其他很多因素不断证明,如果一开始没有慎重考虑房产的所有权架构,之后再重新转卖,会产生诸多不利。

小宇信贷在这里提醒大家,若申请房贷,最好也是一开始就谨慎考虑好要以怎么样的名义贷款买房。举个例子,当你以个人的名义申请贷款,如果在房子交割前临时更换,那么也需要重新审批贷款,会给大家造成诸多不便。


4. 房产的所有权架构有什么选择?

·   以个人的名义购买房屋,这是最简单的一种房产所有权架构。

·   以Joint (共同)的名义购买房产。

·   以公司的名义购买房产,一种是LTC (look through company),还有一种是普通的公司。

·   以信托(Trust)的名义购买

·   如果是海外人士想要在新西兰购买房产,可建立limited partnership(有限合伙人制)

还有其他更复杂的房产所有权架构,可咨询Yiping。

作为新西兰老牌的会计事务所Gilligan Sheppard的合伙人,无论你需要财务管理、制作公司财报和报税、生意建议咨询、还是大型项目的可行性分析报告,他们都能为你找到最适合你的财务方案。

Yiping Ge

手机:021 132 2801

座机:09309 5191

微信:ypgesun

邮箱:yiping@gilshep.co.nz


声明:本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息,意见,观点和建议,没有考虑个人的特定财务状况或目标,因此,不构成个性化的财务建议。因此,我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。

点击这里联系我们

也可长按扫描下方二维码联系我们


小宇其他相关博客推荐

新西兰买房汇款:反洗钱法案对于买房贷款有什么影响呢?

买房合同里的条件少写了?小心损失20万!

怎么用KiwiSaver帮助你购置第一套住房?


Tags:

在新西兰置业,为什么我们需要慎重的考虑好房产的所有权架构呢?

有时,出于一些原因,有些人会先暂时用一个名义交割,等到交割完成后,再转到另一个名义下,但实际这么做会带来诸多不便。

如果在最初买物业交割的时候没有慎重考虑所有权架构,想着等以后觉得有必要的时候,再转出去,可能会有一些弊端。

在今天的小宇频道里,小宇邀请到了来自新西兰老牌的会计事务所Gilligan Sheppard的合伙人Yiping Ge,来和大家谈谈在新西兰置业,为什么所有权架构那么重要呢?以及所有权架构都有哪些选择。

新西兰买房,所有权架构为什么那么重要?

视频时间轴

1. 嘉宾Yiping Ge背景介绍——新西兰老牌会计事务所合伙人 -- 01:07

2. 在新西兰置业,为什么所有权架构那么重要?-- 05:25

3. 买房后再重新转让房产所有权,有什么弊端?-- 08:21

4. 房产的所有权架构有什么选择?-- 11:52


1. 嘉宾Yiping Ge背景介绍——新西兰老牌会计事务所合伙人

作为新西兰老牌的会计事务所,Gilligan Sheppard成立已有三十年的历史。目前在新西兰有约三十位员工,并且在印度和菲律宾也有分部,总共约五十位员工。

除了传统的税务和财报服务,Gilligan Sheppard还有个叫做Value Added Services (VAS)的部门,专门服务于大型的交易。比如:

买一块很大的土地,用于一个大型的土地开发项目,Gilligan Sheppard能为客人出具一份可行性分析报告,当你融资时会需要这份报告,同时自己也能了解是否能挣到钱;

卖生意时,Gilligan Sheppard能为你的生意润色,卖出更好的价格;等等。


2. 在新西兰置业,为什么所有权架构那么重要呢?

避免所有权混乱

如果用家庭的钱去购买一个物业,但是这个物业最终是在一个人的名义下,这会导致财产所有权的混乱

资产保护

如果家庭成员所从事的事情风险较大,比如说经营一个有风险的生意,就像Yiping一样,如果她以个人的名义,而不是公司的名义,为她的客人提供建议,而每一个建议本身就是存在风险的,这样做就会让Yiping陷入风险之中,得不到保护。

婚前财产保护

新西兰婚姻财产法规定,在双方确定伴侣关系共同生活三年后,所有财产都被视为婚姻关系财产。如果两人一旦分手(不论是否结婚),所有财产将一分为二,双方各得50%。假设同居或结婚前有一方已经单独购买了一套房,但是三年后分手,如果之前没找过律师做保护,那么此时你的财产将被分走一半。

税务上优化投资项目

对于房产投资的项目,在计算投资回报率时,税收占了很大比例的支出。而如果能在税收上做到最优,则能优化你的投资回报率。

法律的限制

OIA(Overseas Investment Act)法律的出台,有些人不能再购买新西兰的物业,不得不把这个物业交割在有权购买的人的名义下。这样做就变相扭曲了原本该有的所有权架构。

又比如,现在很多国际性的合作,必须符合共同申报准则(common reporting standard),这则会把另一个国家的税务居民在本地的财务信息传回去,会引发思考是否要把房产放在一个人名下,而金融资产放在另一个人的名下。

再比如,去年在新西兰开始执行了反洗钱法案(Anti-money Laundry),导致当资金从其他国家转进新西兰的过程中,会计和律师都会询资金的来源,有些人因为无法说明资金的来源,就在房产交割时写在了另一个人的名下。


3. 买房后再重新转让房产所有权,有什么弊端?

如果在最初买物业交割的时候没有慎重考虑所有权架构,想着等以后觉得有必要的时候,再转出去,会有什么弊端呢?

其一,把资产的所有权架构从一个名下,转到另一个名下,会有费用产生。

其二,在新西兰税务局的眼中,房子的转手,是一种买卖行为,哪怕只是将房子由个人名下转至家庭信托的名下。尤其当你的房产比较多时,比如把你名下的四五个投资房全都转到家庭信托的名下,这样大笔的交易就会增加你被新西兰税务局抽检的可能性。


现有的明线测试 (bright line test) 期限已从两年延长到五年。现有的明线测试规定:除自住房、关系财产房和遗产房外,同一套房产,若在五年内发生了买入和卖出行为,其收益部分必须缴税。即使是自己的房子从个人名下卖到家庭信托的名下,也可能会产生税收。


除了以上几点外,还有其他很多因素不断证明,如果一开始没有慎重考虑房产的所有权架构,之后再重新转卖,会产生诸多不利。

小宇信贷在这里提醒大家,若申请房贷,最好也是一开始就谨慎考虑好要以怎么样的名义贷款买房。举个例子,当你以个人的名义申请贷款,如果在房子交割前临时更换,那么也需要重新审批贷款,会给大家造成诸多不便。


4. 房产的所有权架构有什么选择?

·   以个人的名义购买房屋,这是最简单的一种房产所有权架构。

·   以Joint (共同)的名义购买房产。

·   以公司的名义购买房产,一种是LTC (look through company),还有一种是普通的公司。

·   以信托(Trust)的名义购买

·   如果是海外人士想要在新西兰购买房产,可建立limited partnership(有限合伙人制)

还有其他更复杂的房产所有权架构,可咨询Yiping。

作为新西兰老牌的会计事务所Gilligan Sheppard的合伙人,无论你需要财务管理、制作公司财报和报税、生意建议咨询、还是大型项目的可行性分析报告,他们都能为你找到最适合你的财务方案。

Yiping Ge

手机:021 132 2801

座机:09309 5191

微信:ypgesun

邮箱:yiping@gilshep.co.nz


声明:本文中的内容仅供一般情况之用。任何信息,意见,观点和建议,没有考虑个人的特定财务状况或目标,因此,不构成个性化的财务建议。因此,我们建议您在采取任何行动之前向您的贷款顾问寻求建议。

点击这里联系我们

也可长按扫描下方二维码联系我们


小宇其他相关博客推荐

新西兰买房汇款:反洗钱法案对于买房贷款有什么影响呢?

买房合同里的条件少写了?小心损失20万!

怎么用KiwiSaver帮助你购置第一套住房?


Tags: