大家好，欢迎收看本期的小宇频道。之前有客人问过我这样一个问题：如果我现在没有收入，但手上有一套没有贷款的价值100万的房子，那么我是否可以用这套现有的房子贷款，再买一套房子? 答案当然是不可以的。因为银行要满足一个叫CCCFA的法案的要求。那么什么是CCCFA呢？这次CCCFA的调整又会对贷款造成什么样的影响呢？

什么是CCCFA？

CCCFA的全称是信用合同和消费者金融法案 (Credit Contracts and Consumer Financial Act) 。这个规定对消费者具有保护作用，让银行不能在消费者没有能力偿还贷款的情况下强行偿还。因此，在上述例子中，虽然银行得到了该客户100万的房产作为抵押，但在贷款人没有证明自己具备偿还能力的情况下，即使银行几乎没有风险，也是无法给贷款人提供贷款的。
由此可见，CCCFA对银行是有着较强的约束力，对贷款也是有着深远的影响的。

那么下面小宇就带大家来看看这次CCCFA调整后的新政对贷款造成了哪些影响，我们又应该如何应对？

12月的CCCFA修正法案将使贷款更严更少？

视频时间轴

1. 租金收入承认率降低 - 02:30

2. 增加了现有贷款的还款计算 - 04:50

3. 信用卡及其他预支消费对贷款的影响增加 -05:58

4. 生活花销的审核更加严格- 08:06

CCCFA修正法带来的五大主要影响

1. 租金收入的承认率

今年年初，政府就推出了政策，从今年3月27日开始购买的投资房，贷款不再能和租金收入相抵消，这意味着租金收入要交的税就变多了很多，而实际的现金流就会减少。
而这次修正法则进一步限制了您租金收入在申请贷款时的作用。之前有些银行对租金收入的承认率高达85%，也就是说如果您的租金收入为$600, 那银行承认您的租金方面的净收入则为 $600×85%=$510。而现在，很多银行对租金收入承认的百分比都纷纷减少，例如ASB的承认率甚至减少到了60%

设想一下，租金收入承认率降低后，在银行看来，您的租金净收入就减少了，那么您的还贷能力就降低了，这是不利于您申请贷款的。

2. 对现有贷款还款计算的影响

如果您手中的贷款剩的年限较少了，或者您的贷款有只还利息 (interest only), 在过去是有方法可以减少这种贷款结构对再贷款能力的影响。
而CCCFA新政出台后，则要求银行对贷款人负责，银行会按照贷款实际所剩年限和还款类别进行计算。举个例子，如果您的贷款就剩十年还完，那么您的还款额就要用十年进行计算，而不能像过去一样用三十年计算了。而对于只还息的客人，在过去有些银行仅会在现有的实际还款上加一个小的百分比来作为计算的还款额度。而新政后则是会按照客人本加息的年限来计算还款数额，这要比之前计算出来的还款额度多上很多，以至于影响客户再贷款的能力。其中，Westpac和中国银行对这方面的变化在再贷款方面的能力有明显减少。

同样的贷款金额，剩下的年限越少，只还息的年限越多，那还款的费用的计算就越高，您每月可用来再贷款的净收入也就越少，也就越不利于您下一次申请贷款。

3. 对新贷款测试利率的影响

银行一般在计算客户的还款能力时并不会使用客户实际的实际利率，而是会使用一种比实际利率高很多的测试利率 (test rate)。因为银行为客户提供了长期的贷款，通常年限都有三十年之久。在还款期间，贷款利率可能会不断地浮动变化，银行为了降低风险，确保客户能在长期贷款期限下依旧能还款，银行会用较高的测试利率来对客户的未来的还款能力进行预测。目前银行的测试利率都在6%-7%之间。

在CCCFA的新政下，大部分银行比如BNZ提高了它们的测试利率，因此在申请贷款时，您的还款能力在银行看来就减弱了，而您只能申请到比过往更少的贷款额度。而Westpac是其中唯一一家降低了测试利率的银行，所以，Westpac有可能成为当下能为首次购房者或首次投资者提供贷款最多的银行。当然这并不意味着您一定就得选Westpac来贷款。当您选择具体哪家银行来申请贷款时，我们更多还是得综合您自身的各种情况来进行权衡和考量。

4. 信用卡及其他预支消费对贷款的影响

在过去，如果您有使用信用卡或其他其他先消费后付款的相关支付方式，只要保证按时还款，没有造成拖欠，就不会对贷款造成影响。但是早在前几年，这个制度就进行了调整，不管您每个月的信用卡是否还清，您是否有实际在使用您的信用卡进行消费，大部分银行都会按照您的信用卡额度的3%计算，当作您日常消费的利息费用，从而使您在贷款银行眼中的可还款净收入降低，还款能力减弱，贷款额度降低。

而在CCCFA的新政下，很多银行进一步提高了这个计算信用卡利息的百分比，有些甚至按照您信用卡总额度的5%来进行计算。而这使您在银行眼里的生活费用进一步提高，而造成净收入下降。

除了日常常见的信用卡，其他相关的信用支付方式也受到了同样的影响，比如最近流行的Afterpay；或是一些商店的预支卡，如farmers card, purple card等等。因此您在日常生活中，将信用卡和其他信用支付方式的额度尽量保持在够用就好，最好不要轻易增加不必要的额度。

5. 对生活花销的审核

CCCFA要求银行成为负责人的借款方，因此银行会额外考虑您是否能在保持当前的生活质量的前提下有能力还清贷款。因此银行在审批您的贷款时会对您的生活费用进行一个估算，然后根据您的收入和您的生活开销来分析您是否能够还清相应的贷款。在估算您的生活费用时，银行有一个最低花销标准，这个标准首先会考虑您的家庭结构，比如有几位小孩，几位大人；其次，您的收入对生活花销的计算也有影响，在银行的观点看来，您的收入越高，那么您的生活开销也会越大。

如果您的实际开销低于银行估算的最低花销标准，银行依旧会按照它们的最低花销标准来计算您的贷款。而如果您的实际花销高于这个银行估算的这套标准，那么银行就会按照您的实际花销来作为生活费用对您的贷款进行计算。因此，您日常生活花得越多，在银行看来，您每月余下的收入就越少，从而您的还贷能力就越弱。

尤其在CCCFA的新政之下，银行对您的花销审查更为严格了，它们会对您的每笔交易逐条审核，还会将您的日常开销进行分类，比如银行会看您在食物，出行，旅游，日用，外卖等种类中分别花销了多少。

因此在贷款前三个月，您一定要注意自己的花销。而如果您是在自己的银行进行贷款，那银行则能查阅您更久之前的花销历史，所以您的花销还是最好越早开始注意越好，以免您的生活费用被银行计算为高额，使您最后能够拿到的贷款额度变少。

以上五点就是这次CCCFA的修正法对贷款产生的一些影响，希望本期内容对您有所帮助，希望您能根据我们的建议提前做好准备，成功拿到理想的贷款。

近期的贷款政策瞬息万变，银行的要求时时在更新，而我们也会在第一时间更新相应的对策，也希望您也多关注。我们提前做好准备，以便在您申请贷款之时拿到最优的额度，为您不留遗憾。

希望这期视频能够在帮到正在计划买房的您，如果您对本期内容有任何疑问，欢迎添加微信联系我们。

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