AUG 11 2021

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新政后不注意这三点，还得交更多税！

Posted by: Connie小宇 in 房产投资

奥克兰贷款broker

自从今年年初政府颁布了新的房产政策，规定了投资房的贷款利息不再能与租金收入相抵消，我们留意到了三个在贷款结构上十分重要的方面，如果您有所疏忽的话，可能会因此多交很多税，或者是给您的会计带来一些不便。所以，如果您有投资房的话，那就接着看下去吧。

新政后不注意这三点，还得交更多税！

视频时间轴

1. 第一点：关于Offset与Revolving的注意点 - 00:58

2. 第二点：切勿随意合并不同的贷款账户 - 05:46

3. 第三点：如果您有一笔钱，该如何选择还到哪个贷款账户上？- 07:04

第一点：关于Offset与Revolving的注意点

也许大家对Offset和Revolving都不陌生，主流银行都有Revolving的产品，BNZ, Westpac和Kiwibank也有Offset的产品（只是产品在不同银行的名称有所不同）。对于这两种产品的详细运用，可以参考我们之前的文章。

在这里我们来简单回顾下：这两个贷款产品在抵消利息方面的作用类似，但offset的作用更大一些，因为它不但能让您自己的钱与贷款相抵消，还能把您父母或子女的钱与您的贷款相抵消，这就做到了一笔贷款与多个存款账户对冲而抵消利息。另外，有些银行（比如Westpac）不收取offset账户的月费。

相反的是，Revolving则要求贷款的钱和存款均在一个账户中，也就是说不能与父母或子女的钱相对冲，所以相对来说，欠缺些许灵活性。

那么，从抵税的角度来看，这两者有什么区别？

对于Offset而言，简单来说就是把存款放在一边，贷款放在另外一边，让这两者相抵消。如果您现在需要用钱的话，其实用的是自己的钱，并没有用到贷款，导致由于把钱拿走之后产生的利息与您最新要做的事完全无关，因为把钱拿走了，现有的贷款不再能与自己的钱相抵消，因而产生的利息只是与原来那笔贷款的用途有关，与新要做的事情的用途无关。

而对于Revolving而言，如果您需要一笔钱，那么相当于重新拿出一部分的贷款额度，那么这上面产生的利息与您现在要做的事无关。举个例子，我们有位客人自住房上有贷款，但已经不是很多了，自己也有一笔存款马上就要到期，他们可以把这笔存款全都还到贷款上，也可以考虑把现有的贷款转化成offset或是revolving。

为什么建议用revolving？由于这位客人接下来要买一个可开发的项目，这就意味着产生的利息是可以抵税的。考虑到这点，我们建议客人把现有的贷款转换成revolving，这样一来，他们的钱可以临时抵消利息，并且再拿出来用的时候，这上面产生的利息全都是与开发项目相关，就可以减少开发项目上所要交的利润，因此达到节省税收的目的。

为什么不建议用offset？因为一旦用了自己的钱，仍旧要支付自住房上的贷款利息，而这部分不能抵税。用自己的钱去做开发项目，这其中不产生利息，如此看来，offset并不适用。

为什么也不建议直接把存款还到贷款中？这样做虽然没有错，但由于不能随时用钱，而损失了灵活性。如果您和上述中的案例类似，也有一笔钱存在银行，当您选择revolving还是offset时，要记住revolving可以是您现在要做的事的目的，而offset是用自己的钱。

第二点：切勿随意合并不同的贷款账户

如果您有投资房，建议不要轻易合并贷款账户。在以前这样做是没有问题的，这可以让您的账户看起来更少，也就更方便管理。但是考虑到现在买的投资房（新房除外）是无法抵税的，如果您把这部分贷款账户与其他的合并了，那么您的会计做账时就头大了，因为在今年3月27日之前买的投资房仍旧可以在接下来四年分阶段抵税，一旦这两部分贷款合并了，会计会很难拆分这两笔贷款。